본격적인 여름 휴가철에 돌입했다. 바캉스 시즌을 앞두고 휴가도 즐기면서 휴양지 주변에 숨어 있는 유망 부동산 상품을 함께 둘러보는 ‘휴(休)테크’가 주목을 받고 있다. 특히 올여름은 무더위가 일찍 찾아오는 관계로 더욱 관심이 높을 것으로 보인다. 여기에 주 5일제 정착과 함께 주말 휴식을 위한 세컨드하우스를 찾는 수요자들도 늘어나 레저형 수익 부동산이 틈새 상품으로 떠오르고 있는 셈이다.

서울 동작구 사당동에 거주하는 50대 중반 중견기업 임원인 박경한 씨는 작년 여름 휴가길인 제주도 서귀포시 현지에서 한 분양 견본주택을 둘러보다 전용 60㎡ 아파트를 곧바로 계약했다. 집에서 산과 바다를 바라볼 수 있을 만큼 전망이 좋은 데다 주변 환경도 매우 쾌적했기 때문이다. 현지 콘도 회원권은 수천만 원을 가볍게 호가하는데, 1년에 많아야 열흘에서 보름 정도만 사용하고 그마저도 성수기엔 예약이 힘들었다. 그럴 바에야 아예 별장 개념으로 아파트를 사뒀다가 나중에 은퇴하면 내려와 눌러살아도 좋겠다는 게 박씨 생각이다.

서울 서초구 양재동에 거주하는 40대 자영업자인 허창 씨는 2010년 세컨드하우스로 경기 양평에 마련한 전원주택을 지난해 초 처분하고 그 해 6월에 강원 양양군 현북면 아파트(66㎡)를 5600만 원에 매입했다. 이 아파트는 동해안 하조대 바다가 내려다보이고 하조대해수욕장이 2㎞ 거리에 자리잡고 있다. 허씨가 강원도 아파트로 갈아타기한 것은 바다 조망과 저렴한 가격 외에도 관리 문제가 가장 컸다. 주말에만 찾다보니 양평의 전원주택은 겨울마다 보일러와 수도 동파로 관리에 어려움이 많았기 때문이다.

레저형 수익 부동산은 비수기에는 휴양·레저용 주택으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 수익을 내는 상품이다. 본인이 레저용 주택으로 사용할 수도 있고 사용하지 않는 기간에는 임대해 수익을 올리기에 활용도가 높다는 장점이 있다. 대표적인 레저형 수익 부동산으로는 콘도, 펜션 등을 떠올리기 쉽지만 최근에는 관광지 중심으로 임대형 아파트나 레저형 오피스텔, 수익형 호텔 등이 새롭게 주목받고 있다. 지방 휴양도시나 관광지 안에 있어 콘도나 별장처럼 사용하면서 임대사업도 가능한 레저형 오피스텔은 최근 부산 해운대 일대와 강원도 속초, 제주도 등지에서 선을 보이고 있다. 산과 강, 바다를 끼고 있는 국내 휴양지와 관광지 주변의 소형 아파트들도 틈새 수익형 부동산으로 관심을 모으고 있다.

아파트라 이용·관리가 수월하고 전원주택이나 펜션 등에 비해서 매입과 양도가 쉽다는 것이 장점이다. 경기도 양평, 가평 일원의 소형 아파트들은 관광지도 가깝고 교통편이나 레저 환경이 우수해 인기가 높다. 서울에서 지척인 데다 중소형 아파트를 2억원 이내에 구입이 가능하다. 평창 동계 올림픽 유치로 교통망 확충 등 다양한 개발 호재도 기대할 수 있는 강원도는 춘천, 원주를 비롯해 스키장이 밀집한 평창과 동해안을 따라 해수욕장 인근의 아파트를 눈 여겨볼 만하다.

여름철 해양스포츠와 겨울 스키시즌의 수요를 고루 확보할 수 있고 1억 원 안팎에서 구입할 수 있는 초소형 아파트도 적지 않다. 부산의 광안리나 해운대 인근의 아파트들도 바다 조망과 가까운 해수욕장이 장점으로 꼽히는데, 아파트 분양가가 최근에 많이 올랐다.

휴가를 이용해 관심이 가는 부동산을 살펴보려면 미리 현장에서 확인할 사항들을 체크리스트로 준비하는 것이 효율적이다. 현지 지인 또는 주민이나 중개업소 등을 통해 실제적인 정보와 조언을 구하는 것은 필수적이다. 거리상 직접 관리하기 어려우면 현지에 적당한 관리 업체가 있는지도 확인하는 것이 좋다.

투자 여부를 검토할 때는 휴양지, 관광지로써의 입지와 관광객 수요가 충분해 임대 사업이 가능한지 따져봐야 한다. 무엇보다 4계절 내내 관광객이 두루두루 많은 곳을 골라야 공실 위험이 적고 임대 수익률을 극대화할 수 있다.

콘도·리조트 형태의 호텔인 경우 500만 원대 실속형 상품은 물론 수십억 원에 이르는 고급형까지 임대 수익을 얻을 수 있는 상품 등이 잇따라 나오면서 실수요는 물론 투자자까지 가세하고 있다.

최근의 가장 눈에 띄는 특징은 저렴한 실속형 상품의 등장이다. 대개 풀구좌(2명에게 공급)로 나오는 단독주택형 고급 리조트에서도 가격이 비교적 저렴한 다구좌(여러 사람에게 공급) 상품이 나와 인기를 끌고 있다.

레저와 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 상품도 잇따라 등장하고 있다. 계약자가 사용하지 않을 때는 전문관리업체가 호텔로 운영해 임대수익을 내는 것이다.

요즘 레저형 수익 부동산의 또 다른 특징은 ‘콜래보레이션(collaboration)’으로 해당 콘도·리조트·호텔뿐 아니라 골프장·워터파크(물놀이장) 이용 혜택을 주는 것이다.

레저형 수익 부동산에 투자할 때는 주의해야 사항이 적지 않다. 무엇보다 시행사(개발업체) 능력과 운영 주체를 잘 따져봐야 한다. 시행사의 자금력 등이 떨어지면 공사 자체가 멈출 수 있고, 회원제 분양권의 입회금을 돌려받기도 어렵다. 회원제의 경우 대개 7년·10년 등 기간 만료 후 입회금을 모두 돌려받는다.

리조트·호텔은 특히 관리·운영회사의 능력이 중요하다. 운영 노하우가 없는 회사가 맡으면 운영 수익을 내기 힘들다. 호텔이나 리조트는 짓는 것보다 운영을 어떻게 하느냐에 따라 투자 성패가 갈리기 때문에 완공 후 운영 주체가 어디인지, 믿을 만한지 등을 꼭 따져봐야 한다.

수익형 호텔에는 관광 호텔과 분양형 호텔이 있다. 관광진흥법을 적용받는 관광 호텔은 부대시설의 수준 등에 따라 등급이 매겨진다. 공중위생관리법과 건축법 적용 대상인 분양형 호텔은 부대시설에 대한 기준이 없다. 분양형 호텔은 투자자가 직접 운영·관리할 필요가 없고 임대주택처럼 직접 임차인을 구하는 번거로움도 적다. 위탁관리를 맡기기 때문이다. 객실별로 등기분양도 받을 수 있다. 중도금 무이자 대출 등으로 투자 부담도 적다. 연 수익률 확정 보장을 내건 곳도 많다. 숙박시설의 유형이 다양한 만큼 투자자는 해당 시설의 장단점을 파악하는 게 중요하며 중도금 대출과 연간 이용기간 등도 살펴볼 필요가 있다.

호텔 수익률에 영향을 미치는 요소는 크게 객실 점유율과 부대시설 활용으로 나뉜다. 제주의 경우 객실 점유율이 80%를 웃돌기도 한다. 하지만 호텔 매출은 객실 점유율 55%, 부대시설 45% 정도로 엇비슷한 경우가 많다. 객실 점유율을 높이려면 기본적으로 관광객 등 안정적인 수요처를 확보해야 한다.

부대시설에는 연회장·식당·피트니스센터 등이 있다. 업계에서는 부대시설을 운영자가 직접 관리하는지, 아니면 일반에 매각하는지도 잘 따져봐야 한다고 지적한다. 객실 점유율이 다소 낮더라도 부대시설 매출이 안정적으로 발생해야 투자자에게 적정 수익률을 보장해줄 수 있기 때문이다.

공급과잉으로 경쟁이 심화될 수도 있다. 제주에서 분양을 했거나 준비 중인 분양형 호텔은 20여 곳에 달한다. 시류에 편승한 투자를 경계해야 한다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

업체들이 제시하는 수익률이 과도하게 부풀려져 있는지도 살펴봐야 한다. 해당 지역의 객실 이용료가 과다 책정됐을 수도 있다. 1년이 지난 뒤 확정수익 보장이 어떻게 이어질 수 있는지도 확인 사항이다.

분양형 호텔은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 지급받는 형태다. 호텔을 실질적으로 관리하는 운영업체가 성패를 좌우하는 이유다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체를 고르는 것이 투자 포인트다.

디알람 이민규 실장은 “레저형 수익 부동산은 무턱대고 찾아 나서기보다 사전에 지역 개발 재료나 분양 정보 등을 어느 정도 파악하고 떠나면 시간과 수고를 줄일 수 있으며 실제 현장이나 실물을 보고 확인해 봐야 할 체크리스트를 미리 작성해 가는 것도 좋은 방법이다”라고 조언했다.

한편, 수익형 부동산으로 강원 속초시 대포항 ‘라마다 설악 해양호텔’ 분양형 호텔, 제주도 서귀포시 토평동 ‘파우제 인 제주’ 도시형 생활주택, 강원도 속초 조양동 ‘조양 양우내안애’ 소형 아파트, 경기 가평읍 달전리 ‘북한강 동연재’ 전원주택 등이 있다.