개발 재료와 투자 여건이 높은 지역이라도 각종 제도와 관련 규제를 살펴서 투자해야 한다.

토지이용법상 토지 개발 가능 범위의 도시지역이란, 땅을 도시의 용도로 사용하려고 지정한 구역을 말한다. 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 세분화된다. 주거지역은 도시지역 안에서 주거 환경을 보호하려고 지정한 지역이다. 녹지지역은 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 목적으로 지정된 용도지역을 말한다. 녹지지역은 다시 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데 이 가운데 자연녹지지역은 해당 단체 내규에 따라 개발이 허용된다.

비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 관리지역은 개발, 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류되는데 계획관리지역에서 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 기타 시설 개발이 허용되고 생산·보전관리지역은 주택 개발이 가능하다.

농림지역이란 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위해 지정한 지역을 말한다. 농림지역은 농지법에 의한 농업진흥지역과 보호지역, 산지관리법에 의한 준보전산지와 보전산지 등으로 나뉜다. 농업진흥지역, 보전임지는 현지인외 개발 가능성에 유의해야 한다.

자연환경보전지역이란 환경 보호를 위해 지정한 용도지역이다. 그린벨트에 준하는 규제가 적용돼 개발이 어려운 지역이다.

발목 잡는 지자체의 내규

토지를 개발할 때 규제지역 지정에 따른 문제점으로 수도권은 수도권정비계획법상 △첫 번째 자연보전권역의 비도시지역은 50만㎡(15만 평)를 초과하는 택지를 조성할 수 없다. 수도권 주민의 식수원 오염을 방지하기 위해서다. 팔당호 주변은 무려 7개 법률에 의해 개발 등을 규제하고 있다. △두 번째 성장관리권역은 대형 건축물 신축에 대한 규제가 없다. △세 번째 과밀억제권역은 서울과 인접 위성도시 지역으로 대형 건축물을 세울 수 있지만 과밀부담금이 부과된다.

수도권에서 전원주택이나 펜션으로 인기 있는 곳은 대부분 자연보전권역으로 팔당호 주변과 북한강 남한강 주변으로 팔당 상수원 수질 보전에 주안점을 두고 있어 팔당호의 남한강과 북한강주변지역은 수도법, 환경정책기본법과 한강법 에 의한 수변구역으로 지정돼 규제되고 있다. 또한 수도권의 규제로 군사시설보호구역 내 건축 행위 제한과 그린벨트(개발제한구역) 개발제한구역 내 건축 행위는 개발에 제한 받는다.

전원주택, 펜션 수요가 많은 대도시 주변, 자연 경관 좋은 한강·금강 주변지역은 수도권과대전권은 상수원인 팔당댐과 대청댐이 위치해 상수원 오염 방지를 위한 법에 따라 전국 5대강 주변과 더불어 숙박시설과 근린생활시설 개발은 엄격하게 제한되고 있다.

기타 타법 관련 사항으로는 지방자치단체 내규로 토지를 개발하거나 건축물을 짓기 위해 땅을 보유한 수요자들이 지방자치단체 등의 내규 때문에 낭패를 당하는 사례가 많다. 내규는 법률에 따라 지자체나 정부기관 등에서 자체적으로 규정하고 있는 조례·고시·공고·훈령·예규·지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계획확인서에도 기재되지 않는다. 법령이 아닌 정부 단체 차원의 내규로 정해지기 때문이다. 이 같은 내규는 경사도(시·군 조례로 정한), 하수도, 퇴수로 등과 배출 시설 관련 여부(대기환경보전법, 수질환경보전법, 소음진동규제법), 오수 처리 시설 관련 사항(오수분뇨 및 축산 폐수 처리에 관한 법률), 문화재보호구역에서는 현상 변경 심의 가능 여부, 하수 관련 시설 관련법 확인해야한다.

규제에서 벗어난 개발 호재 지역은

정부가 잇따라 내놓은 각종 규제가 대부분 시행되면서 투자 환경이 크게 악화됐고 각종 규제에 묶였다. 이 때는 토지시장 비규제 지역의 급매물을 노려볼 만하지만 토지시장에 규제가 워낙 심해 예전 같은 폭등은 기대하기가 쉽지 않다. 규제의 그물이 워낙 촘촘해 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문이다.

다만 개발 재료가 많고, 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부지역에선 급매물을 노려볼 만하다. 토지시장 침체기에는 재료가 확실해 향후 땅값 상승의 여지가 눈에 확실하게 보이는 지역으로 투자를 한정시키는 일이 중요하다고 본다. 그래야 세금과 비용을 내고도 시세차익을 기대할 수 있다. 개발 호재지역은 기본적으로 가용 용지 자체가 모자라 땅값이 하락하는 일은 드물며 장기적으로 땅은 여전히 상승 가능성이 있기에 개발 후보지의 배후나 교통 인프라가 개선될 지역에 장기 투자하는 것은 바람직하다.

최근 몇 년간 쏟아진 각종 개발 계획 속에서 지가가 크게 올랐지만, 강력한 투기 규제로 시장은 수도권과 비수도권의 양극화 구도 속에서 분위기도 한풀 가라앉았다. 하지만 여전히 토지 투자에 대한 관심은 높고, 고수익이 기대되는 값 싼 땅을 찾는 수요자들도 많다.

부동산 침체기에도 장기적인 안목에서 규제가 없고 개발 재료가 확실한 곳의 투자처는 부동산 침체 시장에서 수익을 확보할 수 있는 방법과 구입 목적이 확실한 전략을 갖춘다면 충분한 수익 창출도 가능하다.田

글 박철민<대정하우징 대표> 02-562-0053, www.jwnews.com