난감한 건축 관련 법률 상담
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집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다.

Q. 건축주 甲은 수급인 乙과 지하 1층, 지상 5층 건물 신축공사에 대한 도급계약을 체결하면서 乙이 기일 내에 공사를 완공하지 못하는 경우 지체일수 1일에 대해 총 공사금액의 1/000에 상당하는 지체상금을 지급해야 한다는 약정을 맺었습니다. 그런데 乙이 준공기일 전에 공사를 중단한 후 부도가 나 더 이상 공사를 수행할 수 없게 되자 甲이 도급계약을 해제하고 다른 업체에게 미시공 부분을.

A. 도급인과 수급인이 건축공사 도급계약을 체결함에 있어 수급인이 약정한 완공기일 내에 공사를 완성하지 못하는 등 도급계약에 따른 의무 이행을 지체할 경우 도급인에게 지급해야 할 손해배상액을 미리 정해 둔 것을 지체상금 약정이라고 합니다. 이러한 지체상금 약정은 대개의 공사도급계약에 기재돼 있으며 통상 총 공사금액에다 지체일수와 1일당 지체 상금률을 곱해 산정합니다.
이러한 지체상금 약정이 손해배상 예정인의 성질을 갖는지 위약벌의 성질을 갖는지가 문제 되는데, 이는 구체적인 사안에 따라 당사자 의사의 해석에 의해야 할 것입니다. 손해배상 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급해야 할 금액을 미리 정해 둔 것을 말하며, 위약벌은 계약위반의 벌로 지급하기로 약속한 것을 말합니다. 손해배상 예정의 경우 법원이 적당한 금액으로 감액할 수 있지만 위약벌의 경우는 법원이 감액하지 못합니다.대법원 판례는 공사도급계약에 있어 지체상금 약정에 관해서는 손해배상 예정의 성격을 갖는 것으로 일관되게 해석하고 있습니다.
따라서 지체상금 약정이 있는 경우 수급인은 실제 손해가 없다거나 예정액보다 적음을 입증해 면책될 수 없고, 도급인은 수급인의 공사완성 지체사실을 입증하면 족하고 그로 인한 손해 발생 및 액수는 입증할 필요가 없으며 실제 발생한 손해가 예정액보다 많음을 입증하더라도 추가로 손해배상청구를 할 수 없습니다.
지체상금의 발생은 먼저 지체상금 약정이 있어야 하고 다음으로 수급인의 공사완성지체가 있어야 하며 또 수급인의 귀책사유가 있어야 합니다. 그런데 원래 지체상금 약정의 의도가 도급계약에 따른 공사가 준공기한을 도과한 경우 지연손해금을 예정한 것이라는 점에서 이 사안과 같이 공사도급계약이 수급인의 채무불이행으로 해제된 경우까지 적용될 수 있는지가 문제 됩니다. 이에 대해서 대법원은 "지체상금에 관한 약정은 수급인이 이와 같은 일의 완성을 지체한데 대한 손해배상액의 예정이므로 수급인이 약정된 기간 내에 그 일을 완성하여 도급인에게 인도하지 않는 한 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 지체상금을 지급할 의무가 있고, 약정된 기일 이전에 그 공사의 일부만을 완료한 후 공사가 중단된 상태에서 약정기일을 넘기고 그 후에 도급인이 계약을 해제함으로써 일을 완성하지 못한 것이라고 하여 지체상금에 관한 약정이 적용되지 않는다고 할 수 없다"고 판시하여 해제된 경우에도 지체상금약정의 적용을 긍정하고 있습니다(대법원 1989.7.25. 선고 88다카6273 판결).
나아가 대법원은 이러한 법리가 수급인의 귀책사유로 인하여 준공기간 전에 도급계약이 해지된 경우에도 적용된다고 하고 있습니다(2006.4.28. 선고 200439511 판결). 또한 위 판결에서 대법원은 지체상금 대상기간에 대해 "지체상금의 발생 시기는 특별한 사정이 없는 한 약정준공일이나 그 종기는 수급인이나 도급인이 건물을 준공할 때까지 무한히 계속되는 것이라고 할 수 없고 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아니고)로부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완성할 수 있었던 시점까지로 제한되어야 하고 또 수급인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연되는 경우에는 그 기간만큼 공제되어야 한다"고 판시하고 있습니다.

이는 공사가 완성될 때까지 무한정 수급인의 책임이 발생한다고 하면 수급인에게 가혹하고 도급인으로서도 공사지연에 따른 손해를 방지할 신의칙상 의무가 있기 때문입니다. 해제할 수 있었던 때는 통상 이행지체에 대한 최고기간을 산입해 산정할 것이고 나머지 공사를 완성할 수 있었던 기간은 통상 원래의 공사 기간에다가 기성고를 제외한 나머지 공사의 예상기성고 비율을 곱해 산출할 것입니다.따라서 이 사안의 경우 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생하되 그 종기는 도급인인 甲이 수급인인 乙의 공사 중단 등의 사유로 인해 공사도급계약을 해제할 수 있었을 때로부터 甲이 다른 업체에 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점까지로 하여 지체상금을 청구할 수 있을 것입니다. 한편, 대부분의 공사도급계약에서는 계약보증금과 지체상금을 함께 규정하고 있는데 대법원은 수급인의 귀책사유로 도급계약의 목적이 된 공사 완공이 지연되는 경우 그 지연으로 인한 손해배상채무도 당연히 계약보증의 대상이 되는 것이고 이 경우 만일 도급인과 수급인 사이에 공사완공 지연에 대비한 지체상금 약정이 있다면 그 약정에 따라 산정되는 지체상금액이 계약이 보증의 대상이 된다고 판시하고 있습니다.

 

이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

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