전원주택의 임대사업 타당성 분석

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‘광주군 실촌면 만선 초등학교 학생수가 작년 37명에서 올해 50명으로 증가했다’는 신문기사가 있었다. 그런데 그 원인이 전원주택 전세입주자가 많아졌기 때문이고, 전세를 찾는 이유는 미리 살아보고 적응이 되면 그때에 가서야 전원주택을 구입하든지 준농림지를 매입해서 직접 짓겠다는 생각이 많아서라는 것이다. 그리고 얼마전, 용인시 수지읍에서 전원주택 단지분양대행 업을 하고 있는 K씨로부터 이와 관련된 내용의 흥미로운 상담전화 한 통을 받았다. 경기도 포천군에 평소 주말주택으로 사용하는 농막과 땅이 조금 있는데, 이곳에 3채 정도 집을 짓고 임대를 하면 어떠하겠는가를 묻는 전화였다.
그는 최근 단지를 분양 받겠다는 사람은 찾아오지 않고, 대신 전원주택 전세를 원하는 사람만이 심심찮게 찾아오는 것을 보고 이러한 생각을 하게 됐다고 했다. 전원주택 전세를 찾는 사람이 많다면 분명 임대를 찾는 사람도 있을 것이고, 그렇게 되면 임대에서 자연스럽게 매매로 이어질 가능성이 있지 않겠느냐는 생각에까지 도달했단다. 그래서 불황의 터널을 벗어나기 위해 무언가를 찾던 그는 이를 새로운 활로라 여기고 그 가능성을 타진하고 있다는 것이다.
그리고, 그는 이 곳을 부지로 매매할 경우와 집을 지어 매매할 경우의 수익성 및 사업성 비교와 전원주택을 짓고 임대를 할 경우 어떤 집을 지어야 하고 임대보증금은 어느 정도가 적당한가를 물어왔다.
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■ 질문요약
1.전원주택 임대 사업의 타당성과 적당한 건축규모 및 건축비, 전세보증금액
2.부지로의 매도와 전원주택 임대의 사업성 비교
■ 입지분석
1.경기도 포천군 영북면 소회산리
2.규모: 총 9백평 (3백 평씩 3필지) 농막 1동
3.용도지역: 준농림지

전원주택 임대 사업의 타당성 제고

겨우 걸음마 단계에 있던 전원주택 사업은 뿌리도 내리기 전에 IMF라는 무서운 파도에 휩쓸려 난관에 부딪쳤다. 최근까지 이어지는 불경기로 전원주택 수요자들은 ‘전원생활에 적응을 하지 못하면 어쩌나’하는 마음에 부지구입조차 망설이고,

또 개발업자들은 업자들 나름대로 ‘자칫 섣부른 판단으로 재산만을 묶이게 되는 건 아닌가’하는 우려로 개발을 꺼린다. 따라서 이러한 시기에 전원주택을 지어 분양을 해보겠다고 생각은 다소 위험한 발상이라 할 수 있다.

하지만, 의뢰인 K씨의 경우 단지를 분양하는 대행업에 종사하는 사람으로써 직접 수요자들을 접하면서 얻은 현장경험에 의한 구상으로 어느 정도 신빙성이 있다. 또 임대를 통한 매매유도는 누구도 시도해 보지 않는 새로운 사업으로 그 가능성을 타진해볼 만한 가치가 있다.

현재 전원주택 수요층은 과거에 비해 많이 변화했다. 과거 중산층에 한정됐던 것이 지금에 와서 그 폭이 상당히 넓어졌고, 그들의 요구 역시 다양해 졌다. 하지만, 단지개발에 있어서는 이러한 수요층의 변화에 따른 다양한 요구에 맞는 모델을 제시하지 못하고 있는 형편이다.

이러한 차원에서 볼 때 K씨가 구상한 임대사업은 그 가능성이 크다. 그럼 K씨가 구상하는 의뢰지는 과연 임대 사업을 할 수 있는 지역인지, 그리고 어떻게 접근을 하면 임대 사업으로 성공할 수 있을까?를 검토해보자.

지리적 요건

본 의뢰지는 포천군청에서 40㎞ 반경에 위치하고, 38선 휴게소에서는 12분 거리에 있는 경기도 포천군 영북면 소회산리 소재의 땅이다. 보통 사람들은 영북면은 몰라도 산정호수(山井湖水)는 유원지로 잘 알고있는데, 땅은 이곳에서 서북향으로 약7㎞ 거리에 있다.

소회산리는 유명한 산과 봉우리가 많은 산악지대다. 남서쪽으로 은장산(銀藏山/456m)이 있고, 그 옆으로는 칡덩굴이 많아 곰(熊)이 다니지 못할 정도였다 해서 ‘곰덩굴’이라고도 불리는 불문산(佛舞山/644m)있다.

또 해발 1,168m의 국망봉(國望峰)과 해발 830.2m의 강씨봉이 있는데, 이 봉들의 지명은 최근 인기리에 방영되고 있는 사극 왕건에 나오는 태봉국 궁예왕 때 유래된 것이다.

궁예왕이 자신의 폭정을 직언한 부인 강씨를 이곳으로 귀향 보내고 세월이 흘러 태봉국이 망한 후에야 다시 부인을 찾았으나 이미 죽은 뒤였다. 그래서 이 봉우리에 올라 도읍지 철원을 바라보며 통곡을 하였다고 하는데, 때문에 붙여진 이름이 국망봉과 강씨봉이다.

의뢰지가 위치한 양짓말이란 야산 자락은 이러한 봉우리와 산들이 한눈에 보이는 땅이다. 그리고 지대가 높아 시야가 탁트여 시원스런 곳에 위치했다.

주변환경과 교통

이곳은 산세가 좋은 산악지대로 등산로가 잘 닦여있다. 그래 찾는 이가 많다 보니 이곳에서 농사를 짓는 촌부들도 전원주택을 짓고 민박집으로 운영하는 경우가 많다.

그리고 의뢰지는 43번 국도와 접하는 운천 3거리와 약3Km거리에 위치해 있고 그 사이에는 지방도가 잘 닦여있어 포천까지는 30분 거리로 생활권에 가깝고, 서울 나들이도 편리한 곳이다.

부지매도와 전원주택 임대

본 의뢰지를 지금 매도하려고 한다면 금액을 떠나서 매도자체가 쉽지 않을 것이다. 그러나 집을 지어 임대를 한다면 부지로서 매매하는 것보다는 성사 가능성이 매우 높다고 여겨진다. 그리고 임대를 놓은 결과가 은행예치의 비교우위에 선다면 임대에서 매매로 이어질 가능성도 그 만큼 커진다.

어떤 주택을 지어야 되는가

앞서 입지 분석에서 본 바와 같이 의뢰지는 포천군청에서 40㎞ 반경에 위치하고 있고, 서울강북에서는 1시간 30분 거리다. 따라서 서울에서 출퇴근하기에는 먼 거리로 우선 서울로의 출퇴근용 전원주택으로는 부적합하다.

그러나 부지 옆으로 이미 주말 동호인 전원주택이 있고, 주변경관이 수려하며 전원환경이 쾌적함으로 주말, 휴양, 실버주택으로는 안성맞춤이다.

또한 이 지역은 주민들이 전원주택을 짓고 직접 운영하는 민박집이 많은 곳이며, 농막을 이용한 황토방, 찜질방 등이 성행하고 있는 곳이므로 이러한 지역적 특성을 살려 이에 맞는 테마를 기획해도 좋을 것이다.

건축의 규모와 건축비는 어느 정도가 적당한가

전원주택을 짓는 사람들이 보통 부지선정은 잘해 놓고 건축을 잘못해 실패하는 경우가 많다. 이는 건축에 과다한 비용을 투자해 놓고 나중에 부득이한 경우가 발생해 이를 다시 매매할 때 손해를 보기 때문이다.

따라서 본 의뢰지의 경우, 임대을 목적으로 한다면 건평은 15~20평 사이, 건축비는 평당 1백~1백50만원 선이 적당하고, 전세금은 1천5백~2천5백만원 선으로 책정하는 것이 알맞다고 본다.

이는 요즘 전원주택을 찾는 수요자들의 경향과 현재 서울에서의 전세금 시세를 고려할 때 1천5백~2천5백만원 선이 세입자에게 부담이 없고, 또 건축주에 있어서는 건축비를 전세보증금으로 충당할 수 있다는 계산이 나오기 때문이다.

그러나 이것은 현 상태에서 보는 견해이며 금년 말을 지나며 경기가 다소 회복세를 보인다는 가정 하에, 건축비는 평당 1백30~1백70만원대, 건평은 20~30평 정도로 지어도 좋을 것이다.

임대사업의 수요계층

최근 전원주택을 찾는 수요층에 변화가 일고 있다. 과거 자녀의 교육문제, 직장문제가 거의 해결된 정년퇴임 자나 이와 비슷한 연배들에 의해 주 수요층이 형성되었으나, 이제는 인터넷을 통한 재택근무가 가능해 지면서 오히려 30대 젊은 부부들이 이를 선호하는 경향이 두드러진다.

따라서 이러한 점을 감안, 임대의 수요대상은 30대 젊은 화가, 작가, 방송국 PD, IT 벤처 사업가 등을 겨냥하는 것이 좋을 것이다. 또 의뢰지가 근거리에 산정호수와 온천이 있어 주말, 휴양, 실버 주택을 원하는 이들이 선호하는 입지임으로 이러한 점들을 잘만 활용한다면 이 부지에서의 임대사업은 성공가능성이 높다.

결론

요즈음 전원주택 전세의 수요층이 늘어나고 있다. 가끔씩 전원주택 월세를 문의하는 경우도 있을 정도다. 이는 사람들이 전원주택에 대한 관심은 많으나 자금문제도 있고, 또 적응을 하지 못하면 다시 리턴해야 할 경우를 먼저 생각하기 때문이다.

그래 먼저 전원주택에서 살아보고 결정할 수 있도록 전세나 월세를 찾는 것이다. 이러한 때에 전원주택 분양사업은 아주 시기 적절한 것이다.

또한 K씨 땅의 경우 부지로의 매매보다도 전원주택을 짓고 임대하는 것이 그 성사 가능성이나 수익 면에 있어서 더 나은 입지여건으로 임대사업을 해 볼만하다.

단, 최근의 변화에 맞는 수요층을 겨냥하고 적당한 규모의 건축을 했을 경우다. 만일 이러한 정서를 무시하고 35평 이상으로 짓는다면 오히려 헐값에 부지로 매도하는 것보다 손해를 볼 것이다. 田

글·진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)