농지 전용의 다양한 방법과 절차

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모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다. 그 절차는 쉽지 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지전용의 다양한 방법과 절차에 대해 알아본다.
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토지사용승낙서를 이용한 농지전용신청 방법

농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다.

본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다. 서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

농지전용 이란

지적법 상 지목은 24가지가 있다. 그 중 전·답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다. 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다.

지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다.

토지사용승락서를 받아 전용 신청하는 방법

소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다.

토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 지주, 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 ‘토지사용승락용’이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다.

이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용 면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역 주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. 전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다.

전용신청 시기 및 신청할 때 주의할 점

농지전용을 신청할 때는 건축할 때를 기준으로 하여 그 시기를 적당히 계산해야 한다. 전용신청할 시기와 신청할 때 주의할 점에 대해 알아본다.

전용허가 언제 받을 것인가

준농림지에 전원주택을 짓는 건축주라면 ‘전용허가는 언제 받을 것인가?’에 대해 충분히 계산해야 한다.

만약 3~4년 후에 전원생활을 원한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다. 구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 받아 전용허가를 먼저 받아야 한다. 이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다.

전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번 할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년 간 건축을 하지 않고 지연할 수 있다. 그러나 그 이상이 되면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다.

그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다.

농지전용신청 때 주의할 점

1) 전용 가능면적을 확인하라

농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다.

건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다. 즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다. 건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다.

또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다. 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다.

2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라

농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다.
여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다.

앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다. 농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기 위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다. 농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다.

농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 ‘자경농민’에게 주어진다.

농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다. 농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다.

예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다.
이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다. 예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다.

3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라

전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다. 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용 받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다. 수도권 일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다.
즉, 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다. 이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용 신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다.

대체농지조성비와 농지전용부담금, 개발부담금

농지전용을 신청한 후 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부하게 된다. 단지를 개발할 경우에는 개발부담금도 납부해야 전용허가를 받을 수 있다.

대체농지조성비와 농지전용부담금

전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그 만큼 농지가 줄게 되어 농지를 새로 조성해야 농작물 생산에 문제가 생기지 않는다. 그러므로 대지를 만들면서 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체농지조성비를 만들었다.

평당 대체농지조성비는 전답의 경우 ㎡당 4,500원(평당 14,876원), 임야는 ㎡당 889원(평당 2,939원)이다.

농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업 재원으로 사용하기 위해 부과한다. 부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다.

농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다. 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다. 부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다.
대체조성비와 농지전용부담금은 농촌기반공사에서 관리한다. 시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면 공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다.

그러나 사업기간을 축소하고 싶은 사람은 군청에서 곧바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아 납부한 후 영수증을 가지고 시 군청에 가 농지전용허가증을 찾아가면 된다.

개발부담금

1990년부터 토지공개념의 일환으로 시행돼 오는 개발부담금 제도는 땅을 개발하여 생기는 개발이익의 일부를 세금으로 내야 하는 제도다.

개발부담금은 외환위기 때인 98년 4월부터 99년 12월까지 한시적으로 유보되었다 2000년부터 다시 부활되었다.

개발부담금이 적용되는 사업규모는 주택개발사업 등 10개 사업이 해당되며 규모는 6대도시의 경우 200평, 기타 도시는 300평, 도시계획구역 외에서는 500평 이상 규모다. 개발부담금은 주택 1채를 짓는데는 해당사항이 거의 없으며 전원주택단지개발사업자에게 해당되는 내용이다. 계산방법은 다음과 같다.

1) 개발부담금=개발이익×25%
2) 개발이익=부과종료시점지가-(부과개시시점지가+개발비용+정상지가상승분)
3) 부과종료시점지가는 해당 사업의 준공된 날의 개별공시지가를 말한다.
4) 부과개시시점지가는 인허가를 받은 날이나 사업승인을 받은 날의 지가를 말한다.
5) 개발비용은 해당 사업에 투입된 토목공사비와 관련 경비를 말한다. 단 건축공사비는 제외한다.
6) 정상지가상승분은 사업시행기간 중 각 연도의 정상지가 상승분을 합하여 산정한다. 각 연도의 정상지가 상승분은 당해 연도 1월 1일 현재 지가에 당해 연도 정상지가 상승률을 곱해 산정한 금액이다. 정상지가 상승률은 매년 교통부장관이 고시한다.

농지전용 가능 면적과 신청시 구비서류 및 절차

농지전용 가능 면적 및 전용 신청할 때 준비할 서류와 절차에 대해 알아본다.

농지전용에 드는 비용 및 전용 가능 면적

농지는 충분한 대가를 치러야 대지화가 된다. 전답을 대지로 전용하려면 ▲전용부담금을 공시지가 20% ▲대체조성비 ㎡당 4,500원 (평당 14,876원) ▲설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도의 비용이 필요하다.
전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지 가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도인데 용인이나 광주 등은 3배정도, 안성이나 여주 등은 4배정도 보면 된다.
특히 준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만 전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다.

농지전용절차

① 허가신청서 접수
② 농지관리위원회 심사확인서 송부
③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가 때 농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰
④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급
⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부
⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부
⑦ 영수증 제시
⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후)

농지전용 구비서류

① 농지전용허가 신청서
② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부
③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서
④ 지적도, 지형도
⑤ 인접농지 피해 방지 계획서
⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증)
⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가 신청에 한함)

농지전용을 받기 어려운 농지

농지전용을 받기 어려운 농지의 예와 전용을 받고 난 후 해야할 일에 대해 알아본다.

전용허가를 받고 나서
전용허가를 받고 나서 허가일로 부터 2년 이내에 건축을 착공하고 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게 된다. 농지처분명령을 받는 후 1년 이내에 처분하지 못하면 다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금을 물어야 한다.

또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 까다로워 어렵다고 보면 된다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다. 이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해진다.
농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 주택 1백%가 건축이 돼야 필지가 분할이 가능하여 등기가 가능했다. 그러나 IMF이후 지자체에 따라 전용허가가 나면 분할을 해주는 지역도 있다.

농지전용 받기 어려운 농지

1) 폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다. 그러므로 전용 받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상에서 반드시 확인해야 한다. 현황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다.
2) 집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고 너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다.
3) 마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용 받기 어렵다.
4) 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.田

■글 김경래(OK시골 대표 http://www.oksigol.com)