부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉'대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다. 지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다. 설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다. 그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다. 대부분 부동산중개사무소나 설계·시공업체에 맡기는 편이다. 그럴 것이 준비하고 제출해야 하는 서류가 많고, 또 농지나 건축과 관련 법률 상식도 필요로 하기에 여간 성가시고 골치 아픈 게 아니다. 그러나 절차가 까다롭고 복잡하더라도 직접 전용허가를 받는다면 보통 100만∼150만 원은 절약할 수 있다. 또 농지나 주택에 대한 이해의 폭을 넓히는 계기가 되므로 한번 도전해 볼만하다.

농지전용-대지로 전용 가능한지 살펴야

농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 '개발행위허가', 그 이외의 지역에서는 '농지전용'이 된다. 2003년 1월 1일부터 '국토의계획및이용에관한법률'이 제정되면서 종전의 전용허가는 도시지역 내에서는 개발행위허가제로 변경됐고, 제출서류도 기존 농지전용허가 관련 서류에 건축허가를 위한 관련 서류가 추가됐다.
그리고 농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용을 받을 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역으로 정해 철저히 보호하기 때문에 농지전용은 어렵다. 단, 농업보호구역일 경우에는 농업인주택 등의 신축은 가능하다. 따라서 신청 시에는 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 또 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아봐야 한다.

산지전용-용도지역이 관리지역이여야

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법 시행으로 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 기존 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지 이용 체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 '산지전용허가'로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 곳은 용도지역이 관리지역이어야 한다. 그리고 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지 전용이 불가능하다. 산지는 농지에 비하여 구입 비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다.

전용 신청시 주의 사항

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있다. 토지거래허가지역이나 수질대책Ⅰ권역에서는 1년 이상 거주를 해야 전용허가를 받을 수 있다. 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받거나 이전을 하는 방법이 있다.
지적도상 맹지에는 전용허가가 나오지 않으므로 진입 토지주의 인감을 첨부한 토지사용승낙서를 받아야 한다. 맹지인 경우에는 도로의 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다. 또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다.
산지를 구매할 때는 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다. 그 가운데 중요한 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 현황도로 저촉 여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우에는 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인·허가 관련 측량사무실이나 해당 시·군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

둘째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

셋째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 100퍼센트 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50퍼센트 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 다르게 적용하므로 반드시 확인해야 한다.

넷째, 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만 제곱미터(약 9075평) 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위를 금지했다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 500미터 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만 제곱미터를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.
앞의 경우가 모두 적합할지라도 대지로 전용이 반드시 이뤄지는 것은 아니므로, 산지를 구입할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당 부서의 확인 절차가 필요하다.

전용에 들어가는 비용

농지전용비는 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비 등이 든다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만 원 이내의 소소한 비용도 내야 한다. 측량부터 대행까지 총괄하여 드는 비용은 300평 미만의 부지는 250만~400만 원 정도, 300평 이상은 평당 1만 6000원 선까지 한다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두는 것이 좋다. 농지전용을 신청한 후에는 농지조성비(10,300~21,900원)를 납부해야 한다. 농지조성비는 농지를 대지로 전용한 만큼 농지를 다시 조성해야 하는데, 이 때 필요한 재원을 마련하려는 목적이다.

산지전용비는 산지의 측량설계비, 대체조림비, 적지복구비, 지역개발공채비 등이 든다. 측량 설계 용역비용은 대략 300평 기준으로 350만∼450만 원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만 4000원 정도로 산정하면 된다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준용역계약서를 반드시 작성하는 것이 좋다. 대체조림비는 제곱미터당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(15도 미만 2,506원/㎡, 15∼30도 7965.9원/㎡ : 보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다.

전용허가를 받은 후에 할 일

농지전용은 허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고, 그후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다. 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다. 산지전용은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다. 田

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