스틸하우스를 짓기 전 시공사 선정과 계약서 작성은 건축물의 뼈대를 올리는 것 못지않게 중요하다. 내게 꼭 맞는 시공계약을비롯해 시공자를 선정할 때 주의할 사항에는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

스틸하우스 시공사 선정 기준

설계도서를 완성하고 건축주 나름대로 시공 방법을 정하고 나면 시공사를 선정해야 하는데, 실제 인연이 맞는 시공사를 선정하기가 그리 쉽지만은 않다. 특히 스틸하우스는 최근 들어 인기가 많이 오르다 보니 가끔 지방도로를 달리다 보면 샌드위치패널업체에서 ‘스틸하우스 설계·시공’이라는 현수막을 붙여 놓고 영업을 하는 경우도 있다. 또 수도권의 몇몇 업체에서는 스틸하우스의 단점을 일일이 열거한 뒤 새로이 개발했다는 ‘○○스틸하우스’라는 형태로 고객들을 현혹하기도 한다. 때로는 검증도 안 된 일본 고베지진에서 살아남은 ‘OO공법’이라는 말로 손님을 끌어 모으는 업체도 있다.

건축주가 시공사를 선정할 때에는 반드시 회사를 방문할 것을 권하고 싶다. 그리고 회사의 실적을 확인해 제대로 된 스틸하우스 공법으로 시공을 하고 있는지도 확인해야 한다. 제대로 된 스틸하우스 공법이란, 오랜 세월 검증이 된 정통 공법을 말하는 것이고, 시공 실적이 얼마나 되는지, 자체적으로 기술 개발과 향상을 위하여 노력하고 있는지 등의 면면을 통해 파악할 수 있다.

사실 이는 스틸하우스 시공을 하는 업체가 지켜야 할 건축 윤리라고 보는 게 옳다. 만일 어떤 업체를 방문했는데 스틸하우스 공법에 대해 최고의 전문가니 하면서 처음부터 끝까지 스틸하우스 이야기만 한다면 대개 기본만 갖춘 업체일 가능성이 높다. 정말 확인해야 할 것은 바로 스틸하우스 공법을 이용해 집을 짓는 사람으로서 주거 건축에 대한 이해와 폭넓은 지식 그리고 장인정신을 가졌느냐 하는 것이다.

만일 좀더 강력한 믿음을 갖고 싶다면 그 회사에서 시공한 건축주 몇 사람의 전화번호를 물어서 직접 건축주와 전화를 해보면 확실한 내용을 들을 수 있다. 이것이 여의치 않다면 시공업자와 함께 건축주를 방문해 시공사의 도덕성과 기술력을 확인하는 방법도 있는데, 이때 주의할 점이 몇 가지 있다.

우선 가장 잘 지어진 집은 그 집의 건축주를 닮은 집이라고 할 수 있다. 즉 방문한 집의 구조나 마감 형식이 자기와 스타일이 맞지 않다고 해서 시공사에게 낮은 점수를 주거나, 또 자기와 스타일이 비슷하다고 해서 점수를 많이 주는 오류를 범하지 말아야 한다.
건축주의 성격과 생활양식에 따라 공사비가 다르고, 설계도면이 다르기에 방문하여 집을 감상할 때는 좀더 객관적으로 시공자를 평가하려는 마음가짐이 중요하다.
아울러 시공사의 공사 시행 방법에 대해서도 반드시 체크해야 하는데 이 때 ‘최상의 서비스를 제공한다’는 식의 이상적인 말에 현혹되지 말아야 할 것이다. 오히려 인력에 따른 한계를 솔직히 밝히며 세세한 부분까지 친절하게 설명해 주는 회사에 점수를 많이 주는 것이 바람직하다.

스틸하우스 시공 계약체결

시공업체를 선정하고 나면 계약서를 작성해야 한다. 공사계약서 작성 시 효력을 발휘하는 서류들은 꼭 확인하고 날인 서명을 해야 한다. 이러한 서류들로는 ①공사비 예산 내역서 ②설계도면 ③공사계약 일반조건 ④공사계약 특수조건 ⑤시방서 등이 있다.
전원주택과 같이 소규모 공사에서는 별도로 ‘공사계약 일반조건’이나 ‘시방서’ 등을 첨부하지 않는 경우가 많은데 이는 그리 큰 문제가 되는 것은 아니다. 다만 ‘공사계약 특수조건’은 매우 중요하다. 공사계약 특수조건은 현장에서 일어날 수 있는 분쟁의 소지나 특별히 건축주가 요구하는 사항 또는 시공자가 건축주에게 꼭 전달해 주어야할 사항들로 구성되며, 도면과 시방서 등에 없는 사항들을 명기하는 경우가 많기 때문이다.

그럼 공사계약 특수조건을 한번 작성해 보자.
시공사는 건축주에게 공사비 예산 내역서 상의 공종별 내용을 차분히 설명해야 하고 공사계약 조건 등에 대하여도 상세히 설명해 건축주가 이해를 할 수 있도록 해야 한다.
그렇다면 공사비 계약서는 어떤 형식으로 작성하는지 알아보자.

공사비 계약서는 보통 ‘갑’지라고 하는 공사비 원가 계산서와 ‘을’지라고 하는 공사비 예산 내역서로 이루어지며, 공사비 예산 내역서에서 산출된 공종별 합계 금액을 이용하여 전체 공사비를 산정하는 것이 공사비 원가 계산서다. 그리고 계약서의 표지를 넘기면 첫 번째 공사 원가 계산서가 위치하고 있으며, 그 다음 장부터 공종별 공사비 예산 내역서가 붙어져 있다.

맨 마지막에는 공사계약 특수조건 등을 붙이게 되지만 공사계약 특수조건을 공사 원가 계산서 ‘갑’지 다음에 위치시켜 건축주에게 정확한 의사를 전달하는 것이 바람직하다.
이렇게 작성된 공사 원가 계산서에 의하여 사실상 도급 금액이 결정된다. 또한 사례에서 보여주는 계약서 양식은 ‘총액 및 단가계약 방식’의 서류이며 여기서 눈여겨보아야 할 사항은 ‘갑’지인 공사 원가 계산서에서 나와 있는 산재보험료, 현장소장 급여에 해당하는 간접 노무비 그리고 본사 경비에 해당하는 일반관리비 등의 항목이 충실히 반영되어 있는가 하는 것이다.

가끔 시공업자가 제출하는 계약 내역서에 보면 이런 항목들이 빠져 있고, 이윤도 아주 극히 작게 반영되어 있는 경우가 많다. 이럴 때 건축주들은 ‘나를 위해 이윤도 적게 보며 공사를 하는구나’ 하고 감탄하지만, 이는 문제가 발생할 소지가 많다.
시공자는 단돈 1원도 자기 호주머니에서 꺼내어 서비스를 할 수가 없다. 마찬가지로 현장소장 급여도 없이 어떻게 공사를 하며 더군다나 이윤도 없이 공사를 할 수 있겠는가? 이런 계약 내역서에는 ‘을’지에서 물량을 많이 잡아 단가를 올리던가 해서 눈속임을 하고 있는 것이라 생각해야 한다.

스틸하우스를 제대로 짓기 위해서는 계약 시 서로 평등한 입장에서 정당한 이윤과 경비를 인정해 주어한다. 그래야 훗날 하자보수도 가능하고 제대로 된 건물을 완성할 수 있다.田

글 최길찬<신영 하이랜드 건설 소장>

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