8·31부동산대책 이후 용광로처럼 달아오르던 토지시장은 일부 지역의 국지적 상승을 제외하고, 전반적으로 거래 중단 및 지가 하락 양상을 보이고 있다. 이러한 현상은 2006년 내내 이어질 것으로 보인다. 높은 투자 수익이 예상되는 토지거래허가구역은 6개월에서 1년으로 매입 전 거주 기간이 늘어났으며, 기간 내에 팔지 못하도록 허가 조건이 강화됐다. 부재지주(不在地主)의 경우, 양도소득세를 중과하는 등 전방위 규제가 적용되기 때문이다.

정부는 군사시설보호구역의 대폭 해제와 기업도시 수를 제한하지 않겠다고 발표한 바 있다. 그에 따라 3월 1일 전국 139개 지역 7146만 평에 이르는 군사시설보호구역이 전면 해제되거나 완화됐다. 하지만 토지시장은 들썩이지 않고 있다. 2∼3년 동안 이어져 온 지가 폭등이 앞으로의 웬만한 호재를 이미 반영해 놓고 있으며, 정책이 철저한 투기 수요 차단을 목적으로 하고 있어서다. 단기 토지 투자 수익을 기대하기란 어려운 상황으로 봐야 할 것이다.

그러나 틈새시장이 전혀 없는 것은 아니다. 무분별한 개발을 막고 각개 토지의 특성에 맞는 이용성을 높이기 위해 정부는 2000년부터 토지적성평가를 진행해 오고 있다. 이에 따라 수도권과 광역시 인접 시·군에 이어 2007년까지는 기타 지역까지 관리지역의 세분화가 진행된다. 그동안 개발 가능한 비도시지역의 관리지역(옛 준농림지)과 도시지역의 자연녹지지역 땅이 각광을 받았다면, 앞으로는 이보다 축소된 계획관리지역과 시가화예정용지가 환영을 받게 될 것이다. 그리고 전원주택 등 실수요자를 위한 토지시장은 활기를 띨 것으로 보인다.

앞으로는 전반적인 지가 하락 속에서 계획관리지역, 시가화예정용지가 시장의 국지적 상승을 주도하면서 실수요 위주로 시장이 재편될 것이다. 반면 행복도시, 기업도시 등 굵직한 개발 재료의 진행 상황과 막대한 부동자금, 8·31 대책 법의 실효성 정도에 따라 토지 수요가 증가할 변수도 상존하고 있다. 그렇다면 전반적인 불황과 변수 속에서 어떤 기준으로 토지를 매입해야 할까?

인구 및 지가 변동률을 비교 분석하라

이제 토지에 투자해서 이익을 추구하려면 지가 변화 추이뿐만 아니라 인구 변동률을 잘 살펴야 한다. 일반적으로 아파트나 상가 투자에서 성공의 관건은 인구의 유입 및 유동에 달려 있다. 그러나 토지는 그보다 복잡하고 불확실성이 높다. 우선 기존에 발표된 도로, 택지개발 등의 개발 재료가 실현될 수 있는지, 개발 가능한 땅이라도 수익률을 극대화하게끔 용도지역이 변경될 수 있는지 등 변수가 많기 때문이다. 그러나 이러한 요건도 결과적으로는 인구가 자연 발생적으로 증가할 것인가에 초점이 맞춰질 수밖에 없다.

지난해까지는 시장 활황에 따라 토지 보상 및 작은 개발 재료라도 발표되면 실현 여부와 무관하게 수요가 몰려들었다. 이런 지역에서는 당연히 대토 수요자에 앞선 선투자 방식으로 수요를 예측하고 미리 선점하는 자가 유리했다. 그러나 전반적인 불황이 예측되는 상황에서 이런 방식은 위험하다. 풍선 효과 등으로 지가가 상승한 지역의 가격 하락 등 인구 유발 효과 없는 개발 재료는 더 이상 투자 재료가 될 수 없기 때문이다.

사실 지자체의 장밋빛 장기 개발도 등 당시의 개발 호재를 믿고 투자를 했으나 지가가 곤두박질치는 경우는 수없이 많았다. 여주-양평 구간 37번 국도 확장 공사처럼 사업 타당성을 재검증하게 될 수도 있다. 그리고 개발이 지지부진해지다가 중단되거나, 수익성이 없어서, 또는 인구 유입이 되지 않아서, 공단이 활성화되지 못해서 덩달아 택지개발 사업도 장기화되는 경우 등 이유는 각양각색이지만 무엇보다 인구 유입의 불확실성이 가장 큰 요인이다. 수도권 인구 증가율만 보더라도 지자체안과 정부안의 차이가 400만 명인데, 충청도 인구가 400만 명 이하라는 사실을 보면 지자체의 장밋빛 계획도가 얼마나 많은 불확실성을 가지고 있는지 짐작할 수 있다.

그러므로 불황기 투자일수록 인구 유입 효과를 철저히 살펴야 한다. 무엇보다도 용인, 천안, 원주 등 자연 인구 유입이 많은 지역은 투자 가치가 높다고 볼 수 있다. 택지개발은 인구 유입 효과가 크다. 공단이 들어서는 경우 물류센터 및 첨단산업보다는 제조업 유치가 인구 유발에 유리하다.

최근 몇 년간 주요 시·군의 인구 및 지가 변동률을 비교 분석해 보면 우선 시장 활황에 따라 대부분의 시·군이 높은 지가 변동률을 보이고 있다. 그러나 지가 상승 요인은 지역별로 구분된다. 대체로 실수요가 많은 지역과 가수요가 많은 지역으로 나뉘며, 향후 정책 진행 정도에 따라 추가 상승 여력 여부가 달라질 수도 있다. 우선 인구의 마이너스 성장률을 보인 곳에 특별한 개발 재료 없이 지가가 상승했다면, 향후 이 지역의 지가는 하향 조정이 불가피하다고 볼 수 있다. 반대로 인구 변동에 비해 지가 상승률이 못 미치는 지역은 추가 상승 여력이 있다고 볼 수 있다. 기타 추가 상승 여력은 대선, 기업도시 추진 상황, 공단 활성화 정도 등에 따라 달라질 수 있다.

장·단기 토지 투자 전략

올해 토지시장은 극단적으로 3퍼센트 국지적 상승, 20퍼센트 현상 유지, 나머지 하락 및 거래 중단 양상을 보일 것이다. 그러므로 앞으로 땅 투자는 실수요 위주로 장기 투자를 원칙으로 해야 한다. 기대 수익률도 1∼2년에 두세 배가 아니라 금리의 두 배 수준으로 낮춰 잡아야 할 것이다.

우선 단기 투자를 목적으로 한다면 ‘3퍼센트의 국지적 상승’을 주도할 계획관리지역 및 시가화예정용지를 매입하는 것이 좋다. 계획관리지역은 전 국토의 27퍼센트를 차지하던 관리지역 중 19퍼센트 정도만 세분됨으로써 줄어드는 면적만큼 희소가치가 커진다. 또한 도시화에 따라 택지개발에 유리한 입지의 시가화예정용지의 인기는 높아질 것이다. 단 토지 규모가 크기에 개인 투자가 어려우므로 공동투자가 바람직하다.

10년 이상 장기 투자를 할 경우에는 도시화율이 높은 도시지역 내 농지에 투자하는 것이 좋다. 도시 주변의 경지정리가 잘된 농지도 공공복리에 적합할 경우 개발용 토지로 수용될 수 있기 때문이다. 행정복합도시, 아산신도시, 파주 교하·운정 신도시, 김포 신도시 등 택지개발지구에 포함된 농지를 보면 알 수 있다.

그밖에 양평, 용인 남동부, 이천·여주 일부 지역 등 수도권 비토지거래허가구역과 고속도로 개통 효과가 예상되는 지역, 남북 교류에 따른 경기 서북부 일부 지역 및 일부 접경지역의 투자도 고려해 봄직하다.

전원주택 및 주말농장 등의 실수요자라면, 여러 가지 틈새상품을 활용해 봄직하다. 한시적이나마 대지 면적 200평, 건축 연면적 45평, 기준시가 7000만 원 이하 농어촌주택을 건축하면 수도권 등의 기존 주택에 대한 양도소득세를 면제 받을 수 있다. 단 수도권, 도시지역 및 허가구역은 제외되고 3년 이상 보유 요건을 충족해야 한다.

정주를 생각한다면 농림부에서 지원하는 전원마을 조성사업의 입주자로 참여하는 것도 고려해볼 수 있다. 기반시설과 호당 3000만 원의 건축비를 저리로 융자받을 수 있고 전원주택에 부족하기 쉬운 각종 인프라가 갖춰지기 때문이다. 또한 10평 이하 초소형 주택을 지을 경우 농지조성비 50퍼센트 감면 혜택을 받을 수 있다. 주말농장용 농지를 소유할 경우에는 양도세 60퍼센트 중과 적용에서 제외되므로 실수요자들이라면 매입을 고려해 봄직하다. 2006년부터 농지보전분담금(현 농지조성비)이 공시지가 기준으로 변경됨에 따라 수도권에서 접근성이 좋고, 공시지가가 비교적 저렴한 충청·강원 지역이 소형 주말전원주택 시장의 수혜지역이 될 것이다.

마지막으로 지가가 하향 조정기로 들어서고 세제가 강화된 만큼 매도자와 매수자 모두 적정 매매 시기와 매매가를 예측하는 것이 무엇보다 중요하다. 그러므로 전문 컨설팅을 통해 최적 타이밍과 가격 및 수익률을 가늠하고 리스크를 관리하는 것이 최고 수익을 위한 지름길이 될 것이다.田

글 진명기<(주)JMK플래닝 대표>

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