종부세와 양도세로 대표되던 부동산 관련 세제를 대폭 손질하겠다던 당초 여당 계획이 무산됐다. 8월 21일 정부는 ‘주택 공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안’을 발표했다. 여기에 나타난 정부의 부동산 활성화 대책을 보면 공급 물량 확대에 초첨을 맞췄다. 신도시를 개발하고 재건축 조건을 완화시켜 건설 경기를 활성화시킨다는 것이다. 바뀐 세재를 보면 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세를 면제해 주고 주택 건설용 토지에 대해서는 종부세를 받지 않기로 했다. 그러나 이와 같은 부동산 활성화 대책이 얼어붙은 시장을 녹이기에는 쉽지 않을 것이라는 분석이 우세하다. 이번 대책 최대 수혜자는 일반 실수요자가 아닌 대형 건설업체와 ‘강부자’라는 조롱마저 들린다.

부동산 거래가 뚝 끊기면서 부동산 시장이 얼어붙었다. 국내외 여러 여건도 좋지 않을뿐더러 정부의 부동산 가격 조정 기능까지 마비된 상태라 그야말로 부동산 시장은 암울한 상태라 할 수 있다. 관련 종사자들 역시, 부동산 시장을 정상화하고 거래가 활발히 이뤄지도록 하는 대책이 필요하다는 의견만 내고 있을 뿐 구체적인 대안은 내놓지 못하는 실정이다. 일단 여당은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 완화 등 부동산 세제 개편을 통한 부동산 시장 활성화를 요구했으나 정부는 세제 개편보다는 물량 확대에 초점을 맞췄다. 일단 건설 경기부터 살려 놓자 보자는 것이다.

8·21 부동산 대책을 뜯어보니

이번 대책의 핵심은 아파트 공급 확대다. 일단 오산 세교지구와 검단 제2신도시에 각각 2012년, 2013년부터 순차적으로 2만 6000가구와 2만 3000가구가 들어선다. 검단 제2신도시는 기존 검단신도시 1123만㎡에 694만㎡를 추가 지정, 전체 면적을 1817만㎡로 늘려 분당 규모(1960만㎡)의 신도시로 개발된다.

아파트 재건축도 크게 완화된다. 2회로 되어 있는 안전진단이 1회로 줄어들고 그 시기도 정비계획수립 전으로 변경돼 재건축 과정이 크게 간소화될 전망이다. 더불어 2종 일반 주거지역 층고 제한이 현행 ‘최고 15층’에서 ‘평균 18층’으로 바뀌게 돼 한 단지 내에 초고층과 저층 아파트가 동시에 들어설 수 있게 됐다. 또 재건축단지의 일반분양분에 대한 후분양 의무제가 폐지되고 후분양이 의무화된 공공택지 분양아파트도 선분양이 가능해졌다. 투기과열지구에서 재건축 조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정과 재건축 후분양제도는 폐지된다.
주택건설용 토지에 대해서는 종부세를 매기지 않고 주택업체의 미분양주택에 대한 종부세 비과세를 준공 후 3년까지에서 준공 후 5년까지로 늘렸다.

벌써 비판 도마에 오른 부동산 대책

이와 같은 정부의 부동산 대책이 과연 효과를 거둘지 의문이다. 벌써부터 신도시 개발에 대한 우려가 쏟아진다. 안 그래도 미분양 사태가 속출하는데 ‘뜬금없이 웬 신도시냐’는 것이다. 특히 오산과 검단 인근 지역에는 신도시가 속속 들어서고 있는 상황이라 세교, 검단지구 분양 시점에는 공급 과잉이 일어날 것이 자명하다. 검단은 주변 인천경제자유구역과 김포한강신도시가 건설 중이고 오산 세교는 인근에 동탄2신도시가 있다. 또한 현재 수도권에서 추산되는 미분양 물량만 해도 3만 채다.

수도권 아파트 분양권 전매제한을 없앤 것을 두고도 말이 많다. 전매제한을 푼 것이 결국 아파트 값 상승만 부추길 것이라는 의견이 지배적이다. 이로 인해 그간 정부 규제로 사라졌던 소위 ‘떴다방’이 다시 등장하게 생겨 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게는 오히려 악재로 작용할 전망이다. 지난 상반기 청라지구 등은 전매제한이 7~10년임에도 불구하고 실수요자들이 청약시장에 대거 물린 반면, 민간이 개발한 고양 식사지구 등은 전매제한이 없는데도 고분양가로 대량 미분양 사태가 벌어졌다는 점은 전매제한이 실수요자에게는 별 영향을 미치지 않는다는 것을 보여준다.

아파트 재건축에 관한 내용을 두고는 의견이 분분하다. 얼어붙은 재건축 시장이 살아날 것이라는 전망과 소형주택 의무비율 의무 등의 규제가 풀리지 않아 실효성을 기대하기 어렵다는 전망이 나온다.

그러나 이번 대책이 전원주택 시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 근래에 들어 신도시 개발로 이주가 불가피한 원주민들이 전원주택을 찾는 사례가 늘고 있는데 특히 검단과 인접한 김포는 전원주택지로도 손색없어 이 지역 전원주택 시장 활성화에 기대를 가져도 좋을 듯 하다. 앞으로도 정부의 물량 확대는 지속될 전망이라 전원주택 시장은 오히려 발전할 가능성이 크다.

시장에서는 8·21대책 최대 수혜자는 실수요자가 아닌 대형 건설사가 될 것으로 보고 있다. 미분양이 속출함에도 분양 물량을 확대하고 건설사들의 세금까지 감면해 준 반면 기대됐던 실수요자들을 위한 종부세나 양도세 항목은 고스란히 빠졌기 때문이다. 또 다른 수혜자는 강남땅부자라 불리는 이른바 ‘강부자’다. 아파트 전매제한이 없어지고 재건축 완화로 인해 아파트를 통한 재산증식이 이전 보다 쉬워졌다. 앞으로도 실수요자들의 내 집 마련은 험난할 전망이다.田

글 ㈜부동산인터체인지 양평지사 김성광 지사장
1588-4585 www.budongsanic.co.kr

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