전국에 농어촌 빈집이 많다지만 구입부터 만만치 않다. 접근성이 좋고 인구 유입이 많은 지역은 찾는 사람에 비해 매물이 모자란 상태. 빈집을 구입했다 해도 리모델링이 나을지 신축이 나을지 결정이 쉽지 않다. 빈집 구입 요령과 공사 선택, 리모델링 주의사항까지 전문가의 조언에 귀기울여 보자.
정리 한송이 기자
남향집, 앞마당 넓은 집 선택할 것
베이비붐 세대의 은퇴와 함께 귀농 · 귀촌이 시작됐다. 빈집 구하기가 수도권에서는 하늘에 별 따기다. 교통 접근성이 좋은 중부지방도 어렵다. 반면 남부지방의 과소지역은 여전히 사람이 부족하다. 전국 지자체 중 지역 인구 3만 명이 붕괴된 곳은 빈집 구하기가 비교적 용이하다. 빈집이 많은 지역은 어디일까. 쉽게 말해 백두대간과 소백산맥을 거치는 국토 'J자'축과 해안 도서지역을 공략하면 좋다. 강원도에는 양양, 양구, 화천이 있으며 경북에는 울릉, 영양, 군위, 청송 등이 있다. 전북의 장수, 무주, 진안 소위 무진장지역과 전남 구례, 인천에 옹진군이 인구 3만 이하 지역이다. 이밖에도 3만 붕괴를 눈앞에 둔 충청도나 강원도 지역도 살펴볼 만하다. 대표적인 지역으로 충북 단양이나 강원도 고성도 빈집이 늘어나고 있다. 빈집 구하는 방법은 구입하는 것과 임대하는 것으로 나누어 볼 수 있다. 구옥을 살 경우라면 대지의 공시지가 3~5배 수준이면 바람직하다. 최근에는 조금씩 내려가는 추세다. 임대주택의 경우 전세나 그냥 고쳐 살라는 집이 많다. 여기서 주의 깊게 보아야 할 것이 수리 후 무상 임대가옥인데 대부분 시골에 거주하는 어른이 사망하거나 도시의 자식에게가 공가형태로 있는 집이다. 빈집 수리비 지원금의 기준은 지자체에 따라 다르며 보통 500만 원을 귀농 · 귀촌인 일부에게 보조해 준다. 그리고 농림수산식품부의 귀농교육 100시간을 수료하면 집을 신축할 경우 4,000만 원까지 융자해주고, 최고 2억 원까지 경영자금을 연리 3%로 빌려주고 있다. 빈집을 고르는 요령을 간단히 소개하면 남향집, 앞마당이 넓은 집, 상하수도 시설과 가옥내 전기배선이 220V인 집, 집에 금이 없는 집, 북쪽이 높아 겨울에 따듯한 집, 화장실 변기 · 세면대의 배수가 잘 되는 집, 보일러가 문제없는 집 등이 기본이다. 이밖에 아이들이 어리다면 학교나 읍면소재지, 병원, 보건소 등이 얼마나 가까운가도 중요한 조건이다.
글쓴이 유상오 박사는 일본 지바[千곸]대 환경계획학 박사, 대한주택공사 연구부장, 경향신문 전문기자를 거쳐 현재 그린투어컨설팅 대표를 맡고 있다. 최근에는 경북 상주에 귀농무장애공간(Barrier Free Center)을 만들어 귀농 · 귀촌 대안지를 조성하는 데 힘쓰고 있다. 02-503-0579 www.okgtc.com
리모델링 vs 신축, 집 상태와 비용에 따라 결정
빈집 리모델링과 신축 선택 시 가장 많이 좌우하는 것은 집의 상태와 비용이다. 공사비용에 따라 보수가 될지 신축이 될지 결정되는 경우가 현장에서는 생각보다 자주 발생한다. 하지만 전기, 배수 등이 부족한 주거활동 저해 요소가 많고 골조나 기초 자체에 심각한 문제점이 있다면 이것저것 따지지 말고 신축을 하는 것이 옳다. 특히 기둥재, 대들보 같은 부위는 하중을 견뎌야 하는 주요 뼈대이므로 조금의 하자라도 있을 시 교체해야 한다. 뼈대를 살릴 수 있다 하더라도 내 · 외장재와 천장재 모두 바꿔야 한다면 폐기물 처리비용을 합해 잘 계산해야 한다. 합친 비용이 신축하는 비용과 별 차이가 없다면 새로 짓는 것이 좋다. 일반적으로 비용이 가장 많이 드는 것은 신축이고 증 · 개축의 경우 건축주 성향에 따라 비용 차이가 난다. 비용을 절감하려면 저렴한 자재를 효율적으로 사용하고 계약 시 건축주 개인이 계약서를 꼼꼼히 체크한다면 거품을 뺀 견적을 받을 수 있다. 공사비용은 쓰이는 자재에 따라 다르지만 일반적인 철근콘크리트 건축물 신축 시 3.3㎡당 350만 원 정도고 건축 내용은 내부 석고보드, 도배, 몰딩-원목자재 사용, 싱크대, 욕실 2개, 복층유리 창호, 박공지붕, 외벽 벽돌 조적 마감, 덱(방부목) 등이 포함된다. 개축은 3.3㎡당 약 120만~150만 원선이고 증축은 옥상, 좌 · 우측 증축 시 비용이 조금씩 추가되며 때로는 신축과 버금가는 건축비용이 소요되니 모든 사항을 세심히 따져봐야 한다. 마지막으로 건축주나 시공사는 공사 도중 불가피한 공사가 추가될 시 추가비용에 대한 근거를 문서로 남기길 바란다. 필자의 경우 제천시 장락동 소재 25평 농가 주택을 공사하던 중 건축주 요구에 따라 건축 면적을 확장하기로 한 적이 있다. 공사 완료 후 잔금과 추가 비용을 지급하겠다는 건축주 말만 믿고 공사를 진행했는데 나중에 법정에서 재판까지 받게 됐다. 근거(추가 공사 계약서나 건축주 사인 등)가 불충분하다는 이유로 결국 추가 공사비는 한 푼도 받지 못했다. 반대로 이러한 사태가 건축주에게 일어날 수 있으니 계약 시 각별히 신경 써야할 것이다.
글쓴이 박정희 대표는 1994년부터 1998년까지 제천시청 산림녹지과에 근무했고 1999년부터 건축현장 시공 기능공으로 활동했다. 2002년 예원건축을 설립, 지금까지 70여 채의 농어촌 빈집 리모델링 공사를 진행했다. 043-645-5927 예원건축.aui.kr
리모델링, 이것만은 주의하라!
구옥 리모델링에 앞서 먼저 지적도 상에 집이 있는지 확인한다. 예전엔 지적도 즉, 경계를 무시하고 적당한 위치에 집을 지었다. 당시엔 측량이 발달하지 않아 그런 일이 비일비재 했다. 때문에 공사 시작 전 지적공사에 측량을 의뢰해야 한다. 이를 무시하고 공사를 진행했다가 집을 다 짓고 난 후 문제가 돼 벽을 허물어야 하는 불상사가 생기기도 하니 주의할 것. 번거롭더라도 향후 재산 손실을 막는 데 큰 도움이 된다. 서류 상 건물대장이 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 서류 상 이상이 없다면 실제 건물 상태를 확인한다. 집이 들어서 있기 때문에 건물 공사하기 전 건물 뒤쪽 맨홀 작업을 먼저 준비해야 한다. 그리고 서까래나 구조부가 썩었는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 실내에서 위를 쳐다봤을 때 천장에 빛이 새는 부분이 있다면 미세한 틈이라도 향후 큰 하자를 불러일으킬 수 있으니 보강하거나 뜯어 고치는 것이 안전하다. 이상이 없을 시 리모델링 공사를 시작해도 좋다. 공사 도중 주의할 점은 민원이다. 리모델링도 인허가 받는 게 필수다. 관습적으로 이를 배제하고 공사하는 경우가 허다한데 민원이 발생하면 책임을 물어야 하니 유의해야 한다.
글쓴이 이상길 소장은 15년간 현대건축 건축가로 활동하다 10년 전 '예록2인 건축'을 설립하고 한옥의 현대화에 앞장서고 있다. 특히 구옥을 현대한옥으로 리모델링 하는 데 전문이며 이를 통한 건물, 부지 가치를 격상시키는 효과를 낸다. 031-775-0092 www.y2a.co.kr
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