점포주택을 지을 요량으로 신도시(택지개발지구) 택지를 고를 때는 도시계획의 건축제한 조건을 반영한 '실시계 획상의 지구단위계획'등을 면밀히 검토해 대지를 매입해야 한다. 예를 들어 일조권 영향을 고려하지 않은 채 이에 불리한 대지를 구매할 경우 건축물의 전체 면적이 줄고, 1층 상가 높이가 확보되지 않으며 3, 4층 상층부 건물이 후퇴해 외관이 불균형을 이루는 경우도 있다.
글 · 사진 최길찬<건축사/시공기술사>
계속되고 있는 부동산시장의 불황 속에 그나마 명맥을 유지할 수 있는 곳을 찾는다면 역세권에 있는 도시형 생활주택이나 고시원과 같은 1~2인 세대용 원룸One-room 또는 투룸Two-room형의 소규모 주택과 성남 판교신도시, 수원 및 용인에 걸쳐 있는 광교신도시, 용인 죽전택지개발지구, 의왕 청계지구 및 안양 관양지구 또는 위례신도시 등에 있는 이주자택지를 추천할 수 있다. 다만 이런 신도시나 택지개발지구의 생계형 이주자택지(3~4층 규모의 점포주택 부지가 대부분임)의 경우 도시계획의 건축제한 조건을 반영한 '실시계획상의 지구단위계획'등을 면밀히 검토해 대지를 매입해야 한다. 신도시(택지개발지구)에서 택지를 고를 때 최소한 다음 사항들을 우선적으로 챙기길 권한다.
신도시 택지 선정 요령
대지 위치, 주변 건축물의 형태, 1층 상가의 용도 소위 목 좋은 곳을 말하며 대로에서 진입할 때 첫 번째 코너 땅, 그렇지 않더라도 상권 형성이 쉬운 곳이거나 대지 바로 앞에 산책로가 있는 하천, 공원 등 조망권이 확보돼 세칭 '카페골목'이 형성될 가능성이 큰 곳인데 주변 시세보다 매매 가격이 높다.
지구단위계획 상 중요한 검토 사항 · 일조사선제한의 방향 - 일반적인 일조권은 북측으로 지정되지만 신도시의 경우 남측으로 지정되는 곳이 많다. 일조권의 영향을 고려하지 않고 대지를 구매할 경우 건축물의 규모가 상당히 줄어들 수 있고 1층 상가의 천장 고 확보가 어려워 바로 옆 건축물보다 상대적으로 가치가 떨어지는 상가를 계획하게 되는 경우도 많다. 일조사선제한(일조권 확보)의 계산방법은 일조권을 받는 방향의 대지경계선(건축이 금지된 공지 또는 도로에 접할 경우 도로나 건축이 금지된 공지가 끝나는 선)으로부터 산정하며 건축물의 높이 4m 이하 부분은 1m, 8m 이하 부분은 2m 떨어져서 건축을 해야 하며 8m가 넘는 부분은 대지경계선 등에서 건축물의 외부 마감선까지 거리의 2배까지 건축물의 높이를 결정할 수 있다. · 외부 공유공지의 유무 및 위치 확인 - 외부 공유공지는 특별히 도시의 쾌적한 주거환경을 위해 대지 내 일정 부분에 대해 건축물을 신축하지 못하도록 지정한 부분인데 이런 부분에 주차장을 계획하면 대지의 손실을 최대한 막을 수 있다. · 건축지정선 또는 1층 벽면지정선 - 도로에서 바라볼 때 각 건축물 전면의 들어감이나 튀어나옴을 일정하게 해 가로풍경의 정리된 맛을 보여주기 위해 지정하는 선. 건축지정선은 전체 건축물의 벽체 외부 마감선을 건축지정선이 있는 도로(주로 전면도로 또는 보행자전용도로 등 미관이 중요시 되는 방향으로 지정됨)에 벽체 길이의 일정 부분(판교의 경우 2/3 이상) 또는 전체가 위치하도록 하는 선 및 1층 벽면만 일치하게 하는 제한 조건이다. · 대지와 도로의 레벨 차이 - 대지를 매입할 시점에 신도시 택지조성공사가 한창 진행 중이거나 완성되지 않아 대지 위치를 확인하기 곤란한 경우도 있고 대지와 도로의 레벨 차이를 눈으로 확인 불가능한 경우도 있다. 대지 매매를 하기 전에 반드시 해당 지자체나 택지개발 주체(LH공사 등)를 방문해 지구단위계획을 확인하고 본 지구단위계획에 대한 지식을 갖춘 건축사에게 자문을 구하는 방법이 있다. 대지 소유자로서 재산의 가치를 파악하는 이러한 일련의 과정이 필요하다.
일조사선제한에 문제없고 두 면 도로 접한 대지 이번 호에 소개할 대지는 본업에 바쁜 건축주가 대지 위치만 정확히 인지하고 지구단위계획 자체에 대해 크게 신경을 쓰지 못한 점이 건축 계획 시 애로 사항으로 작용했다. 건축주가 놓친 부분은 '지하층 설치가능면적'과 대지의 레벨 차이였다. 다행히 대지의 남측, 북측이 모두 도로에 접하고 있어 일조사선제한에 문제가 없는 점과 서판교 중심부 일부인 판교청소년회관, 실내수영장, 도서관이 함께 있는 복합단지에서 불과 700m정도 거리에 있다는 장점을 가지고 있다. 건축주는 50대 초반의 전문직에 종사하는 사업가로 2층 주택은 전부 임대하기로 하되 1층과 지하1층 점포는 건축주 부인이 디자인성 강한 의류 판매장으로 사용할 계획이었다.
점포의 유연한 동선과 공간의 쾌적성 여러 차례 설계 미팅을 통해 계획의 기본 방향을 설정했다. 첫째, 1층 매장/접견실과 지하층 사무실/창고/전시장 간 동선이 부드러워야 한다. 이를 위해 일반적으로 점포주택에서 취하는 계단의 경우처럼 주현관이나 1층을 통해 지하층으로 내려가는 방식보다 때로는 외부에서 직접 지하층으로 접근할 수 있는 별도의 수직 동선과 건축물의 내부 및 주현관에서 1층을 통해 접근할 수 있는 주 수직 동선을 각각 계획했다. 둘째, 지하층 면적에 대한 지구단위계획 반영. 지구단위계획 상 1층과 지하층을 합한 면적이 연면적의 40% 이내로 계획을 하도록 하는 규정 상 1층 부분의 면적을 줄이고 지하층 면적을 넓혔다. 만일 1층을 2~3층의 한 개 층 면적과 동일하게 사용할 경우 지하층 10%, 1층 30%, 2층 30%, 3층 30%로 배정된다. 이럴 경우 지하층에서 쇼핑몰과 사무실로 사용하기엔 너무 작으며 작은 면적의 지하층 설치 시 평균 공사비 원가의 상승이 부담스러운 면도 있었다. 그리고 무엇보다 사용 목적을 고려할 때 지하층의 환기와 채광 그리고 손님 접견 시 편안함을 주는 것도 고려해야 한다. 1층 일부를 필로티 주차장으로 계획해 주차장(5대)을 해결하고 남는 부분의 면적을 지하층에 계획했으며 지하 수직 동선은 선큰Sunken형태로 계획하고 여기에 수水공간과 정원을 설치했다. 셋째, 지상층 주택 계획이다. 지하층 선큰 계획에 따라 건축물 배치형태가 'ㄷ'자가 됐다. 건축주는 2층 두 가구 중 한 가구는 원룸(스튜디오형)으로 요구했으며 3층은 방의 개수를 2개로 줄이되 화장실과 주방/식당의 기능을 강화하고 고급형으로 마감할 것을 요구했다. 인테리어에 개성을 살려 3층 주인 침실의 방과 화장실 사이 유리벽을 설치하고 화장실을 밝게 하고자 외부 전동 블라인드를 장착한 시스템창호를 크게 설치했다. 임대용 주택도 호사스러울 정도까지 마감했기에 어쩔 수 없이 임대료가 주변 시세보다 올라갔다.
최길찬은 건축사이자 시공기술사로 종합 건축 회사 ㈜신영종합건설, 전원주택 시공 전문 ㈜하이랜드건설, 설계 전문 신영건축사사무소의 대표를 맡고 있다. 2004년 7월부터 2006년 8월까지 KBS-1TV 6시내고향 <백년가약> 프로젝트의 건축사 및 시공사로 제작에 참여한 바 있다. 주요 수상 내용으로는 강구조 작품상 주택부문설계 은상, 건설기술교육원장 표창, 보건복지부장관 감사패 등이 있으며 사단법인 한국패시브건축협회 회원사로 패시브 건축 보급에 앞장서고 있다. 031-712-0494 cafe.daum.net/greenhousing www.syhiland.com
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