연재·내손으로 집짓기 4. 단지조성 및 기초공사

전원주택단지조성할 때 꼭 짚고 가야할 내용 12가지

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집을 짓다보면 정확하게 누구에게 무엇을 어떻게 맡겨야 하는지를 잘 몰라 낭패를 보는 경우가 많다. 이런 판단이 서지 않을 때는 전문시공업자를 찾는 것이 가장 좋다. 예를 들어 지붕공사를 한다면 지붕만을 전문으로 하는 시공업자에게 공사를 의뢰해야 하자가 적고 공사비도 저렴하게 든다. 그런데 경우에 따라서는 지붕공사 전문업체를 찾지못해 목수에게 혹은 설비업자에게 일을 시키는 경우가 있다. 이럴 경우 일의 결과물도 깨끗하지 못하면서 경비는 많이 든다. 공사가 끝난 후 문제점들도 많이 생긴다. 전문분야에는 전문가가 필요하다는 평범한 원리를 사람들은 모르고 있다. 전원주택 단지를 조성할 때도 이 원리를 적용해야 효과가 크다.
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글싣는순서
1. 전원주택 마련하기 위한 사전 점검사항
2. 사업승인 및 허가를 받는 절차(동호인 주택을 중심으로)
3. 설계자와 시공자 선정 DO IT YOURSELF 방법
4. DO IT YOURSELF Ⅰ(단지 조성 및 기초공사 )
5. DO IT YOURSELF Ⅱ(1층 바닥 스라브, 지하층공사)
6. DO IT YOURSELF Ⅲ( 목공사 ROUGH 프레임공사, 지하층공사 )
7. DO IT YOURSELF Ⅳ( 외부공사, 방수공사, 창호공사)
8. DO IT YOURSELF Ⅶ(내부마감공사, 설비공사,전기공사)
9. DO IT YOURSELF Ⅷ(캐비닛공사, 페인트공사, 벽지공사 )
10. DO IT YOURSELF Ⅸ( 건축물 사용승인과 관련된 법적사항)

현재까지 전원주택단지를 계획할 때 전원주택사업자, 지주, 기타 사업에 단순한 관심을 갖고 있는 사람들이 지적도나 토지이용계획확인원, 등기부등본, 임야도 등 간단한 서류만 준비해 토목설계 사무소를 찾아 필요한 허가를 얻어 사업에 착수하는 것이 보통이었다.

이럴 경우 도면상으로나 허가상에서는 별다른 하자없이 일이 잘 진행되었지만 정작 단지조성공사에 들어갔을 때는 황당함을 많이 느끼게 된다. 황당해 하는 이유는 단지를 계획하는 주체가 수요자들의 입장에서 계획과 설계를 철저히 하지 않고 경제성만 생각하였기 때문이다.

전원주택 사업자나 건축주는 대부분 경제성만을 생각해 단지의 환경이나 편리성, 배치 등은 다소 등한시 하는 경향들이 있다. 토목설계사무소에 의뢰하였을 때도 그들의 경제성에 초점을 맞추어 프로젝트를 진행하는 경우가 허다하다.

예를 들어 준농림지로서 경사가 있는 부지에 단지설계를 할 경우 그 단지가 가지고 있는 자연적인 조건, 등고선, 방향 등을 고려해 단지계획을 하고 인공적인 공사는 최대한 줄여야 하는데 토목설계사무소에서는 토목공사를 많이 할 생각으로 산을 깎고 옹벽을 쌓는 등 일거리를 만들게 된다.

이럴 경우 토목공사를 시작하면 엄청난 양의 흙을 외부로 퍼내야 하고 그러다 보면 주변의 환경을 더럽혀 민원이 발생하는 등 공사기간이 길어지게 된다. 결국은 이익을 내려고 시작한 사업에서 손해를 보게되고 그 손해를 소비자들에게 전가시키려다 더 큰 문제가 발생한다.

이런 문제들을 예방하기 위해서는 하나, 단지조성공사를 하기전에 사업자나 건축주가 필히 건축사나 설비 기술자, 환경전문가 등의 의견을 들어 시작하는 것이 좋다. 이것이 가장 경제적으로 사업을 수행하는 방법이다.

이때 사업성 검토는 철저히 해야 한다. 허가를 맡기전에 진입로의 위치, 옹벽의 높이와 경사면 처리방법, 상수도개발방법 및 물탱크의 위치, 배수방법, 정화조의 크기, 각종 단지기반시설비용들을 디자인에 따라 장단점과 가격의 차이 등을 확인해야 한다.

특히 주택설계에서는 건축사의 생각이 가장 많이 미치므로 기존 단지도면에서 건축사의 조언을 듣고 진행하는 것이 현명하다.

둘, 단지조성공사 때 일어날 수 있는 모든 경우들을 미리 점검해 체크리스트를 만들어 문제가 발생할 때 어떻게 대처할 것인가를 생각해 두어야 공사도중 일어날 수 있는 예산낭비 등을 막을 수 있다. 예를 들어 여름철에 단지내 토목공사를 한다고 가정해 보면 장마를 만날 수도 있다. 이럴 경우 단지내의 흙이 쓸려나가 주변의 논이나 밭을 덮쳐 의외의 피해를 줄 수 있다.

건설경영관리에서 설계 및 계획단계에서 가장 공사비를 많이 절약할 수 있다는 것이 수치로 나와있다. 공사후에 나타나는 결과물들은 모두 계획과 설계에 따라 좌지우지되기 때문에 계획과 설계 때 그 분야의 전문가의 조언을 많이 들어야 한다.

공사현장에서 계획이나 설계를 변경하게 되면 사무실 내에서 수정하는 것보다 20배이상의 시간을 요한다. 이것 하나만 보아도 계획이나 설계에 얼마나 많은 신경을 써야 하는지를 알 수 있다.

셋, 시공계획을 공사전에 철저히 해두어야 한다. 단지공사 및 기초공사를 할 경우 수많은 자재, 장비, 인력이 투입되는데 시공계획이 완벽하지 못할 경우 같은 작업을 두세번 반복하게 된다. 이럴 경우 당연히 작업능률이 저하되고 경비의 절감이나 제대로된 개발이 이루어지기 어렵다.

예를 들어 현장사무실로 쓸 컨테이너를 설치할 경우 아무 생각없이 놓기 편한 위치에 놓게되면 공사가 진행되면서 다시 현장사무실을 옮겨야 할 수도 있다. 이 경우 포크레인이 와서 이전시켜야 하는데 이럴 경우 경비가 이중으로 들어가고 다른 작업에도 영향을 미치게 된다. 그러므로 시공계획을 미리 세워서 진행시켜야 공사비절감효과를 가져올 수 있다.

넷, 건물이 세워져야할 위치를 미리 측량해 표시해 둠으로써 단지조성공사를 할 때 각종 시설물들과 설비들을 일괄적으로 처리할 수 있다. 특히 우수라인과 슬로프를 잡게 되어 두번공사가 필요없다.

공사내용 하나하나를 비교해 보면 별 차이 없는 공사비의 증가도 전체 단지공사가 끝날 때 쯤에는 엄청난 공사비 상승을 가져온다. 그러므로 공정 하나하나를 세심하게 체크해 경비를 절감할 수 있는 방법을 찾아야 할 것이다.

다섯, 기초를 설치하는 방법인데 이 경우 프로젝트가 위치한 지역에 따라 동결선의 깊이가 차이나고 지형의 특성에 따라 배수문제를 점검해야 한다.

또 지질에 따라 매트기초로 할 것인가 줄기초를 할 것인가 아니면 현장 케이슨 공법으로 할 것인가로 분리된다. 공사관계자들과 합의해 어느 것을 선택할 것인가를 신중히 검토해야 한다.

여섯, 기초공사를 직접하기 위해서는 무엇보다 장비를 어떻게 쓰고 활용할 것인가를 분석하고 결정하는 것이 중요하다. 예를 들어 굴토작업에서 포크레인을 쓸 것인가, 불도져를 쓸 것인가 또 줄기초를 파는데 곡괭이나 삽으로 처리할 것인가, 흙다지기는 어떻게 할 것인가 등 수없이 많은 부분을 체크해야 한다. 경험에 의하면 적절한 전문 하청업자를 선정해 일을 시키는 것이 가장 경제적이면서 안정적인 방법이다.

일곱, 줄기초 및 기초주변에 압력을 가하는 지하수 처리를 어떻게 할 것인가를 고려해야 한다. 기초주변에 구멍뚫린 드레인을 설치하고 드레인주변에 콩자갈을 채워 지하에서 수압이 걸리는 부분을 즉시 제거시켜야 하는데 이는 건축설계때 설계자와 협의해 최선의 방법을 찾도록 해야한다.

또 지면에서 올라오는 습기에 바닥스라브가 영향을 받지 않도록 하기 위해서는 매트기초를 칠 때 프라스틱 필름으로 습기차단을 시킬 수 있게 콘크리트 타설전(철근배근전)에 설치한 후 보호를 위해 최소 두께 1㎝이상 모래로 보호막을 설치해야 한다.

여덟, 1층바닥 스라브 레벨이 지면보다 최소 30㎝이상 올라가야 여름 우기때 집내부에 수해를 입지않게 되고 만약 목조나 스틸구조로 하였을 경우 최소 60㎝이상은 올라가야 한다는 점에 유의해야 한다. 또 경사는 건물주변으로부터 시작해 물이 건물내부로 들어오지 않게 처리해야 한다.

아홉, 설비·전기·전화라인이 실내로 연결될 경우 건물바닥판을 통과하는 파이프 등을 미리 매설해 스텁아웃을 뽑아내 지상공사 때 활용할 수 있도록 준비해야 한다. 향후 필요할지도 모르는 여유분을 계산해 설치해야 하며 특히 하수나 오수·우수라인은 역구배가 되지 않게 설치하고 최소 2%의 슬로프가 나오게 설치한다.

열, 단지내 축대나 맨홀, 옹벽, 도로포장, 하수, 오수, 배수, 상수, 전기, 전화, 가스라인 등의 설비라인을 제위치에 설치하고 토압이나 수압, 충격하중에 견딜 수 있도록 설계해 자연적인 구배에 의해 흐를 수 있도록 신경써야 한다.

열하나, 건물의 위치를 설정하는데 측량기사의 도움을 받아 대지경계선에서 부터 띄어야 하는 거리를 법규 및 규정에 틀리지 않게 확인한 후 설치해야 한다. 이 부분에 대해서는 전문가의 도움을 받든가 전문서적을 활용해 적용해야 한다.

열둘, 단지조성공사 및 기초공사를 할 때는 그 단지의 기본틀을 구성하는 일이므로 적지복구승인도면에 언급된 모든 내용들을 전부 공사해야 한다. 특히 U자형 측구, 조경공사 등은 많은 설계사무소에서 특별한 신경을 쓰지 않으므로 설계하는 경우가 많다.

이 부분은 설계 때 특히 체크리스트를 만들어 하나하나 짚고 넘어가든가 그렇지 못하고 승인이 난 경우에는 합리적이지 못한 부분에 대해 설계변경하여 변경승인을 거친후 공사를 하는 것이 기존도면대로 하는 것보다 공사비 절감뿐만 아니라 단지내의 환경을 증진시키는 결과를 가져오게 된다.

끝으로 다시한번 강조하고 싶은 것은 전원주택 단지설계는 모든 도로, 단지 레이아웃, 배치, 옹벽, 측구 등 여러가지 사항들을 건축사 설계사무소에서 먼저 설계한 후 토목설계사무소에 전달해 토목설계를 하는 것이 경비절감 및 단지를 효율적으로 조성하는 방법이다.

■ 글 여구호(한국·미국건축사, 02-452-4047)

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