내손으로 집짓기

건축물 사용승인과 법적 사항

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많은 건축주들이 설계 및 허가당시의 건물면적 보다 더 크게 집을 지으려고 하는 경우가 많다. 이 경우에도 실제 건물상태와 허가 도면상의 상태가 다르므로 실질적으로는 불법건축물에 해당된다. 특별한 문제가 없으면 설계변경으로 적법건축물로 바꿀 수 있는데 어떤 경우에는 불가능한 경우가 생겨 이제까지 애써 지은 건축물을 다시 헐어내야 하는 경우도 있다. 건축물 사용승인과 법적인 사항에 대해 알아본다.
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건축물 사용승인을 받기 위해서는 우선 여러가지의 필요한 구비서류들을 준비하여 시청이나, 구청에 제출하든가 또는 신고인 경우 동사무소·면사무소에 제출해야 한다.

이 과정에서 사전에 체크해야 할 사항들은 산림훼손허가사항, 농지전용허가사항 및 허가조건을 면밀히 검토하여 요구하는 사항들이 모두 완공되었는 지를 확인해야 한다.

또한 적지복구 승인 도면에 어떻게 상·하수도, 우수도, 조경, 정화조, 도로 및 전기·설비, 옹벽 등이 설계되었는 지도 확인해야 한다.

많은 Do It Yourself 고객들은 허가를 시청으로부터 받았다 해서 모든 것이 다 완료된 것처럼 생각을 하는데 아니다. 건축허가 및 기타 허가들은 허가조건 및 제출 설계도서대로 건축주가 공사를 시행해 허가서에 언급된 내용대로 시공을 완료하겠다는 것을 약속한 것이다.

또 시·구청에서는 이 약속을 허가한 사항이므로 자기가 제출하고 합의한 사항을 이행하지 않고서는 사용승인을 받을 수 없다. 이것은 당연한 이치이다. 그러므로 건축주들은 설계도면 사항을 면밀히 검토해 이행해야 하는데 전원주택의 특징상 야산이나 농지 등을 전용허가 하여 집을 짓기 때문에 설계도서대로 1백% 이행되기란 어렵다.

경우에 따라서는 공사도중 다른 방법이 적용되는 경우가 있다. 이 경우는 주로 공사비가 적게 든다든지 혹은 현장 여건이 설계도서와 많이 차이가 나는 경우이다.

예를 들면 적지복구 승인 도면을 작성할 때 대지 경계선을 콘크리트 옹벽으로 시공하기로 하였는데 부지 정리 및 집을 짓는 과정에서 콘크리트 옹벽보다는 자연석이나 발파석 축대를 쌓는 것이 미관상이나 경비면에서도 더 적당할 수 있다. 이 경우 사용승인을 받기 위해서는 적지복구승인 도면을 변경시켜서 실제로 공사된 상황과 같게 만들어 주어야 한다.

또한 허가 당시는 도로를 아스팔트 콘크리트나 콘크리트로 포장을 하려고 했는데 예산상 콘크리트 포장보다는 잡석을 깐 비포장 도로 상태에서 준공을 받고 싶을 경우도 생길 수 있다. 이와 같은 경우 기록상의 도면에는 포장도로인데 실제로는 비포장이었을 경우 준공이 나기 어렵다.

이유는 기록과 사실이 다르기 때문인데 이것은 건축주들이 시·구청에 변경서류를 첨부하여 기록도면을 변경시킨 후에만 사용승인을 득 할 수 있을 것이다.

또한 많은 건축주들이 설계 및 허가당시의 건물면적 보다 더 크게 집을 지으려고 하는 경우가 많다. 이 경우에도 실제 건물상태와 허가 도면상의 상태가 다르므로 실질적으로는 불법건축물에 해당된다.

특별한 문제가 없으면 설계변경으로 적법건축물로 바꿀 수 있는데 어떤 경우에는 불가능한 경우가 생겨 이제까지 애써 지은 건축물을 다시 헐어내야 하는 경우가 발생하므로 사전에 설계사와 면밀히 검토해 허가 때 필요한 면적만큼 허가를 받고, 허가 후에는 설계도서 대로 건축해야 하는 것이 원칙이다.

경우에 따라 허가에는 아무 문제가 되지 않았던 사항들이 사용승인 때 문제로 대두되는 경우가 있다. 이 경우는 주로 민원과 관련된 사항이나 혹은 설계사 시·구청직원 모두가 체크 못했던 법규, 조례, 규정에 관련된 사항들인데 건축물 사용승인신청서를 제출한 후 이러한 문제점이 불거졌을 때 건축주는 당황할 수 밖에 없다.

우선 그 내용이 무엇인지를 면밀히 검토한 후에 거기에 맞는 대책을 강구해야하는데 이 경우는 전문가들의 조언이 필요할 것이다.

하지만 대부분의 경우는 설계도서, 허가조건만 맞추면 사용승인은 무리 없이 집행되므로 크게 걱정할 필요가 없을 것이다. 그렇다면 건축물 사용승인을 득 하기 위해서는 어떠한 서류들이 필요한지 체크하여 보자.

우선 건축사가 준비하는 건축물사용승인신청서, 건축물대장, 배치도, 평면도, 지붕평면도와 조경도, 주차장관리카드가 필요하며 현재 완공되어 있는 건축물의 4면의 사진이 필요로 하게 된다. 뿐만 아니라 건축사 감리가 적용된 경우에는 감리보고서도 첨부해야 한다.

그 외에 전기, 상수도, 하수도, 오수, 우수에 관련된 영수증, 보고서, 사진도 지자체에 따라 조금씩은 다르지만 첨부되어야 하고, 현재 대지 위에 집이 어떻게 배치되어있는가 하는 현황측량도도 첨부되어야 한다.

사용승인에 필요한 서류를 구비해서 시청·구청에 접수하면 허가사항일 경우 거의 건축사 감리 및 체크로 사용승인이 이루어지지만 도시구역 외 지역에서 60평 미만의 주택일 경우 신고사항이므로 신고를 하면 면사무소, 동사무소에서 현장을 방문하여 신고도서대로 시공이 되었는지 확인하기 위해 실측을 하게된다.

그렇게 하여 도면과 시공이 일치하면 사용승인 허가가 나오고 변경이 생겼다든지 다르게 되었을 경우 앞에서 언급한 내용대로 신고도서를 변경해 실제로 지어진 상태대로 도면을 수정한 후 설계변경 신청을 하고 건축물 사용승인을 받아야 한다. 건축물 사용승인을 득하고 나면 등기를 할 권리가 생기며 등기소에 가서 주택을 등기시킨 후 재산권 행사를 하게 된다.

글·여구호(한국·미국 건축사 02-452-4047)

내손으로 집짓기 시리즈는 이번호로 마무리되고 다음호 부터는 새로운 내용이 연재 됩니다. 그동안 관심을 갖고 지켜봐 주신 독자 여러분께 감사드리며 이 글을 연재해 주신 여구호 건축사님께도 감사드립니다

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