SPECIAL FEATURE l 2014 주택·부동산 시장의 동향과 특징 ③ 비주거용 상품시장

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SPECIAL FEATURE l 2014 주택·부동산 시장의 동향과 특징 ③ 비주거용 상품시장

2015년 1월 1일 (목) 00:00:00 | 지면 발행 ( 2015년 1월호 - 전체 보기 )

SPECIAL FEATURE Ⅰ 2014 부동산 시장의 동향

2014 주택·부동산 시장의 동향과 특징 ③
비주거용 상품시장

임대료 및 공실률
14년 3/4분기 서울 오피스 공실률은 7.0%를 기록하며 역대 최고 수준을 보였다. 11년 하반기 2% 대를 형성했던 서울 오피스 공실률은 12년부터 상승하기 시작해, 14년 3/4분기 현재 7.0% 수준에 이르렀다. 기타 권역을 제외한 모든 권역에서 공실률이 상승했고, 도심권역은 7.7%를 기록했다. 규모별로는 14년 3/4분기 기준 소형 8.7%, 중형 6.7%, 대형 7.4%, 프라임 6.4% 수준을 보였다.
14년 3/4분기 환산임대료는 전분기 대비 0.2%, 전년 동기 대비 1.8% 상승했으나, 물가상승률 등을 고려할 경우 보합세 수준으로 분석된다. 전분기 대비 도심권(0.7%)을 제외한 나머지 지역은 보합 또는 하락했는데, 특히, 임차인 이탈이 많은 강남권의 어려움이 지속되고 있다. 전분기 대비 대형(-0.7%)은 큰 폭으로 하락한 반면, 프라임(0.9%)은 신규 샘플 추가에 따라 높은 상승률을 보였다.

매장용 빌딩 공실률은 14년 3/4분기 현재 10.5%로 금융위기 수준을 보이고 있다. 서울(6.8%)은 강남지역(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 청담 등)과 명동, 홍대 등의 꾸준한 임대수요를 바탕으로 2분기 대비 0.5% 포인트 하락했다. 반면, 대구, 대전 등 임대계약의 만료와 임차인 변경 등의 요인으로 공실률이 상승했다.
투자수익률은 임대료 수입 등의 소득수익률은 1.0%, 자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 0.22%로 전년 동기 대비 소득수익률은 보합, 자본수익률은 0.4% 포인트 상승했다. 14년 매장용 빌딩 투자수익률이 전기 대비 소폭 하락세를 보였으나, 연간 투자수익률은 전년과 비슷하거나 소폭 상향된 수익률을 보일 것으로 분석된다. 임대시장 약세에도 불구하고 상가시장에 대한 수요가 집중되면서 전년 대비 높은 수익률을 나타냈다.

거래 : 상업·업무용 중심 증가
14년 3/4분기까지 비주거용 거래량은 상업·업무용을 중심으로 증가세가 이어지고 있다. 상업·업무용은 13년 2/4분기부터 평년 수준(2006 ~ 2013년 3/4분기 평균거래량 3만 7,548호)을 상회하는 거래량이 지속되고 있다. 공업용은 2/4분기까지 전년 동기 대비 거래량이 감소했으나, 3/4분기 들어 다시 상승세로 반전됐다. 기타 건물은 최근 3년 간의 감소세가 14년 들어 증가세로 돌아섰다.

공급 : 임대시장은 불안·매매시장은 안정
14년 서울 오피스 공급은 전년 대비 29.3% 감소한 83만㎡ 수준으로 예상된다. 14년 서울 오피스 공급은 기타 지역(48만㎡)을 중심으로 이뤄졌으며, 강남권역 16만㎡, 도심권역 18만㎡, 마포/여의도권 4791㎡가 공급됐다. 13년 공급이 적었던 강남권역(35.0%)을 제외한 권역이 전년 대비 감소했다.(도심권역-50.4%, 마포/여의권역 -97.4%, 서울 기타 권역 -3.8%) 15년 신규 오피스 공급의 70% 가량이 프라임과 대형으로 이뤄질 예정이다.
공실률의 지속적인 상승에도 불구하고 저금리로 인한 풍부한 유동성과 국내 프라임 오피스가 비교적 안정적으로 평가되면서 국내 오피스에 대한 수요가 집중되고 있어, 매매시장은 임대시장에 비해 안정적일 전망이다. 상반기 동안 부동산펀드 및 리츠 등의 간접투자에 의한 오피스 매입이 거래건수 기준으로 50% 이상을 점유했다. 상반기 파인에비뉴(중동), 스테이트타워(미국 라이나생명), 향군타워(캐나다연금)를 외국계 자본이 매수했다. 다만, 노후 오피스 및 중소형 오피스를 중심으로 어려움은 예상된다.