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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
2016년 2월 1일 (월) 00:00:00 |   지면 발행 ( 2016년 2월호 - 전체 보기 )

이사 전 ‘전입신고’로 보증금 보호
경매 시 ‘확정일자’는 우선변제 주장할 무기

무주택 서민들이 보증금을 날린다는 것은 보금자리를 잃는 것과 동의어다. 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 돈이지만, 은행처럼 안전을 보장받지는 못한다. 최근 깡통전세가 늘면서 이러한 위험은 더욱 커졌다. 심지어 이사하는 당일 보증금을 돌려받지 못하게 된 사례도 있다. 여기서 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 ‘전입신고’로 대항력을 갖추는 방법과 혹시 모를 경매에서 전세금을 지킬 수 있는 ‘확정일자’에 대해서 알아본다. 

김성룡 박사, ksyong330@naver.com

주택임차인이 자신의 보증금을 지키려면 대항력을 갖추어야 한다. 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생긴다. 만약 이사하는 당일 집주인이 저당권을 설정했다면 임차인은 저당권자에게 대항할 수 없다. 마찬가지로 주민등록을 마친 당일 집주인이 그 주택을 다른 사람에게 소유권이전등기를 했다면 임차인은 양수인에게 대항할 수 없다. 주택임차인 보호에 관한 한 구멍인 셈이다. 그렇다고 당일부터 대항력을 인정하면 선의의 양수인이나 저당권자는 불측의 손해를 입게 된다. 결국, 입법적 타협이었다.
하여튼 주택임차인은 주민등록을 마쳤다고 안심하지 말고 당일이든 다음 날이든 다시 등기부를 열람해 확인할 필요가 있다. 그래도 걱정되면 이사 전날 전입신고를 하고, 이사 당일 등기부를 열람하여 저당권 등 진행 중인 등기가 없으면 잔금을 치르면 된다.
사실, 문제는 다른 곳에 있다. 이사하랴 잔금 치르랴 정신이 없다. 주말에 이사하다 보니 전입신고를 놓치기 마련이다. 설마 무슨 일 있으랴 느긋하게 행동하기도 한다. 주택임대차보호법 제정 초기의 일이다. 주택임대차보호법 제정에 참여한 A교수는 주택임차권을 위한 대항요건으로서 주민등록을 도입한 것을 매우 자랑스럽게 여겼다. A교수는 강의할 때마다 자신의 업적을 자랑하곤 하였는데, A교수가 전세금을 날렸다는 소문이 돌았다. 아이로니컬하게 A교수가 스스로 강조하던 전입신고가 늦은 것이 화근이었다.
‘권리 위에 잠자는 자는 용서되지 않는다.’ 법대 출신이라면 누구나 아는 법격언이다. 자신의 권리를 지키기 위해 부지런하다면 특별히 걱정할 일은 없다. 그래도 불안해서 전세권등기를 요구하는 사람이 있다고 한다. 물론 전세권등기는 등기 시부터 보호를 받으므로 주택임차권과 같은 문제는 없다. 그러나 전세권등기의 경우 집주인의 협조가 필요하고, 등기절차에 며칠이 걸리고, 수십만 원 정도의 설정비용이 든다.
그런데도 대항력의 측면에서는 전세권등기가 대항요건을 갖춘 주택임차권보다 나은 것도 없다. 주택임차권의 대항력이란 누구에게든 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 것을 말한다. 보증금이나 전세금을 돌려받기 전에는 절대 주택을 반환하지 않아도 된다는 의미이기도 하다. 결국, 대항력 있는 주택임차권이 존재하는 주택의 소유권이 이전되면 양수인이 보증금반환의무를 인수하는 것으로 취급된다.
주택임차권의 대항력은 주택의 인도 및 주민등록만 있으면 된다. 쉽다. 확정일자가 없더라도 같다. 확정일자는 기본적으로 우선 배당을 받기 위한 것이다. 살고 있는 주택이 경매에 들어간 경우에 주택임차인이 우선배당을 받고 이사 가려면 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자가 없고 대항력만 있다면 경락대금으로부터 변제받지 못하고, 경락인으로부터 나중에 보증금을 반환받게 된다.

‘확정일자’는 경매 시 
우선변제  주장할 무기  
 깡통전세로 인해 2013년 9월 10일부터 ‘개인 임차인용 전세금반환보증’ 제도가 도입됐다.
깡통전세란 흔히 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는 것으로서 집주인이 집을 매매해도 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 말한다. 특히 전세주택이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금 일부 또는 전액을 떼일 수 있다. 
필자가 앞의 글에서 설명했듯이 주택임대차보호법에 의한 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추고 나면 그 후에 설정된 주택담보는 걱정할 필요가 없다. 따라서 깡통전세는 선순위담보가 존재하는 집을 임차하는 경우에만 문제 된다. 그러나 전세 구하기가 어렵다 보니 선순위담보가 있는 집을 구할 수밖에 없었다. 
집값이 상승 중이라면 문제없다. 집 팔아 대출금과 전세금을 갚을 수 있기 때문이다. 결국, 깡통전세는 집값 하락의 결과다. 집값이 하락하니 깡통주택 세입자는 보증금을 떼일까 봐 전전긍긍하고, 집주인은 세입자를 구하기 어려우니 하우스푸어 처지에서 허덕인다. 하여튼 세입자는 선순위 담보대출에 앞서 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추는 것이 무엇보다도 중요하다.
그런데 의문이 있다. 그러면 확정일자는 왜 필요한 것일까? 판례에 따르면 확정일자란 ‘증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자’를 말하며, ‘당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자’라고 한다.
한마디로 당사자가 바꿀 수 없고, 법률상 증명력이 있는 일자를 말한다. 예컨대 사문서에 공증인 또는 법원 서기가 일정한 절차에 따라 확정일자 인을 찍은 경우의 일자, 공정증서에 기입한 일자, 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자(내용증명우편의 일자) 등이다. 처음에는 주택임대차보호법에 확정일자제도가 없었다. 
주택임대차의 확정일자는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 도입되었다. 왜일까? 선순위담보에 앞서 대항력을 갖추고 있더라도 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 없었기 때문이다. 
즉 대항력은 주택의 양수인에 대하여 자기의 임차권과 보증금반환채권을 주장할 힘이 있을 뿐이다. 따라서 임차기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 경매를 신청하여 경락대금으로부터 우선변제를 받거나 다른 사람이 임차주택을 경매할 때 배당에 참가하여 우선변제를 받을 필요가 있었다. 
다만 저당권 등과 그 순위를 확정해야 하므로 주택임대차보호법에 확정일자 제도가 도입된 것이다. 이에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받도록 하였다. 확정일자까지 갖추면 주택임차인은 두 개의 무기를 사용할 수 있다. 
대항력을 주장해 주택양수인에게 보증금반환을 청구하거나, 경매를 통해 우선변제를 주장하거나…

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