즐겨찾기 등록 RSS 2.0
장바구니 주문내역 로그인 회원가입 아이디/비밀번호 찾기
home
기사 분류 > 전원생활 > 부동산 정보
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 21
2016년 4월 1일 (금) 00:00:00 |   지면 발행 ( 2016년 4월호 - 전체 보기 )

규제를 위한 규제?
사회현상과 흐름에 역행해선 안 돼


급격한 성장의 길로 들어선 우리나라는 20세기 말과 21세기 초 경제 쓰나미를 겪었다. 많은 사람이 집을 잃고 거리를 헤맸다. 어려움을 이겨내고 잃었던 집을 다시 찾아보려 하지만 쉽지 않다. 장기불황에 소득은 줄어 갈수록 내 집 마련은 힘들어진다. 무리하게 대출받아 집을 마련하지만, 부채에 허덕여 하우스푸어푯말만 얻었다. 집이 있는 사람은 있는 대로, 없는 사람은 없는 대로 어려운 시대다.

김성룡 박사, ksyong330@naver.com

이사해도 우선변제권 유지 임차권등기명령

IMF 외환위기를 겪을 때였다. 집값은 폭락하고 전셋값도 내려갔다. 전셋값이 내려가니 이사하려는 세입자가 넘쳤다. 집주인은 내려달라는 보증금을 빼주기 어려웠고 나가려는 세입자를 붙잡기도 힘들었다.
2년을 채우지 못한 세입자가 나가려고 하니 집주인이 반발했다. 주택임대차보호법은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있었기 때문이다. 세입자를 보호하기 위한 규정인데 오히려 집주인이 원용했다. 물론 집주인은 패소했다. 그러나 세입자의 권리를 명확히 하기 위해 단서조항이 추가됐다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”
그래서 주택임대차계약은 2년 미만으로 약정할 수 있고, 세입자는 약정된 기간대로 임차기간을 주장할 수 있지만 임대인은 2년을 보장해 주어야 한다. 세입자에게도 의무가 추가되었다.
세입자가 계약 종료를 앞두고 재계약을 하지 않기로 마음먹었다면 계약 1개월 전에 집주인에게 통보해야 한다. 그러지 않으면 전임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있는데, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제때 이사하지 못하면 큰 손해를 본다.
그런데 IMF 외환위기 시절에는 이사 가지 못해 동동거리는 세입자도 많았다. 내린 전셋값으로 집주인이 보증금을 내주지 못했기 때문이다. 그냥 나가면 우선변제권이 상실된다. 그래서 임대기간이 종료됐음에도 보증금을 떼일 염려로 이사 가지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀 전학문제를 처리하지 못하는 등 낭패를 보는 임차인이 많았다. 그래서 도입된 것이 임차권등기명령이다.
임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝나면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차권등기가 된 주택에 소액임차인이 입주하더라도 소액임차인의 최우선변제권이 인정되지 않는다. 주택임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 집주인의 동의나 협력이 없어도 단독으로 임차주택의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 그리고 우선변제권을 승계한 금융기관 등도 임차인을 대신하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구할 수 있다.
이사는 혼인, 이혼, 직장, 학업 등 인간의 기본적 삶을 영위할 수 있는 바탕이며, 인권보장 측면에서 매우 중요하다. 그래서 헌법 14조는 모든 국민은 거주 이전의 자유를 가진다고 선언하고 있다. 경제가 어렵다고 이사의 자유도 빼앗기는 것은 아닌지.

규제의 역설과 넛지 효과
대한민국에는 3개의 유령이 있다. 부동산, 사교육, 성매매가 그것이다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않기 때문이다. 몇 년 전 정부는 집창촌을 대대적으로 단속했다. 이로 인해 성매매가 줄어들었을까? 당연히 No! 나라 구석구석이 집창촌이 됐다. 풍선효과 때문이란다. 정부는 수시로 사교육 단속에 나선다. 결과는? 인기 강사의 몸값만 높아진다. 기회비용이 높아진 까닭이다.
주택법에는 투기과열지구제도가 있다. 서울의 강남 3(강남, 서초, 송파)200296일에 투기과열지구로 지정된 후 9년만인 201112월에 풀렸다. 그런데 강남 3구의 집값은 투기과열지구로 지정되면서 더욱 과열되어 2007년에 정점을 찍었고, 투기과열지구에 해제되면서 더욱 침체됐다.
규제의 역설이다. ‘좋은 결과를 바라고 규제하지만, 더 상황이 나빠지는 것을 말한다. 미국 선스타인Case R. Sunstein 교수의 설명이다. 우리나라에서 특히 심하다. 아마 스포트라이트spotlight 때문 아닐까? 정부가 투기과열지구로 지정하면 모두 집값이 오르는 지역으로 인식한다. 반대로 투기과열지역에서 해제하니 이제는 별 볼 일 없다고 생각한다. 정부의 규제가 오히려 방향지시등 역할을 하는 셈이다. 규제는 반드시 필요하다. 그러나 실효성 있는 규제여야 한다. 명목만 좋고 실효성이 없는 규제는 부작용만 더욱 키운다.
2013년 당시 보증금과 월세가 폭등함에 따라 인상률 5%의 전·월세 상한제 도입할 때에도 그랬다. ·월세 상한제를 도입한다고 하니 보증금과 월세가 한층 더 오르는 현상이 나타났다. 방향지시등이 켜진 셈이다. “집주인 여러분! 보증금과 월세는 지속적으로 오를 예정입니다. 절대 싸게 내놓으시면 안 됩니다.” 이런 메시지를 시장에 뿌리고 있는 꼴이다.
눈앞에 놓인 현상을 바로잡으려고 섣불리 규제를 강화해서는 안 된다. 규제에 앞서 보다 넓은 시선으로 전체 현상을 파악하고 흐름을 바꿔야 한다. 어느 성폭행범이 그녀가 너무 예뻤기 때문이라고 말했다. 그렇다고 그놈의 비정상적 성욕을 탓해야지 그녀의 미모를 규제해야겠는가?
규제의 역설을 설명한 선스타인 교수는 넛지nudge 효과를 주장했다. 넛지란 옆구리를 말한다. 넛지 효과란 옆구리를 슬쩍 찌른다는 뜻으로 강요에 의하지 않고 유연하게 개입함으로써 선택을 유도하는 방법을 말하고, 그 힘은 매우 크다고 한다. 이와 관련해 네덜란드 암스테르담 스키폴공항에 유명한 일화가 있다. 공항에 있는 화장실 남자 소변기 중앙에 파리 그림을 그려놓았더니 변기 밖으로 튀는 소변양이 80%나 줄었다는 내용이다. 언젠가 그 파리 그림을 서울지하철역 화장실에서 보았는데, 자연스럽게 맞추게 됐다.
은 물 수에 갈 거로 구성된다. 법은 물의 흐름을 막는 게 아니다. 물길 따라 자연스럽게 흐르고 옆으로 넘치지 않게 길을 바로잡아가는 것이다.


 

<Country Home News>

인쇄하기   트윗터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글
태그 : 법과 부동산 부동산 정보 임차권등기명령 주택임대차계약 임차권등기 김성룡 메리트 법학연구소
이전 페이지
분류: 부동산 정보
2016년 4월호
[부동산 정보 분류 내의 이전기사]
(2016-03-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20
(2016-03-01)  [부동산 진단] 01. 2016년 토지시장 전망과 투자 시 유의 사항
(2016-03-01)  2016서울한옥박람회 서울에서 첫 개최
(2016-02-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
(2016-01-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
[연재기사] 법과부동산
(2017-03-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의
(2017-02-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’
(2017-01-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계
(2016-12-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 29. 소유권과 통행권리관계
(2016-11-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래
(2016-10-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!
(2016-09-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 26. 부동산이 돈 되는 이유
(2016-08-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25
(2016-06-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 23
(2016-05-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 22
(2016-04-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 21
(2016-03-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20
(2016-02-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
(2016-01-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
(2015-12-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 17
(2015-11-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 16
(2015-10-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 15
(2015-09-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 14
(2015-08-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 13
(2015-07-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 12
(2015-06-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 11
(2015-03-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08
(2015-02-26)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
(2015-01-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06
(2014-12-26)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 05
(2014-11-27)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 04
(2014-10-27)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03
(2014-09-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 02
(2014-08-01)  알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 01
[관련기사]
[EXPERT COLUMN] 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 (2020-10-29)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의 (2017-03-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’ (2017-02-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계 (2017-01-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 29. 소유권과 통행권리관계 (2016-12-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래 (2016-11-01)
[NEWS & ISSUE] 대한민국 부동산 트렌드 쇼 열려 (2016-11-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법! (2016-10-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 26. 부동산이 돈 되는 이유 (2016-09-01)
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25 (2016-08-01)
전원주택 (5,216)
펜션/카페 (238)
전원생활 (809)
전원에서 만난 사람 (132)
인테리어 (387)
D.I.Y (122)
먹거리/텃밭 (97)
부동산 정보 (74)
정원 (286)
분류내 최근 많이 본 기사
[EXPERT COLUMN] 재개발·재...
[EXPERT COLUMN] 재개발·재...
[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘...
정원 필수용품 Pick Up 12
[부동산 진단] 07. 세법개정...
알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동...
부동산진단17. 도농복합 광역...
2016서울한옥박람회 서울에서...
[정원 관리 기본기 다지기] ...
[부동산 진단] 08. 돈 되는...
과월호 보기:
상호/대표자 : 전우문화사/노영선  |  사업자등록번호 : 105-41-60849  |  통신판매업신고번호 : 제 2004-01800호
정기간행물 등록번호: 마포 라00108  |  주소 : 서울 마포구 성산로 124, 6층 (성산동,덕성빌딩)
TEL: 02-323-3162~5  |  FAX: 02-322-8386  |  이메일 : webmaster@countryhome.co.kr
입금계좌 : 기업은행 279-019787-04-018  |  개인정보관리책임자: 윤홍로 (02-322-1201)

COPYRIGHT 2013 JEONWOO PUBLISHING Corp. All Rights Reserved.
Family Site
회사소개  |  매체소개  |  사업제휴  |  정기구독센터  |  개인정보취급방침  |  이용약관  |  사업자정보확인  |  이메일주소 무단수집 거부  |  ⓒ 전우문화사