 수익형 상가주택Ⅱ 합리적인 계획으로 수익성 극대화
수익형 상가주택은 주로 도시지역의 저층부에 상업시설을 배치하고 상층부에 임차세대를 넣어서 수익률을 극대화하는 것을 목표로 한다. 초등학생의 꿈이 건물주인 시대, 미래에 대한 불확실성이 만연한 현 상황에서 상가주택만큼 안정적이고 든든한 사업은 없다. 하지만 큰 예산을 투입하는 만큼 실패하지 않으려면 많은 부분을 주의 깊게 고려해야 한다. SUP건축사사무소에서 계획해 준공 후 성공적으로 임대까지 마친 수익형 상가주택의 사례를 살펴본다.
목차 1. 성공 기획안 작성과 법규검토 - 성공적인 기획에 착수 - 기획의도 실현가능성 검토 2. 수익성 극대화를 위한 건축설계 - 대지의 장점을 살린 배치계획 - 발코니를 활용한 평면계획 - 건물가치를 높이는 입면계획 3. 성공적인 시공사 계약요령 - 제일 중요한 것은 꼼꼼한 설계도면 - 주요 자재는 계약 전 미리 지정하자 - 공사내역서와 하자보증증권 활용법 - 시공비 지급관련 TIP
건축주 C씨 : 저는 가능한 적은 돈으로 건물을 짓고 싶습니다만 어떻게 하면 좋을까요?
SUP건축사사무소 : 저희를 찾아오시는 건축주들 누구나 빠듯한 예산 때문에 고민합니다. 하지만 저렴하게 짓는 것에만 너무 치중할 경우 건축물의 매력이 떨어져 임차인을 구하기 힘들어질 수 있습니다. 그리고 지금 당장 임대가 잘 되더라도 그 소문이 나기 시작하면 주변에 비슷한 건물이 우후죽순 지어져 짧게는 1~2년 만에도 공실률이 높은 지역으로 변모하는 경우가 허다합니다. 따라서 당장의 원가절감보다 5년 내지 10년 후에도 건물을 임차하고 싶을 만큼 장기적으로 매력적인 건축물을 계획하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이는 건물의 재산 가치와도 직결됩니다. 그렇다고 무조건 고가의 건설비용을 들이라는 말씀은 아닙니다. 시공비용과 건물의 가치가 비례해 무한정 올라가는 것은 아니므로 토지의 가치나 주변 건축물의 건축 수준 등을 고려해 합리적이고 적정한 예산 책정이 필요합니다. 그리고 적은 비용으로 높은 수준의 매력적인 건축물을 만들어내는 것이 디자인의 힘입니다. 거기서 설계사무소의 역량 차가 발생하는 것이지요.
건축주 C씨 : 그렇군요. 저는 건물 외장재로 노출콘크리트를 하고 싶은데 많이 비싼가요?
SUP건축사사무소 : 고급 외장재를 내 건물에도 적용시키고 싶은데 건설비용은 자꾸 올라가서 걱정이고… 이 부분도 많은 건축주가 겪는 딜레마입니다. ‘얼마부터가 비싼 자재다’라는 기준은 없지만 통상 현장에서 판단하는 기준으로 외장재를 분류해서 설명하겠습니다.
다만 오해하지 말아야 할 점은 저가라고 나쁜 자재가 아니라는 것입니다. 물론 고급스러움은 덜하지만 그만큼 많이 사용돼 검증된 자재입니다. 그리고 같은 자재라도 저가부터 고가까지 다양한 가격의 제품이 있습니다. 예를 들어 스타코도 저렴한 제품부터 내구성이 뛰어난 외산제품까지 다양하고 치장벽돌도 한 장에 몇 백 원부터 천 원 이상인 제품까지 고루 있습니다. 선생님의 경우 부지 여건상 넓은 임대면적 확보가 중요한 상황이므로 허가면적 산정 시 인센티브가 있는 외단열 방식을 택하는 것이 유리합니다. 따라서 노출콘크리트보다 스타코 중에서 양질의 제품을 선택하는 것이 좋겠습니다.
건축주 C씨 : 알겠습니다. 그럼 이제 평면계획이네요. 어떤 점이 중요할까요?
SUP건축사사무소 : 선생님의 사업부지는 정면으로 유동인구가 많은 32미터 도로가 있고 후면으로 8미터 이면도로와 접한 개방형 입지입니다. 그런데 주변 도로 현황을 보면 이면도로와 주 도로 사이에 통행로가 없어 멀리 돌아가게 되어 있습니다. 그러므로 부지 내에 이면도로와 전면도로 사이로 건물 틈새가 아닌 걸어다닐 만한 연결통로를 만드는 게 좋겠습니다. 통로가 생기면 폭이 아주 넓지 않더라도 동네 사람들은 다 알고 지름길로 다니게 되고 유동인구를 형성하게 됩니다. 연결통로에 창문과 출입문을 내면 자연스럽게 상가로의 진입이 유도돼 상가 임대가치가 높아집니다.
 · 사업 대지 주변 현황도 : 이면도로 쪽 부지에서 32미터 도로 쪽으로 접근하려면 돌아가야 한다. · 건물 배치도 : 이면도로와 주 도로를 연결하는 통로를 만들어 주변 인구의 동선을 유도했다.
그리고 선생님 대지는 용적률 150% 이하로 제한돼 있어 상가와 주인세대 면적을 확보하고 나면 임차세대 세대당 분양면적이 작아질 수밖에 없습니다. 그 작은 면적을 쪼개 또 방과 거실을 만들다 보면 우리가 임대 타깃으로 설정했던 신혼부부가 들어오기에 불편하게 느낄 것 같습니다. 그래서 확장 발코니를 최대한 이용해 실제 전용면적은 작지만 실 거주면적은 넓도록 설계했습니다. 그 결과 큰 침실 두 개와 제 모양을 갖춘 주방 거실이 형성됐습니다. 인근 상가주택보다 훨씬 넉넉한 평수로 임대할 수 있을 것 같습니다.
 · 임차세대 평면도 : 도면에 표기된 색칠된 부분이 발코니로 용적률 산정 시 제외되는 면적이다. 과감하게 2면 확장 발코니를 도입해 계획했으며, 이 결과 한 세대 기준 10평이었던 전용면적이 16평 규모로 확장돼 신혼부부가 임차하기에 매력적인 상품이 됐다. 결국 건축주는 주변 상가주택보다 훨씬 짜임새 있고 넓은 임차세대를 갖게 되어 준공 직후 100% 임대가 완료되는 기쁨을 누릴 수 있었다.※ 주의 사항 : 지역마다 확장 발코니에 대한 법규 해석이 다를 수 있으므로 설계사무소와 상담하기 바란다.
건축주 C씨 : 임차세대가 참 마음에 듭니다. 그럼 저희가 살게 되는 꼭대기 층은 어떻게 설계됐나요?
SUP건축사사무소 : 발코니를 통해 임차세대에서 아꼈던 용적률을 주인세대에 활용할 수 있게 됐습니다. 마찬가지로 주인세대에도 2면 발코니를 확장합니다. 결과, 당초 희망하시던 평수보다 더 넓은 주택설계가 가능해졌습니다. 그리고 향후 자녀가 늘어났을 때를 대비해 17평 규모의 다락방을 추가 설치하고, 옥상 테라스를 다락방 앞마당처럼 연출하여 단독주택에서 느낄 수 있는 마당 개념을 도입했습니다. 자녀가 늘어도, 자녀가 장성해도 오래오래 행복하게 사실 수 있는 평생주택이 됐으면 하는 바람입니다.
 · 주인세대 평면도 : 색칠된 부분은 발코니 면적으로 용적률 산정할 때 제외되는 부분이다. 임차세대와 마찬가지로 2면 확장 발코니를 도입했으며, 22평이었던 주인세대가 실평수 32평이 되었다. · 다락 평면도 : 17평 규모의 다락방을 계획해 주인세대 면적과 합산 총 49평의 실면적을 확보할 수 있었다. · 확장 발코니를 이용해 넓어진 거실 · 17평 규모의 넓은 다락방, 자녀가 장성해도 충분히 사용 가능하도록 계획했다.
건축주 C씨 : 평면은 제가 생각한 것보다 훨씬 더 마음에 듭니다. 그런데 이렇게 기능만 중시해서 예쁜 건물이 될 수 있을까요?
SUP건축사사무소 : 좋은 말씀입니다. 아무래도 수익성 확보가 기본 요소이므로 전체적으로 조화롭고 아름다운 건축물을 만들기가 쉽지 않습니다. 하지만 저희는 설계할 때 평면 따로 입면 따로 생각하는 것이 아니라 동시에 입체적으로 디자인합니다. 지붕은 다락방의 형태를 살렸고 건물 전체를 밝은 느낌으로 디자인했습니다. 기본 바탕은 스타코 백색을 적용했는데 포인트로 주황색을 넣는 것도 좋을듯합니다. 정면의 침실 창 하부는 거실 창 크기에 맞춰 다른 재료로 분리해주면 좀더 정돈된 느낌이 들 것입니다. 중앙의 돌출부는 목재 사이딩으로 감싸 건물 전체에서 카페 분위기가 나도록 디자인했습니다.
건축주 C씨 : 감사합니다. 대로변에서 제일 예쁜 건물이 될 것 같습니다.
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