제주는 지금 '펜션' 바람
이달중 신청 접수, 빠르면 올 여름 1호 펜션 나올 듯


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펜션업이란 관광객의 숙박ㆍ취사와 자연 체험 관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 공유자, 회원, 기타 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업을 말한다. 유럽 등 외국에선 정년 퇴직한 부부가 10실 정도의 객실을 갖추고 운영하는 경우가 상당히 일반화되어 있는 것으로 알려져 있다. 요금이 싸고 가정적인 서비스를 제공해 가족들이 주말을 이용해서 즐길 수 있어 서독ㆍ프랑스 등에서는 펜션이 레저지대뿐만 아니라 도시ㆍ농어촌까지 파고들며 전 숙박능력의 35%정도까지 차지한다는 통계도 있다. 펜션이란 무엇이며 어떤 절차를 거쳐야 하는지 알아보았다.
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제주도엔 지금 펜션 바람이 불고 있다. 그동안 펜션업 허용을 위한 법 개정 작업이 지속적으로 추진된데 이어 지난 1월 11일과 12일 이틀에 걸쳐선 제주시청, 서귀포 시청, 남제주 군청, 북제주 군청 등에서 펜션에 대한 구체적인 설명회가 열려 제주도민의 많은 관심을 불러 일으켰다.
예정대로라면 3월 중 신청서를 접수, 심사를 거쳐 일정 수의 대상자에 대해 허가를 내줄 방침이어서 빠르면 여름쯤엔 펜션의 실체를 직접 확인할 수 있을 것으로 예상된다. 이번 사업은 제주도가 도내 농어민이 소규모 관광사업에 참여함으로써 주민의 소득증대 및 고용창출과 도민주체 개발이 실현될 수 있게 하기 위한 특수 정책사업의 일환으로 진행되고 있다.

따라서 철저히 제주도민외엔 기회가 없으며 도민이라 하더라도 여러 가지 조건을 충족시켜야만 허가를 받을 수 있다. 그러나 이런 지역적 한정성에도 불구하고 외지인들은 물론 건축업계에서도 적잖은 관심을 보이고 있는 게 사실이다.

펜션이란 무엇인가

현재 우리나라에선 건축법상으로 일반숙박시설(호텔, 여관 및 여인숙) 및 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미니엄)과 유사한 숙박시설로 건축법시행령 제3조의4별표1중제11호다목에 해당된다. 그동안 펜션업 허용을 위한 도차원의 각종 법률 손질 작업이 꾸준히 진행되어 왔다.

어떻게 추진되어 왔나


2000년 1월 28일: 제주도개발특별법 개정공포
2000년 8월 17일: 동법 시행령 개정공포
2000년 11월 14일: 동법 시행조례 개정공포
2000년 11월 18일: 펜션업 행정지원팀 구성(학계, 농·수·축산분야 등 22명)
2000년 11월 20일∼12월 27일: 펜션 사업계획승인 및 분양·회원모집 기준 기초안 자문 및 토의 확정, 입법예고.
2000년 11월 25일: 펜션업 숙박시설 가능지역 시·군조례 제정 및 개정 요청.
2001년 1월 11월~12일: 도민 대상 펜션업 설명회
2001년 2월 말: 펜션업 관련 고시
2001년 3월 이후: 20일간 고시후 신청 접수. 서류 및 현장 실사를 거쳐 선정
어느 정도의 규모를 갖춰야하나

건축물이 일정 규모의 기준을 충족시켜야하고, 기타 체험농장과 부대시설을 갖춰야 한다. 건물의 층수는 2층 이하로 객실이 10개 이하여야 하고, 객실구비 요건은 1개 이상의 방과 거실, 욕실, 화장실, 현관 및 취사시설을 갖춰야 한다. 객실당 면적은 25㎡(7.5평)이상 100㎡(30평)이하.

체험농장은 농장용 토지가 660㎡(2백평)이상 확보되어야하고 목장의 경우는 10,000㎡(3천평)이상이 확보되어야 하는데 둘 중 하나만 확보되면 된다. 이밖엔 별도의 부대시설도 함께 갖춰야 하며 여기엔 어린이 놀이터, 간이 골프장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장 중 2종 이상이 설치되어야 한다.

사업 대상자는 누구인가

펜션업을 할 수 있는 사람은 제주도에 주소를 둔 자로서 농지법 제2조제2호, 농어촌발전특별조치법 제2조제2호, 농업협동조합법 제19조제3항의 규정에 의한 농어업인이어야 한다.

또 제주지역에 본적을 두었거나 본적을 둔 자로서 귀향하여 1년 이상 농·임·축·수산업에 종사한 자에게만 자격이 주어진다. 결론적으로 제주도민에 한정돼 있으며 도민이라 하더라도 모두에게 해당되는 것이 아니라 농업이나 임업 및 축수산업에 종사하는 사람이어야 한다는 얘기다.

제주도청 투자진흥관실 이종훈씨는 “서류 심사는 기본이고, 직접 실사를 거치기 때문에 외지인들이 명의만 빌려 펜션업을 할 수 있는 기회는 원천적으로 배제된다”고 밝혔다. 또 “기존의 숙박업체에 대해선 결정된 사항은 아니지만 제시된 요건만 충족한다면 펜션으로의 전환을 허용해줄 방침”이라 고 덧붙였다.

이밖의 기본적인 조건으로는 사업계획의 시행에 필요한 자금조달 능력 및 방안이 있어야 하고, 시설부지 위치가 도시계획구역외 지역으로 국토이용관리법상 숙박시설이 가능한 지역여야 한다.

또 오수를 하수종말처리시설로 유입시켜 처리하는 경우가 아니라면 방류수의 수질을 생물화학적 산소요구량 5㎎/ℓ이하로 유지할 수 있는 오수처리 시설도 갖춰야 한다.

어떤 절차를 밟아 진행되는가

사업계획승인은 우선 펜션업 사업계획승인 신청서에 구비서류를 첨부하여 도에 제출하면 도에서는 신청서 사본을 펜션업의 시설을 하는 관할 시·군에 송부하게 된다. 이 때 시·군에서는 송부 받은 날부터 10일 이내에 사업계획에 대한 검토 의견서를 도에 제출하게 된다.

또 펜션업의 등록은 등록 신청서에 구비서류를 첨부하여 도에 제출하게 되는데 첨부서류는 사업계획승인 신청시 제출된 내용과 같은 경우엔 생략할 수 있으며, 다만 부동산소유권(부지 및 건물 등)을 증명할 수 있는 서류는 제출해야 한다. 이런 과정을 거쳐 펜션업의 등록기준에 적합한 경우에 등록증을 교부하고 등록사항을 관할 시·군에 통보하게 된다.

기존 민박과 다른점은

펜션이 민박과 다른점중 하나는 분양이 가능하고, 회원을 모집할 수 있다는 점인데 여기엔 몇 가지 기준이 있다. 회원 모집범위는 1개의 객실당 2인 이상 (법인에게 분양하거나 법인을 회원으로 모집하는 경우는 제외), 20인 이하이어야 하고 1개의 객실에 대하여 공유제 또는 회원제를 혼합하여 분양하거나 회원모집은 하지 못한다.

여기서 ‘공유자’라 함은 펜션업에 등록한 자 및 펜션업 시설을 분양 받은 자로 일정 부분에 대한 지분을 가지고 등기를 마친자를 말한다. ‘회원’이라 함은 단순히 펜션 시설을 일반 이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용하기로 당해 펜션업 등록한 자 또는 사업계획승인을 얻은 자와 약정한 자를 말한다.

공유자 또는 회원의 연간 이용일수는 365일을 객실당 분양 또는 회원모집계획의 인원수로 나눈 범위 이내이어야 한다. 분양 및 회원모집 시기는 펜션업 시설의 건축공사 공정률이 50%이상 진행된 때부터 하되 총 객실중 공정률에 상응하는 수 이하의 객실을 대상으로 분양 또는 회원을 모집하여야 한다.

분양·회원모집 절차

분양 또는 회원을 모집하기 위해선 우선 부지 및 건물의 등기부등본(건물의 경우에는 사용승인을 받은 경우에 한함)을 제출해야 하는데 이때 부지 및 건물의 소유권외의 근저당 등 권리관계가 설정되어 있는 경우에는 이를 해지해야 한다.

또 건축사의 공정보고서도 첨부되어야 하며 공사가 진행중일 경우엔 확인서를 첨부해야 한다. 이밖에 객실 종류별·객실당 분양인원 및 분양가격, 분양 또는 회원모집계약서와 이용약관 분양 또는 회원모집공고안 등도 첨부해야 한다.

이용약관에는 공유지분 또는 회원자격의 양도·양수를 제한하여서는 안 된다는 것과 공유자 또는 회원이 이용하지 아니하는 객실에 한하여 공유자 또는 회원이 아닌 자에게 이용하게 하여야 함이 명시돼 있어야 한다.

제주도의 지원 계획

제주도에서는 앞으로 입법 예고된 사업계획승인 및 분양·회원모집기준 확정고시, 사업계획승인 신청기간을 정하여 20일간 공고 후 일괄 접수할 계획이다.

이미 지난 2월 말 고시된 상태여서 이 달 중순부터는 본격적인 접수가 시작될 것으로 예상되며, 접수마감일부터 30일내에 대상자 선정작업을 마쳐 사업계획을 승인할 예정이다.

그러나 도에서는 시행초기에 부작용 방지를 위하여 펜션업이 정착될 때까지 몇 가지 원칙을 세워 진행할 예정인데 우선 2001∼2002년까지는 30개소(시지역 각 5개소, 군지역 각 10개소) 정도만을 승인해 줄 방침이다.

이후 2003년부터는 1단계 시행 결과를 토대로 사업성 및 분양가능성 등을 분석하여 승인기준을 갖춘자를 모두 승인하거나 승인량을 대폭 늘려나갈 계획이다.

이밖에 도에서는 펜션업 시설, 운영·관리, 마케팅요령 등 행정지원은 물론 사업계획수립, 건축허가절차, 공사시행, 분양 등도 상담해줄 예정이다. 펜션업 운영에 따른 홍보망도 구축(도정 인터넷 활용)하고 순수 민간단체인 가칭 제주도 펜션협회도 설립·운영토록 지원할 계획이다.

■ 글 류재청
도움말 글로벌랜드 이앤티 최기홍 대표 02-3473-1410
제주도청 투자진흥관실 이종훈 064-710-3382

■ 펜션업 사업계획승인 및 분양·회원모집기준(안)

제 1 장 총 칙

제1조(목적) 이 기준은 제주도개발특별법시행조례(이하 조례라 한다)제101조제3호의 규정에서 위임된 사업계획승인과 분양 또는 회원모집에 관한 사업계획승인기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 기준은 제주도개발특별법시행령(이하 영이라 한다) 및 조례에 규정한 이외의 사항은 이 기준을 적용한다.

제 2 장 사업계획승인기준

제3조 (사업의 범위) 조례 제101조 제2호에서 정한 사업자 범위에 해당하는 농·어업에 종사하는자로서 펜션업을 하고자 하는자는 관광객이 만족을 가질 수 있게 시설하고 운영관리하여 경영의 내실화를 기할 수 있도록 펜션업 사업계획승인 신청을 할 수 있는 사업의 범위를 다음 각호와 같이 정한다.
1. 1농어가 단독으로 사업 할 경우 1개소
2. 2이상 농어가가 공동으로 사업을 할 경우 2개소

제4조(단계별 승인))
① 시행초기에 부작용 방지를 위하여 펜션업이 건실하게 정착될 때까지 다음 각호와 같이 단계
별로 펜션업 사업계획 승인을 조정하여 승인한다.
1. 1단계 : 2001∼2002년까지 30개소(시지역 각5개소, 군지역 각10개소)단, 배정계획 지역별로
신청자가 없는 경우 타지역 배정가능
2. 2단계 : 2003년부터 1단계 시행결과 사업성, 분양가능성 등을 분석하여 승인기준을 갖춘자
모두 승인하거나 승인 량 조정
② 제1항의 규정에 의거 펜션업 사업계획승인을 조정할 때에 신청자가 많을 경우 <별표 1>의
펜션업 단계별 승인자 선정 심사기준에 따라 선정한다.
③ 시행령 제12조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻고자 하는자는 조례 제100조
제1항에 의한 사업계획승인 신청서 외에 펜션업 단계별 승인자 선정 심사기준에 의한 사업
자요건, 사업수행능력, 시설위치조건 및 시설계획조건 세부항목별로 그 근거를 작성 제출
하여야 한다.
④ 제3항의 규정에 의거 작성 제출된 사항중 금융거래확인서는 별지 1서식에 의하며, 그외
증명이 필요한 사항을 증명할 수 있는 서류 및 계획도면을 제출 하여야한다. 단, 시·군에서
확인 가능한 공시지가, 과세대장 등은 제외한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 펜션업 사업계획승인 절차는 다음 각호와 같다.
1. 사업계획신청 기간 및 방법, 기타 필요한 사항을 도·시·군보 및 인터넷, 도·시·군·읍·면·동
게시판에 20일 이상 공고.
2. 사업계획 접수마감일 부터 30일 이내에 검토, 심사하여 승인
가. 도지사는 사업계획승인 신청서를 접수받은 때에는 펜션업 시설을 설치하고자 하는 관할
시장·군수에게 송부
나. 시장·군수는 송부받은 날부터 10일 이내에 그 사업계획 및 제3항, 제4항의 규정에 의거
제출된 사항에 대한 검토 의견서와 시·군에서 확인한 근거서류를 도지사에게 제출
다. 도지사는 관광호텔인·허가일괄처리위원회의 사업계획의 타당성, 실현가능성 및 펜션업
단계별 승인자 선정 심사기준에 의한 심의를 거쳐 사업자를 선정하여 사업계획승인

제 3 장 분양 및 회원모집기준

제5조(분양 및 회원모집 범위) 펜션업 등록자의 농외소득증대 및 펜션숙박시설 이용자의 권익보호를 위하여 다음 각호와 같이 분양 및 회원모집 범위를 정한다.
1. 분양할 수 있는 객실수는 총객실중 70%이하
2. 회원모집은 최초 분양승인일로부터 3년이상 분양이 되지 않을 때 회원모집

제 4 장 보 칙

제6조(사업계획서 작성) 영 제12조 제1항의 규정에 의하여 펜션업 사업계획승인 신청 제출 서류 중 사업계획서는 영제11조, 제13조, 제14조, 조례 제101조 및 이 기준이 정하는바에 따라 계획을 확정하여 <별지 2>의 사업계획서작성요령에 의거 작성 제출하여야 한다.

부칙
이 기준은 고시한 날부터 시행한다.