절차는 산지 전용 허가 -> 지목 변경 -> 세금 납부
'사전 결정 제도'활용하면 편리

울산광역시 동구 서부동 이혜수 독자님이 편집실에 엽서로 질문한 내용에 대해 윤홍로 편집국장이 답했습니다.
전원주택과 관련한 궁금증이 있다면 주저 말고 편집실로 문의 바랍니다.

Q. 경남 밀양시 산내면 소재 임야, 관리지역에 전원주택을 짓고 싶습니다. 현재 부지에 대추나무를 심어 놓았고 부지 앞 도로는 소방도로와 접해 있습니다. 건축 허가를 받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 궁금합니다.

A. 전원주택 내 집 만들기, 그 첫 단추 끼우기는 부지 마련(입지 선정)인데, 이혜수 님은 이미 부지를 마련했으니 50% 성공한 셈입니다. 이제 개발 행위를 통해 부지의 부가가치를 높이는 일만 남았습니다. 이혜수 님이 소유한 부지 현황을 보면 용도지역은 '관리지역', 지목은 '임야', 소방도로에 접한 부지입니다. 또한, 대추나무를 심어 놓으셨다니, 개발 행위 허가 제한 사유 중 수목이 집단적으로 자라거나 조수류 등이 집단적으로 서식하는 땅은 아닌 듯합니다. 그렇더라도 여러 가지 변수가 있을 수 있으니 반드시 시 · 군 · 구(전자민원 홈페이지)에서 토지 형질 변경과 건축에 필요한 서류인 '토지이용계획확인서'를 발급받아 각종 법률상 지역 · 지구 등의 지정 내용과 개발 행위 제한 내용을 확인하세요. 그럼, 더 자세히 알아볼까요.
전원주택을 지으려면 건축과 토지 형질 변경, 필요 시 토지 분할 등 개발 행위 허가 절차를 밟아야 한다. 개발 행위란〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)〉에 명시된 건축물 건축 또는 공작물 설치, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아 놓은 행위 등을 일컫는다. 만약, 〈건축법〉에 따라 건축 허가를 받는다면〈국계법〉에 따른 개발 행위 허가를 비롯해 〈농지법〉에 따른 농지 전용 허가 · 신고,〈 산지관리법〉에 따른 산지 전용 허가 · 신고(보전산지는 도시지역만 해당),〈 사도법〉에 따른 사도 개설 허가를 비롯해 여러 가지 관련 법률의 인 · 허가를 받은 것으로 본다(의제 규정).
전원주택을 지으려는 사람들의 십중팔구는 용도지역은 관리지역이고, 지목은 농지인 '전田' · '답畓' · '과수원'또는 입목과 죽목이 자라는 '임야'를 마련한다. 그후 농지는 농지전용을, 산지는 산지전용 절차를 밟아 지목을 '대지〔垈〕'로 변경한다.
① 산지 전용 신청서 접수 : 임야를 대지용으로, 관할 행정청의 산지 전용 허가를 받는다. 산지 전용 절차는 '신청서 접수 ⇒ 현지 조사 확인 ⇒ 대체 산림 조성비 및 복구비 산정 ⇒ 대체 산림 조성비 납부 고지 및 복구비 예정 통지(납부 및 예치) ⇒ 허가 결정'순이다. 신청서를 접수할 때 사업계획서(전용 목적, 사업 기간, 산지 이용 계획, 토사 처리 및 피해 방지 계획 등 포함), 소유권 또는 사용 · 수익권을 증명하는 서류, 지형도 등 필요한 서류를 첨부해야 한다. 산지 전용 시 수수료와 대체 산림조성비, 산지 복구비를 내야 한다.
② 지목 변경 신청 : 토지의 용도를 변경한 날부터 60일 이내 시장 · 군수 · 구청장에게 지목 변경을 신청한다. 만약, 1필지의 일부를 지목 변경한다면 분할 신청과 함께 한다. 이때 토지의 형질 변경 등 공사를 준공했음을 증명하는 서류의 사본, 토지용도를 변경했음을 증명하는 서류의 사본을 첨부한다.
③ 지목 변경 후 세금 납부 : 지목을 변경한 후 지목 변경 전후의 시가 차액 2%에 해당하는 취득세 그리고 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 낸다.

TIP | 이혜수 님,〈 건축법〉에 따른 '건축 관련 입지와 규모의 사전 결정 제도'를 활용해 보세요. 건축 허가 신청 전 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이〈건축법〉이나 개발 행위. 산지 전용 허가 · 신고 등을 다른 법령에서 허용하는지 사전에 결정하는 제도입니다. 단, 사전 결정을 통지 받으면, 그 날로부터 2년 이내 건축 허가를 신청해야 합니다. 이 기간에 건축 허가를 신청하지 않으면 사전 결정 효력을 상실합니다. 아울러 용도지역이 관리지역이더라도 보전 · 생산 · 계획관리지역에 따라 건폐율과 용적률을 달리 적용합니다. 이 부분은 밀양시의 건축조례를 확인하세요.