‘빈집 및 소규모주택 정비법’ 하위 법령 제정안 입법예고

국토교통부는 “2017년 2월 8일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 전부 개정안* 및 ‘빈집 및 소규모 주택 정비법’ 제정안이 공포됨에 따라 법 시행을 위한 행정 절차적 내용 등 위임받은 사항을 규정한 하위 법령안을 5월 17일(수) 입법예고한다”고 밝혔다.

* 기존 도시 및 주거환경정비법의 복잡한 정비사업 제도를 알기 쉽게 개편하고, 가로주택정비사업 등 소규모 정비 사업은 별도법으로 분법

‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 규칙 주요 내용

① 기부채납 현금납부 절차 명확화 (시행령안 제14조)

- 기부채납을 현금납부 방식으로 대신할 수 있도록 법이 개정(‘16. 1)되었으나, 현금납부금 산정일이 불명확*한 측면이 있어, 현금납부금 산정일을 ‘현금납부 내용이 반영된 최초의 사업시행계획인가 고시일’로 명확하게 규정하였다.

*기존에는 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 평가한다고 규정하고 있어 사업시행계획의 변경인가시에는 평가 시점이 불명확하였음

② 수용재결 매도청구소송 지연시 지급이자 규정 (시행령안 제60조)

- 정비사업에 참여하지 않는 토지등 소유자에 대해 조합이 보상절차(재개발-수용재결, 재건축-매도청구)를 지연하는 경우에는 15% 이하에서 시행령으로 정하는 이자를 지급하도록 도시정비법이 개정됨에 따라,

- 신속한 보상절차 진행을 유도하기 위하여 지연일수에 따라 이율을 5%～15%까지 차등 적용하였다.

③ 분쟁조정위원회 조정대상 규정 (시행령안 제91조)

-정비사업의 분쟁조정을 활성화하기 위하여 도시정비법에서 분쟁조정위원회의 조정대상을 시행령으로 정하도록 위임함에 따라,

-분쟁이 자주 발생하는 건축물?토지의 명도사건, 손실보상 협의, 총회 의결사항 등에 관한 분쟁을 조정대상으로 규정하였다.

④ 그 밖에 정비사업 분쟁을 저감하기 위해 정비구역의 분할 통합은 경미한 변경 대상에서 제외하는 등 일부 개선하였다.

‘빈집 및 소규모 주택 정비법’ 시행령 규칙 주요 내용

① 빈집 제외 대상 규정(시행령안 제2조)

- 법 제2조는 지자체장이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않은 주택을 빈집으로 규정하면서, 미분양 주택 등 빈집에서 제외할 대상을 대통령령으로 정하도록 위임하였다.

- 이에, 빈집으로 관리할 주택은 주택법상 주택(주거용 오피스텔 포함)으로 한정하고, 공공임대주택, 일시적 사용을 목적으로 하는 별장, 건축 중인 주택, 5년 미만 미분양 주택은 빈집에서 제외하였다.

② 소규모 주택 정비사업 등 요건 구체화(시행령안 제3조 및 제4조)

- 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 등 시도조례로 정하는 지역에서 10호 미만 단독주택 또는 20세대 미만의 다세대 주택을 대상으로 실시할 수 있고,

- 소규모 재건축의 경우 해당 지역의 면적이 1만㎡ 미만이면서, 노후 불량 공동주택이 200세대 미만인 경우에 실시하도록 하였다.

- 가로주택정비사업은 종전처럼 가로구역 요건*을 충족하는 경우 이외에, 한 면이 도시계획도로와 접하고 있으면 나머지 면은 사업시행자가 ‘사도법상 사도’를 설치하는 경우에도 사업을 시행할 수 있도록 하였다.

* 일단의 구역이 도시계획도로, 광장, 공원 등으로 둘러싸여 있어야 함

③ 빈집 판정 시점 기준 마련(시행령안 제9조)

- 빈집법 상 빈집은 거주 또는 사용 여부를 ‘확인한 날’로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택으로, 빈집 판정을 위해서는 ‘확인한 날’에 대한 시점기준을 정해야 한다.

- 이에 따라, 전기 사용량 등 건축물 에너지 정보, 건축물 대장 등을 통해 거주 또는 사용하지 않은 것으로 확인된 최초일자를 ‘확인한 날’로 보고 빈집을 정하도록 하였다.

* 직권 철거 대상 빈집은 빈집 정비 계획 수립시점을 ‘확인한 날’로 하고, 빈집 정비 계획 수립 후 1년이 경과한 시점에 철거대상으로 지정(재산권 보호차원)

④ 그 밖에 빈집 실태조사 및 빈집정비계획의 수립절차 방법 등 빈집 관리를 위한 세부사항을 규정하였다.

입법예고 기간은 5월 17일부터 6월26일까지(40일)이고, 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 내년 2월 법 시행 전까지 하위법령안을 확정할 계획이다.

시행령 입법예고 관련 Q&A

 

1. 수용 재결 매도청구 소송의 지연이자 기준은 어떻게 책정된 것인지?

도시정비법에서는 15% 이내에서 대통령령으로 지연이율을 정하도록 규정하고 있어, 지연일수에 따라 이자율을 차등하여 5%～15%*까지 적용하도록 개정안을 마련하였음

* (6개월 이내 지연) 5%, (6～12개월 지연) 10%, (12월 초과 지연) 15%

이는 조합이 수용재결 매도청구 소송 등 보상절차를 신속하게 진행하도록 유인함으로써 토지등소유자의 권익을 보호하려는 것임

※ 참고로, 현재 토지보상법상 수용재결 청구를 지연하는 경우에는 소송촉진법에 따라 15%의 지연이자 부과

2. 정비구역의 분할 통합을 정비계획의 경미한 변경에서 제외할 경우 사업이 지연되는 것은 아닌지?

정비구역의 분할 통합은 정비사업의 사업성과 직접 관련되는 사안으로 토지등소유자의 권리관계에 매우 큰 영향을 미침

현재는 경미한 변경사항으로 규정하고 있어 주민설명회 등의 절차를 생략*할 수 있으나,

* (경미한 변경시 생략되는 절차) 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취

주민들 간 충분한 공감대가 형성되지 않은 상황에서 정비구역을 분할 통합할 경우 오히려 분쟁을 유발하여 정비사업의 지연을 초래하는 만큼, 중요한 변경사항으로 처리하는 것이 바람직

3. 빈집에서 공공임대주택, 5년 미만 미분양 주택을 제외하는 이유는?

공공임대주택은 소유주체가 명확하고 공실인 경우에도 지속적으로 임차인 모집을 실시하는 만큼 빈집으로 보기 어렵고,

5년 미만 미분양주택은 사업용 재산으로 보아 종부세 과세대상에서 제외하고 있는 점을 고려하여 빈집에서 제외한 것임

4. 빈집 실태조사는 어떻게 이루어지는지?

2015년 인구주택총조사(통계청)에 따르면 전국 빈집은 총 107만 호(전체 주택의 6.5%)를 차지하고 있는 상황이나,

* 2010년 인구주택총조사 시 나타난 81.9만 호에 비해 약 25만 호 증가한 수치

통계청의 조사 결과는 조사 시점의 주민등록여부를 확인하여 빈집 여부를 판단한 것으로 제약이 있음

* 이사, 신축 아파트 입주 등으로 단기간 비어있는 경우나 미분양 아파트도 포함

향후 지자체가 직접 실태조사를 수행하거나 공공기관을 대행기관으로 지정하는 방법으로 법령 시행시점(‘18. 2월)에 맞게 조사 가이드라인을 마련할 예정임