전세보증금반환보증 보증료율 14% 인하 및 보증한도 확대
분양보증 등 다른 보증상품 보증료율 인하도 추진

2017년 국토교통부 연두 업무보고(1.5) 중 서민·중산층의 주거안정 강화에 관한 사항이 본격 추진된다.

국토교통부(장관 강호인)와 주택도시보증공사(사장 김선덕, 이하 HUG)는 '17년 업무보고 후속조치의 하나로, 오는 2.1일부터 전세보증금반환보증의 가입절차 간소화, 보증범위 확대 등 제도개선 사항과, 전세보증금반환보증, 분양보증 등 6개 보증상품의 보증료율 인하를 시행한다고 밝혔다.

[전세보증금반환보증 제도개선 및 보증료율 인하]
전세보증금반환보증*은 이른바 ‘역전세난’이나 ‘깡통전세’로부터 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 최선의 장치이기 때문에, 보증료 부담을 완화하고, 가입절차·보증범위 등을 개선하여 임차인의 보증가입 확대를 유도하기로 하였다.

* HUG 외에 서울보증보험에서도 유사한 보증보험상품 판매 중

< 전세보증금반환보증 개요 >
(상품개요) 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 HUG가 이를 대위변제하는 보증상품
(↔ 우선변제권) 확정일자를 받은 경우 비용 없이 우선변제권이 인정되지만, 경매절차가 복잡하고, 선순위채권이 있을 경우 보증금 전체 회수 곤란
(↔ 전세권 설정) 전세권 설정에 비해 비용은 저렴하고, 경매 등 복잡한 회수 절차 없이 즉시 보증금을 반환받을 수 있어 임차인 보호효과 강력
(대상주택) 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔
(보증한도) 보증대상 주택가격 × 주택 유형별 담보인정비율* - 선순위채권
* 아파트(100%), 주거용 오피스텔·연립·다세대(80%),단독· 다가구(75%)

보증한도는 주택가격의 90%를 초과할 수 없음

(보증료율) 개인 임차인 0.150%, 법인 임차인 0.227%
* 저소득(연 4천만원), 신혼·다자녀·다문화·한부모·장애인 가구, 고령자·노인부양 가구, 국가유공자, 의사상자 등 사회배려계층에 대해 30% 할인

기타 보증요건
· 전세 계약 기간 - 1년 이상의 전세계약
· 대상주택 권리관계 - 경매신청, 압류·가압류 등 권리침해가 없을 것
· 선순위 채권 - 선순위채권이 주택가격의 60% 이내
· 가입 보증금 규모 - 전세보증금 : 수도권 4억, 지방 3억

(보증 실적) ('14) 5,884세대 → ('15)3,941세대 → ('16) 24,260세대
* '16년 보증료 인하, 위탁 취급은행 확대, 부분보증 도입 등으로 실적 급증

※ 음영은 이번 제도개선에 포함되는 사항

구체적인 보증료 인하 및 제도개선사항은 다음과 같다.
① 보증료 부담 경감
(현행) 개인 임차인 연 0.150%, 법인 임차인 0.227%의 요율 적용
(개선) 개인은 0.128%(△14.6%), 법인 0.205%(△9.7%)로 인하
⇒ 보증금 3억의 경우 연 45만원 → 연 38.4만원으로 절감
* 사회배려계층(가입자의 50%)에는 30% 추가 할인 → 3억의 경우 연 26.9만원

※ 아파트 외 단독·다세대·연립·오피스텔은 담보인정비율을 확대(☞보증한도 확대)하는 대신 보증료율을 아파트보다 높게 책정

② 보증범위 확대
가입대상 보증금 한도 확대
(현행) HUG는 가입대상 보증금을 수도권 4억, 지방 3억으로 제한하고, 보증금이 4억/3억을 넘는 경우에는 일부보증도 불허
(개선) HUG 보증가입 대상을 수도권 5억/지방 4억 이하로 확대

보증한도 확대
(현행) 보증한도를 주택가격의 90% 이내로 제한해 전세보증금이 주택가격의 90%를 초과하는 경우에는 전세금의 일부만 보증

또한 주택 유형별로 담보인정비율을 차등하여, 담보인정비율이 낮은 단독·다세대 임차인의 보증금 보호에 한계
* 현행 보증한도 : 주택가격×담보인정비율-선순위채권 금액으로 주택가격의 90%를 초과할 수 없음
* 담보인정비율 : 아파트 100%, 연립·다세대·오피스텔 80%, 단독·다가구 75%
(개선) 보증한도를 주택가격의 100% 이내로 확대하고, 주택유형에 관계없이 담보인정비율을 100%로 적용하여 보증금 보호 강화

③ 보증가입 편의성 제고
대위변제 후 구상권 행사(경매신청) 유예
(현행) HUG는 대위변제 후 경매를 통해 구상권을 행사하므로 임대인은 주택이 경매로 넘어갈 것을 우려해 보증에 소극적
(개선) 대위변제 후 즉시 경매를 신청하지 않고, 유예기간(6개월)을 두어 임대인이 보증기관에 보증금을 반환할 수 있는 기회 제공

전세금안심대출(전세금반환보증+전세자금대출보증) 기간 연장
(현행) 전세보증금 미반환 사고발생시 HUG는 사고발생 후 1개월 이내 보증금과 대출금을 변제하기 때문에 그 사이 대출은행이 원금상환 연체를 이유로 금융거래 제한 또는 신용불량 등록 가능
(개선) 전세자금대출 보증기간을 2개월 연장하여 임차인 보호
* 현행) 1.1일 전세기간 만료일 → 2.1일 보증기간 만료(전세만료 +1개월) → 대출은행 2.1일부터 원금 상환 요구 → HUG 대위변제 3.1일 이내
* 개선) 1.1일 전세기간 만료일 → 2.1일 반환보증 기간 만료 / 대출보증기간은 4.1로 연장 → HUG 대위변제 3.1일 이내(대출금 상환)

온라인 보증가입 확대(중장기 추진)
(현행) 보증가입 신청을 하기 위해서는 보증기관 또는 수탁은행에 직접 방문하거나, 온라인으로 신청한 후 필요서류를 송부
(개선) 방문·서류 송부 없이 공인인증서를 이용해 온라인으로 보증가입 신청 및 서류제출까지 할 수 있는 시스템 도입 추진
 

국토교통부는 이번 제도개선으로 보증가입이 활성화되어 일부에서 우려하는 역전세난·깡통전세로부터 임차인을 보호해 주택시장의 안정에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

보증가입은 HUG 홈페이지(www.khug.or.kr) 및 각 지사(대표번호 1566-9009)와 6개 위탁은행(우리, KB, 신한, 하나, 농협, 광주)에서 가능하다.
* 서울보증보험에서도 유사상품을 판매중이며, 서울보증은 보증금이 수도권 5억/지방 4억을 초과하는 경우에도 보증을 제공

[기타 보증상품 보증료율 인하]
또한 '14년 이후 주택시장 호황에 따라 HUG의 손실률이 저하된 점을 고려하여 전세보증금 반환보증 외의 5개 보증상품의 보증료도 인하함으로써 주택 사업자와 임차인의 부담을 덜어줄 계획이다.

① (분양보증) 먼저 HUG 보증 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 분양보증은 대지비에 대한 보증료율(보증료율의 35%)을 0.173%에서 0.145%로 인하하고, 건축비에 대한 보증료율(보증료율의 65%)을 신용등급별로 0.178%~0.531%에서 0.166%~0.494%로 인하하여 전반적으로는 10.3% 수준의 보증료율 인하가 이루어진다.

또한 앞으로 분양보증은 HUG가 전담하고 있고, 주택시장에 영향이 큰 만큼 민간 전문가 및 관계기관이 참여하는｢분양보증 보증료 산정 심의위원회｣를 구성하여 보증료를 심의하는 체계를 도입할 예정이다.

② (정비사업 대출보증) 정비사업의 사업비·이주비 등을 조달할 때 제공하는 정비사업대출보증의 보증료율은 시공사의 심사등급을 기존 3단계에서 5단계로 세분화하고 신용등급별로 보증료율을 0.450~0.920%에서 0.449~0.901%로 4% 내외 인하할 예정이다.

③ (모기지 보증) 건설업체가 준공 후 미분양주택을 담보로 대출을 받을 때 제공하는 모기지보증의 보증료율은 0.207~0.924%에서 0.169~0.803%로 14% 내외 인하할 예정이다.

④ (임대보증금 보증) 민간 임대사업자가 건설임대주택의 준공 전에 임차인을 모집할 경우 가입해야 하는 임대보증금보증(보증료는 사업자와 임차인이 각각 75%, 25% 부담)은 요율은 0.083%~1.966%에서 준공전까지는 분양보증료율을 적용하고, 준공 후 임대기간에는 0.075%~0.1632%를 적용하여 전체적으로 11.2% 인하한다.

* 임대보증금보증과 전세보증금반환보증은 보증금을 보증한다는 점에서 동일, 임대보증금보증은 임대사업자가 건설중인 임대주택의 임차인 모집시 가입 ↔ 전세보증금반환보증은 임차인이 기존주택을 임차할 때 가입

사업자는 미분양주택을 임대를 놓으며 모기지보증과 전세보증금 반환보증에 가입함으로써 사업비를 회수할 수 있고, 미분양주택 임차인은 보증금을 보장받을 수 있다.

⑤ (하자보수보증) 하자보수 보증은｢공동주택관리법 시행령｣개정('17.1.10 시행)으로 사용승인 후 사용기간에 따른 보증금 예치금액이 증가*됨에 따라 보증료 부담이 늘지 않도록 보증료율을 조정한다.

* 사용승인 후 기간별 보증금 반환금액(입주자대표회의→사업주체)

현행) 1년(10%), 2년(25%), 3년(20%), 4년(15%), 5년(15%), 10년(15%)
개정) 2년(15%), 3년(40%), 5년(25%), 10년(20%)

그외 PF대출보증·하자보수보증 등 보증료율 인상요인이 있는 보증상품의 경우에도 사업주체와 입주자의 부담을 최소화하기 위해 보증료율을 동결키로 하였다.

금번 보증료율 인하는 2.1일부터 시행되고, 1년 간 한시적용한 후 시장상황을 보아 연장 여부 등을 재검토할 예정이다.

국토교통부는 금번 보증료율 인하로 주택사업자 및 주택 구입자·임차인의 보증료 부담은 연 410 내외 감소할 것으로 보고 있다.