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글번호 3453 (8336) 작성자 윤홍로 날짜 2018-09-20 조회수 276
제 목 9·13 주택시장 안정대책 관련 가계대출 FAQ

9·13 주택시장 안정대책 관련 금융 부문 FAQ

이 자료는 개정된 감독 규정 적용 시 발생할 수 있는 일반적 사례를 정리한 것으로 실제 대출 한도 등은 개인별·금융회사별로 상이할 수 있으며, 업권별 감독 규정 등 관련 규정에 우선하여 적용될 수 없습니다._금융위원회 금융감독원

 

무주택 세대 가계대출

무주택 세대는 주택담보대출의 제한이 없는지?

무주택 세대는 원칙적으로 주담대 관련 제한이 없음. 다만, 무주택 세대가 9.14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억 원)을 구입할 경우 주택 구입 후 2년 이내(구입한 주택의 소유권 이전 등기일로부터 2년 이내)에 전입하는 조건으로 주담대 가능. 해외파견 근무 등으로 인해 2년 이내에 전입이 불가능하거나 이에 준하는 경우가 발생했음을 명백하게 입증하는 경우 예외 인정 가능.

※ 무주택세대가 9.14일 전에 고가주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우 주택 구입 후 2년 이내 전입 요건 등을 적용하지 않음.

관련 약정을 위반한 경우 해당 대출을 즉각적으로 회수하고, 동 차주의 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한.

 

1주택 보유 세대 가계대출

1주택 세대가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한지?

1주택 세대가 기존 주택을 신규 주택 구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우 주담대 취급 가능.

이러한 약정을 위반할 경우 해당 대출을 즉각 회수하고, 해당 차주의 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한.

 

1주택 세대가 기존 주택의 처분 없이 규제지역 내 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

1주택 보유 세대가 직장근무, 별거봉양 등으로 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야할 필요성을 입증할 경우, 기존 주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정 체결 후 신규 주택 취득을 위한 주담대 가능.

※ 기존 주택과 신규 취득 주택을 임대할 수 없음 → 동 약정 위반 시 즉각적 대출 회수 및 향후 3년간 주택 관련 대출 제한

다만, 이 경우에도 신규 취득하고자 하는 주택이 고가주택(공시가격 9억 원)일 경우 주담대 취급이 제한됨.

 

1주택 세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입할 수 있는지?

이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가 주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우 기존 주택을 담보로 한 신규 주택 구입이 가능. 다만, 2년 이내 기존 주택 처분, 기존 주택 보유 시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택 구입에 대한 제한 사항은 모두 동일하게 적용

 

1주택 세대가 규제지역 내 해당 주택의 재건축·재개발로 인해 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있는지?

이주비 대출, 조합원 분담금 대출 취급이 가능. 다만, 동 대출 취급 기간 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결하여야 하며, 이를 위반할 경우 동 대출을 즉각 회수하고, 동 차주의 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한.

 

대책에 따르면, 1주택 세대가 이사, 부모봉양, 직장근무 여건 등으로 규제지역 내 추가 주택 구입을 위한 실수요가 인정될 경우, 주담대가 허용됨. 정부가 열거한 예외 사유만 인정되는 것인지?

실수요자 보호를 위해 정부가 예외 사례로 적시하지 않은 사례도 인정 가능. 금융회사 여신심사위원회에서 차주의 특별한 사정이 예외로 열거된 사유와 유사한 것으로 인정될 경우 대출 승인 가능.

 

2주택 이상 보유 세대

2주택 이상 보유 세대가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우 대출이 제한되는지?

2주택 이상 보유 세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 제한되지 않음 .

 

2주택 보유 세대가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?

2주택 보유 세대는 기존 주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역 내 주택 취득 목적의 주담대를 받을 수 없음.

 

2주택 세대가 직장근무 등으로 규제지역 내 추가주택을 구입하고자 할 때, 주담대를 받을 수 있는지?

2주택 세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역 내 주택 구입을 위한 주담대 허용의 예외사유가 인정되지 않음.

 

2주택 보유 세대가 기존 주택을 매도할 예정인 경우, 1주택자에 준하여 규제지역 내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능한지?

2주택 보유 세대가 기존 주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우 1주택자에 준하여 전세자금반환용도의 대출 취급이 가능. 다만, 차주는 기존 주택의 최종적인 매매 내역을 제출하여야 하며, 이를 제출하지 않을 경우 동 대출을 즉각 회수하고, 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한.

 

2주택 이상 보유 세대가 의료, 교육비 등의 목적으로 주택을 담보로한 생활안정자금을 받는 것이 가능한지?

2주택 이상 보유세대도 대출 기간 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정체결 시 각 지역별 LTV·DTI 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 한도 1억 원의 대출 취급이 가능.

※ 2주택 이상 보유 세대 LTV / DTI(%): (투기·투기과열) 30/30, (조정대상지역) 50/40, (조정대상지역 외 수도권) 60/50, (기타지역) 60/제한 없음.

약정을 위반하여 추가 주택을 구입할 경우, 해당 대출을 즉각 회수하고, 해당 차주의 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한.

※ 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용.

 

가계대출 공통 적용

규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주담대를 받을 수 있는지?

1주택 보유 세대_고가주택이 아닌 경우, 각 지역별 LTV·DTI 한도 내에서 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능

※ 투기/투기과열지구 LTV 40% / DTI 40%, 조정대상지역 LTV 60% / DTI 50%

고가주택의 경우, 1주택 세대가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 대출을 신청하는 경우에만 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능함. 다만, 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외 인정 가능.

2주택 이상 보유 세대_임차보증금반환 목적의 주택담보대출 신청이 제한됨. 다만, 기존 주택 1채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙한 경우에는 1주택자에 준하여 전세자금반환용도의 주담대 가능.

 

연간 한도 1억 원보다 더 많은 생활안정자금을 빌릴 수는 없는지?

금융회사별 여신심사위원회에서 승인을 받을 경우, 연간 한도 1억 원을 초과한 생활안정자금대출이 가능함. 다만, 여신심사위원회의 승인을 받기 위해서는 1억 원을 넘어서는 자금조달 필요성에 대해 명백하게 입증하여야 하며, 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 대출 취급이 가능.

 

9.14일 전에 3억 원의 주택담보대출을 받은 경우, 생활안정자금용도로 1억 원의 추가 대출이 가능한지?

9.14일 전에 3억 원의 주담대를 받은 경우에도 LTV/DTI 비율 내에서 생활안정자금으로 연간 1억 원의 대출 가능.

 

분양권도 주택 보유수에 포함되는지? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역 내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한지?

분양권도 주택 수에 포함됨. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역 내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존 주택을 2년 내에 처분한다는 약정 체결 후에 중도금대출을 받을 수 있음. 다만, “기존 주택 2년 이내 처분”의 기준은 새로 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터임.

 

주거용 오피스텔도 주택수에 포함되는지?

금번 대출의 규제대상은 「주택법」제2조제1호에서 정하는 주택으로 “주거용 오피스텔”은 주택에 해당하지 않음.

 

기존에 빌린 주택담보대출, 임대업대출의 만기를 연장할 때, 강화된 기준이 적용되는지?

기존 주담대의 단순 만기연장의 경우 강화된 기준이 적용되지 않음. 다만, 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준 적용.

 

9.13일에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우, 새로운 규제의 적용을 받게 되는지?

9.13일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였다는 사실을 입증할 경우에는 종전의 규정을 적용함. 또한, 9.13일까지 금융회사에 대출신청 접수를 완료한 차주, 금융회사로부터 만기연장 통보를 받은 차주 및 이에 준하는 차주 등에 대해서도 종전의 규정을 적용.

 

집단대출의 적용기준은?

9.14일부터 입주자모집 공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용됨.

※ 동 차주가 다른 가계대출을 신청할 경우 9.14일 이전에 입주자모집 공고(또는 착공신고)된 사업장의 분양권과 조합원 입주권도 주택수에 포함됨. 다만, 9.14일 전에 이미 입주자모집 공고 또는 착공신고된 사업장이더라도 14일 이후에 분양권 등을 전매하였다면 강화된 규제가 적용됨.

 

임대업 가계대출

사업자 대출 중 주택담보대출 LTV 규제 대상은?

주택을 임대할 수 있는 개인사업자(이하, 주택임대사업자)가 임대사업활동을 위해 투기지역 및 투기과열지구 소재 주택을 담보로 사업자대출을 받는 경우에 적용.

※ 임대사업자의 임대용 주택뿐만 아니라 주택법 제2조 제1호에 정하는 모든 주택이 대상임(제3자로부터 제공받는 경우도 포함)

다만, 동 대출규제는 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받는 경우에만 적용되며, 건물을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하고자 하는 경우에는 적용되지 않음.

 

사업자대출 중 주택담보대출 취급제한 대상은?

주택임대사업자의 기존 주택담보대출 보유여부와 신규로 취득하는 임대용 주택 소재지에 따라 주택담보대출의 취급을 제한하고 있음. 이미 주택담보대출(가계대출, 개인사업자대출 모두 포함)이 있는 경우 투기지역 소재 주택 취득을 위한 주담대 취급제한.

주택담보대출 보유여부와 관계없이 투기지역 및 투기과열지구 소재 고가주택(공시가격 9억원 초과) 취득을 위한 주담대 취급제한.

 

주택임대업대출 관련 강화된 규제는 언제부터 적용되는지?

원칙적으로 9.14일 신규 대출 신청분부터 적용하되, 9.13일까지 ①주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, ②금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주, ③금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 및 이에 준하는 차주에 대해서는 종전규정 적용.

 

주택임대사업자가 이미 받은 임대업대출 만기를 연장할 경우, 강화된 LTV 규제가 적용되는지?

대출자가 임대업을 계속 영위할 경우에는 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능. 다만, 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준 적용.

 

이미 주담대가 있는 주택임대사업자는 투기지역 내 주택 취득 목적의 신규 주담대를 금지하고 있는데, 주택 취득 목적이 아닌 대출은 가능한지?

주택 취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업대출은 가능. 다만, 용도 외 유용 시 동 대출을 즉각적으로 회수하고, 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정.

 

LTV 규제가 도입되어도 RTI 비율을 준수해야 하는지?

LTV 규제가 적용되어도, RTI 비율을 준수하여야 함.

 

제조업 및 주택임대업 등 복수사업자등록증을 보유한 사업자가 제조업 영위 목적으로 주택담보대출을 신청하는 경우에도 LTV 규제 대상인지?

LTV 규제 대상이 아님. 다만, 해당 사업자가 동 주택담보대출을 제조업 영위 목적으로 사용하지 않을 경우, 동 대출을 즉각 회수하고, 동 차주의 사업자대출을 최대 5년간 제한.

 

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