허가 절차 필요 없고 재테크 가능한 농촌주택 리모델링

전원주택으로 가는 데에는 여러 갈래길이 있다. 농지나 임야를 구입하여 짓거나, 이미 지어 놓은 집을 구입하거나, 전문 개발·분양업체에서 조성한 택지를 구입하여 집을 짓거나 또는, 지어진 집을 구입하거나 하는 방법… 그리고 오래되어 낡은 농촌주택을 구입하여 리모델링을 하는 것 등이다.

이 가운데 많은 사람이 농지나 임야를 구입 후, 전원주택을 짓는 길을 택한다. 하지만 입지 선정에서부터 건축에 이르기까지 토지 규제로 인한 각종 허가 절차를 밟아야 하기에 그 길은 결코 순탄치만은 않다. "집 한 채 지으면 십 년은 늙는다"고 했던가.

규제 심한 지역에서 독립형 전원주택을 지은 사람들은 한결같이 "두 번 다시 전원주택을 안 짓겠다"고 말한다. 그렇다면 전원주택을 비교적 손쉽게 내 집으로 만드는 방법은 없을까? 바로 오래되어 낡은 빈 농촌주택을 구입하여 리모델링을 하는 길이 있다.

농촌주택 리모델링, 무엇이 좋은가
농어촌주택은 법적으로 크게 세 가지로 분류한다. 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 '상속주택', 영농이나 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 '이농주택', 영농이나 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계 존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하는 '귀농주택'(대지면적 200평 내외) 등이다. -여기에서는 귀농주택에 국한하여 살펴보고자 한다 .-

읍·면 지역의 농촌주택은 단독주택이 70퍼센트 이상을 차지한다. 이들 주택을 평형별로 보면 19∼29평 미만(42.8%), 14∼29평 미만(28.8%), 29∼39평 미만(12.6%) 순이다. 또 30년 이상 된 노후주택이 37.7퍼센트인데 특히, 60년대 이전에 지어진 주택은 매우 낡아 전면 개량이 시급한 실정이다. 구조는 조적조(44.9%)가 가장 많았으며, 그외 목조(35.7%), RC조(13.8%), 조립식(2.9%) 등이다.

여기서 주목해야 할 게 6만여 채에 이르는 농어촌 빈집이다. 이 가운데 3만여 채는 리모델링을 통해 새 집처럼 전원주택을 마련할 수 있다.

농촌주택 리모델링은 외부 단열이 안 되는 경우가 많으므로 벽체 보강 공사와 함께 단열재로 보강을 하는 것이 필수다. 또한 오래된 창문이나 문을 분위기에 맞게 교체를 해야 한다. 그리고 잠만 자는 방보다는 온 가족이 모이는 거실이 중요하므로 방 하나를 헐어내고 거실을 넓히는 게 좋다. 만약 화장실이 외부에 있으면 내부로 끌어들여야 하고, 부엌을 입식으로 변경해야 한다.

농촌주택은 대개 지목(地目)이 대지이므로 이러한 증·개축이 수월한 편이다. 또한 농지전용이나 형질변경 등 까다로운 허가 절차를 거치지 않아도 된다. 도시계획지역 등 몇 가지 경우를 제외하고는 약 60평(200㎡)까지는 허가 없이 증·개축이 가능하다.

단 증축한 면적이 약 26평(85㎡) 이상일 때에는 허가를 받아야 한다. 이때는 개조 후, 관할 관청을 찾아 건축물 대장에 주택의 면적 등 내용이 바뀌었다는 내용을 기재 신청하면 모든 행정처리가 끝난다.

더욱이 수도와 전기 등 생활 기반 시설이 이미 갖추어져 있어 경제적이다. 뿐만 아니라 농촌주택 구입으로 인해 1가구 2주택이 되어, 기존의 도시주택을 팔아도 양도소득세 대상에서 제외된다. 물론 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 하고, 서울을 비롯한 일부 지역에서는 1년 이상 실제로 살아야만 그 혜택을 받을 수 있다.

농촌주택도 꼼꼼히 따져본 후 구입해야
그렇다고 농가주택이 장점만 지닌 것은 아니다. 예전에 지은 집들이라 건평이 보통 10∼15평 사이가 많고, 지적도상에 도로가 없는 농촌주택이 많다는 것 말고도 단점이 더 있다. JMK PLANNING 진명기 대표는 농촌주택도 꼼꼼히 살펴보고 구입해야 후회가 없다며 이렇게 설명한다.

하나, 등기가 됐는지 확인하라
농촌주택을 구입할 때는 무작정 구입해선 안 된다. 대지가 아닌 농지에 있거나 또 무허가 건물도 있기 때문이다. 반드시 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해야 한다.

둘, 도로가 있는지 확인하라
실제로 이용하는 도로지만 지적도상 없는 농촌주택도 많다. 이때 사용하는 도로는 사유지일 경우가 많다. 이런 농촌주택은 가격이 저렴하나 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 '토지 사용승낙서'를 첨부해야 하는 문제점이 있다. 또 구입하고자 하면 그 비용도 터무니 없이 많이 요구해 낭패를 보기도 한다.

셋, 지상권 문제를 확인하라
지상권이란, 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라도 지상권을 주장하는 경우가 많다. 보통 농촌주택은 낡고 오래 됐기에 재산 가치가 없다고 생각한다. 하지만 요즘 귀농자들이 많아지면서 나대지와 비교해 건물이 있으면 가격도 비싸다.

넷, 골조를 확인하라
리모델링을 할 목적으로 빈집을 산다면 내부 골조를 잘 살펴봐야 한다. 언뜻 보기에는 벽면 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면 부수고 다시 지을 생각을 한다. 그러나 내부 기둥이나 서까래 등 골조에 이상이 없으면 리모델링을 하는 데 문제가 없다.

다섯, 농지가 딸려 있으면 주의하라
빈집의 대지는 텃밭과 붙어 있는 경우가 많은데 만약, 붙어 있는 텃밭이 303평이 안 되면 사더라도 대지와 건물만 이전이 되고 텃밭은 이전이 안 된다. 그러나 농지원부가 있으면 문제가 없다. 田

■ 글 윤홍로 기자

CASE 1
9000만 원 들여 아름답게 환생(?)한, 퇴촌 33평 황토주택

얼마 전 의뢰인에게 다 쓰러져 가는 농촌주택 한 채를 소개했다. 그 의뢰인은 처음부터 그런 집을 원했다. 그냥 바람만 불어도 쓰러질 것만 같은 낡고 을씨년스럽기까지 한 그 집을 본 많은 의뢰인이 고개를 설레설레 흔들었다.

"집 뼈대가 튼튼하여 리모델링만 하면 얼마든지 마음에 드는 집으로 바꿀 수 있다"는 얘기를 수없이 했지만 도저히 용기가 안 나는 모양이었다.

그런데 그 의뢰인은 "원하던 물건으로 가격도 적당하다"며 쾌히 구입 의사를 표시해 거래가 쉽게 이루어졌다. 거래 후, 그 집은 이내 공사에 들어가 용마루와 기둥만 남기고 벽체를 헐어냈다. 그리고 뼈대를 키워 요즘 주택 높이만큼 변신시켰고, 차양(遮陽)이 있던 곳에 버팀목을 대 평수도 늘렸다.

작은 창문도 큰 것으로 바꾸고 지붕에는 예쁜 기와를 올렸다. 그 집을 아는 사람들은 얼마나 예쁜 집으로 변했는지 놀라움을 금치 못한다. 새로 지은 집에서는 느낄 수 없는 분위기와 투박한 질감이 마음을 사로잡기까지 한다.

이처럼 너무 낡아서 쓸모없어 보이는 농촌주택을 고쳐 전원생활을 하는 사람이 늘고 있다. 대개 낡은 집은 없는 셈치고 대지 값만 쳐주고 산다. 땅값은 같다 치더라도 30평짜리 집을 한 채 지으려면 평당 300만 원씩 잡아서 건축비만 9000만 원이 든다. 그런데 그 의뢰인은 단돈 3000만 원에 고풍스럽고 아담한 흙집을 완성했다. 구옥의 튼튼한 뼈대를 그대로 사용했기 때문이다.

옛것을 버리지 않고 살려서 쓰는 지혜! 이 얼마나 멋진 생각이며 값진 투자인가.
자료 제공 양정일(한국전원주택 컨설팅사, 031-767-9966∼9

CASE 2
리모델링으로 5000만 원 재테크 성공, 양평 30평 한옥
경기도 양평군 강상면 신화리에 있는 이 집은 리모델링을 통해 흉물스럽던 한옥이 멋진 전원주택으로 다시 태어난 사례다.

한옥 리모델링은 먼저, 기둥과 보를 제외한 흙벽을 들어내고 지붕의 슬레이트를 걷어낸다. 이어 기둥과 보를 보강하는 작업을 하는데, 이때 작은 한옥이라면 평수를 넓히기 위해 기둥과 보의 간격을 조정한다. 그 다음에 구들장으로 된 바닥을 걷어내고 온돌보일러를 깐 뒤 황토벽돌로 벽체를 쌓고 지붕에 기와를 얹으면 된다.

이 집의 리모델링 방식은 현 생활에 맞추어 동선을 모두 집안으로 끌어들였다. 부엌은 현대식으로 꾸몄고 화장실과 욕실도 집 내부에 두었다. 대청마루 대신 넓은 거실을 마련했고 바닥에 보일러를 깔고 일부는 아궁이를 이용한 전통 구들 방식을 취했다. 전통 한옥의 장점에다 생활의 편의성을 확보한 셈이다.

건축주 이상길 씨는 2001년, 당시 130평 대지 위에 앉혀진 폐가(廢家)를 6천500만 원에 구입하여 4000만 원을 들여 리모델링을 했다. 리모델링을 후, 이 집의 거래금액은 1억5000만 원 선을 호가하고 있다.

즉, 5000만 원 이상의 이득을 본 셈이다. 건축주는 이전에도 5500만 원을 주고 대지와 한옥을 구입한 뒤, 리모델링 비용 4000만 원을 들여 1억5000만 원에 되판 경험이 있다. 농촌주택 리모델링을 통한 재테크 사례라고 할 수 있다.