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[이달의 이슈] 달라지는 부동산 보유세
2005-01-25



달라지는 부동산 보유세 1가구 3주택



양도세 중과세 2005년부터 시행







‘1가구 3주택 양도세 중과세’가 2005년 1월 1일부터 시행된다. 12월 13일 정부는 이헌재 경제부총리, 허성관 행자부장관, 강동석 건교부장관이 만나 보유세제 개편 추진 상황을 점검하고, 임대주택 활성화 방안 등에 관해 논의하는 자리에서 1가구 3주택 양도세 60퍼센트 중과세는 종합부동산세와 연계시키지 않고, 2005년 1월 1일부터 시행하되, 시행 후 실태 분석을 통해 문제점이 있는 경우에는 보완 여부를 검토하기로 했다. 이로써 1가구 3주택 양도세 중과 시기를 둘러싸고, 오랫동안 끌어오던 경제부총리와 청와대 정책기획위원장 간의 대결 국면이 막을 내렸다.







2005년부터 시행되는 1가구 3주택 중과세 대상은 전국적으로 30만∼40만 가구 정도로 추정된다. 재정경제부에 따르면 수도권 광역시 소재 주택으로 1가구 3주택에 해당하는 경우는 총 311만 가구이며, 여기에서 중과 제외 대상인 장기임대주택과 감면주택 등을 제외할 경우 100만 가구 정도로 추정되나, 양도세 중과 대상인 1가구 3주택인 경우는 30만∼40만 가구 정도로 추정된다고 밝혔다.







3주택 이상 여부는 △서울과 군지역을 제외한 광역시의 모든 주택 △읍·면지역을 제외한 경기도의 모든 주택 △기타 지역은 국세청 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택을 소유하고 있으면 3주택자로 간주된다. 그러나 장기임대주택, 감면주택, 상속주택, 소형주택 등의 경우는 3주택 이상인 경우에도 양도세 중과 대상에서 제외된다.



한편 재경부는 주택가격 실태조사를 벌인 결과, “주택투기지역 해제 요건을 충족한 지역이 10곳인 것으로 나타났다”고 설명했다. 해당 지역은 수도권에서 서울 중랑구, 인천 남동구·부평구, 경기 의왕시·군포시와 충청권 대전 서구·유성구·대덕구, 충남 천안시·아산시 등의 지역이다.







1가구 3주택 중과, 기준시가 3억 원 미만 주택 제외



1가구 3주택 양도세 중과 대상은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택, 그외 지역은 국세청 기준시가 3억 원을 초과하는 주택이 해당된다. 따라서 서울에 아파트 두 채, 충북 충주에 기준시가 2억 원짜리 아파트를 소유해 1가구 3주택이 되더라도 양도세 중과 대상에 포함되지 않는다. 또 2003년 말 이전에 구입한 집으로 국세청 기준시가 4000만 원 이하이며 전용면적 18평 이하인 경우 1가구 3주택 양도세 중과 대상이 아니다. 단독주택의 경우 건평이 18평 이하이고, 대지는 36평 이하인 경우 양도세 중과 대상에서 제외된다. 다만 소형주택이라도 ‘도시및주거환경정비법’에 의한 재개발 지역이나 재건축 지역은 중과세 대상에 포함된다.







반면 ‘조세특례제한법’에 의해 양도세 감면 대상인 주택도 중과 대상에 포함되지 않는다. 건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택의 경우, 국민주택 규모 이하의 5채 이상을 3∼5년 이상 임대하면 제외된다. 매입임대주택의 경우에도 2003년 10월 30일 이후 임대사업자로 등록해 국민주택 규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하는 경우, 또는 2003년 10월 29일 이전 등록해 국민주택 규모 이하의 주택 2채 이상 취득해 5년 이상 임대하는 경우도 제외된다.







부동산 보유세재 개편(안) 주요 내용







▲거래세 완화 : 2005년부터는 등록세율을 1퍼센트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5퍼센트(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4퍼센트(4.6%)로 낮출 계획이다. 다만 개인간의 주택·건물거래는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5퍼센트 인하할 방침이다. 이에 함께 각 시도는 자체 여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다. 2005년 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면, 거래세 부담이 늘어나게 된다. 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다.







▲보유세제의 정상화 : 보유재산 가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담하도록 토지와 건물의 과세표준을 실거래 가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화하고, 주택은 현재 건물 부분은 재산세로, 부속토지 부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고, 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다.







▲종합부동산세 신설 : 주택이나 토지를 많이 가진 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 했다.



종합부동산세의 과세 대상자는 주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억 원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억 원 초과, 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억 원을 초과하는 경우에 해당된다.







▲세율체계 : 복잡하고 급격한 누진세율을, 세율 단계를 줄이고 과표 현실화로 인한 급격한 세금 부담의 증가를 완화하도록 세율 체계를 전반적으로 조정했다.



주택은 현재 건물분에 대해 0.3∼7퍼센트로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2∼5퍼센트로 9단계의 세율로 누진적으로 부과했으나, 2005년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15∼0.5퍼센트의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다. 만약 주택 소유액이 9억 원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0∼3.0퍼센트의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다.



나대지의 경우에는 현재 0.2∼5퍼센트 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 내년에는 1단계로 0.2∼0.5퍼센트 사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억 원을 초과할 경우 2단계로 1.0∼4.0퍼센트의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다.







▲개별세부담 상한선 : 이번 보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별 세액이 50퍼센트 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다. 부동산보유세제 개편에 따라 2005년부터 전국 주택소유 합계 9억 원이 넘는 경우 종합부동산세를 내야 된다.







▲과세기준일 : 종합부동산세는 현재(2004년 6월 1일 기준) 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세 여부를 판정한다.







▲납부기한 : 현재는 주택의 건물분에 대한 재산세의 경우 7월말, 토지분에 대한 종토세는 10월말까지 납부하도록 하고 있다. 그러나 보유세 개편에 따라 2005년부터는 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월 15일까지 국세청에 내야 된다.



부동산소유자가 12월 1일∼15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3퍼센트를 세액을 공제 받을 수 있다. 田







정리  윤홍로 기자




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