주택 설계

현재가 아닌 미래를 내다보자

설계는 건축주의 머릿속에 그려진 가상의 주택을 '건축도면'이라는 형식으로 구체화시키는 단계다. 계획설계 ⇒ 기본설계 ⇒ 건축허가 ⇒ 실시설계 ⇒ 착공신고 등의 진행 과정을 거친다. 설계는 전문 자격을 갖춘 건축사와의 용역 계약에 의하여, 건축사가 건축주를 위하여 설계도서를 작성하고, 시공 견적서 검토, 공사 계약 입안, 공사 현장을 지도·감독하여 최종 건축물을 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 설계 과정에서 건축주는 건축사에게 자신의 예산 범위와 요구하는 주택에 대한 정보를 제공하며, 설계자가 대행하는 건축허가 및 착공신고 업무에 협조한다.

주택 건축 과정

주택의 규모에 따라 '건축허가'를 받아야 하는 경우와 '건축신고' 만으로 건축할 수 있는 경우로 나뉜다. 건축허가 대상 주택은 일정 자격을 취득한 건축사가 설계도서를 작성하고, 관할 행정기관의 건축허가를 받도록 규정되어 있다. 반면 건축신고 대상 주택은 바닥면적 약 30.2평(100㎡) 이하의 주택으로 건축사가 아니더라도 설계도서를 작성하여 간단한 신고 절차만으로 건축할 수 있다.

건축물의 설계도서 작성(건축법시행령 제18조)

다음 지역, 용도, 규모 및 구조의 건축물은 건축사가 설계를 하여야 한다.

·국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역 및 제2종 지구단위계획구역 안에서 허가·협의 또는 승인을 얻어 건축해야 하는 용도·규모 및 구조의 건축물

·국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역 및 제2종 지구단위계획구역 외의 지역에 건축하는 3층 이상이거나 연면적이 200제곱미터(약 60.5평) 이상인 건축물

·고속국도의 경계선 및 철도의 경계선으로부터 각각 양측이 100미터 이내의 구역 또는 일반국도 경계선으로부터 양측 50미터 이내의 구역에 건축하는 건축물

·지역의 균형 발전 또는 지역 계획 등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역에 건축하는 건축물

·연면적의 합계가 100제곱미터(약 30.2평)를 초과하는 별표1 제1호 가목의 단독주택

그러나 주택 건축 과정을 처음 접하는 건축주에게 중요한 것은 행정적인 분류에 의한 건축 과정을 순차적으로 따라가는 자세보다, 주택 건축의 모든 과정 속에서 자신이 할 역할을 깊이 이해하고, 적극적으로 참여하려는 자세라고 할 수 있다. 다시 말해서 건축 설계, 시공, 행정 업무에 대한 사전 지식을 습득하고, 자신이 의도하는 바를 적극적으로 실행한다면, 최종적으로 주택을 완성했을 때 만족스러운 결과물을 얻는다.
이러한 맥락에서 건축허가 또는 신고 대상의 구분 없이 설계 과정의 중요성과 각 과정별 주요 업무를 소개하고자 한다.

건축허가 대상 주택

건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당하며, 건축 과정은 다음과 같다.

앞에서 살펴보았듯이, 건축 설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행한다.

-건축설계, 시공도면 작성

-현장조사 및 확인 업무 대행

-건축공사의 감리

-건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정 업무 대행

건축신고 대상 주택

허가 대상 건축물이라 하더라도 다음에 해당하는 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.

농·어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택으로 읍·면 지역(시장 또는 군수가 지역 계획 또는 도시 계획에 지장이 있다고 인정하여 지정·공고한 구역 제외)에서 건축하는 연면적 합계가 약 30.2평(100㎡) 이하인 주택. ※단 가정보육시설을 포함한 단독주택인 경우에는 약 99.8평(330㎡) 이하인 주택

계획설계-배치, 규모, 형태, 구조, 마감재 결정

계획설계는 건축주의 희망 사항과 예산 등을 정리·종합하여 건축물에 대한 기본 구상을 건축도면으로 정리하는 단계다. 계획설계를 통하여 주택의 배치, 규모, 형태, 구조, 주요 마감재 등을 구체적으로 결정한다.

건축주는 설계자에게 토지 관련 서류(지적도, 토지이용계획확인서 등), 건축물에 대한 요구 사항(규모, 형태, 재료 등)을 기록한 메모나 스케치, 참고 사진, 장래 계획, 예산에 대한 정보를 전달한다. 또 설계자는 현장 답사와 여러 가지 조건을 종합하여 배치도, 평면도, 입면도, 조감도 등과 같은 건축 기본도서를 건축주에게 제공한다.

계획단계에서 토지 관련 서류가 필요한 이유는 서류상의 대지를 컴퓨터로 확대하여 대지 현황을 파악하고, 대지에 적합하도록 주택을 배치하기 위함이다. 또한 대지가 속한 지역에 따라 규모가 제한되어 있으므로 그에 대한 검토도 병행해야 한다. 그러므로 토지에 대한 검토를 하지 않은 설계는 그 자체가 무의미하기에 설계를 의뢰하는 건축주는 반드시 토지 관련 서류를 제공해야 한다.

다만 계획설계 단계에서 토지 관련 서류를 참고하는 것은 시간상의 문제나 설계계약이 이루어지지 않은 문제 등을 감안하여 토지에 대한 예비 검토 차원에서 참고하는 것일 뿐이다.
따라서 서류상의 대지와 현장 상황이 서로 다른 경우가 많다는 점을 감안할 때, 설계계약이 체결된 후 기본설계를 진행하면 지적측량(경계명시측량)을 실행하도록 한다.

설계도면의 종류

조감도

건축물을 높은 곳에서 아래로 내려다 본 그림으로, 건물의 외관을 입체적으로 표현하기 때문에 현실감이 있다. 사용 목적에 따라 협의용과 전시용으로 구별한다. 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능하다.

겨냥도

원래의 모양을 잘 알도록 건물을 비스듬히 놓고 바라본 그림이다. 사용 목적에 따라 협의용과 전시용으로 구별한다. 실내의 공간감을 보기 위하여 많이 사용한다. 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능하다.

배치도

대지 주변 현황 및 도로 표기. 건물의 배치, 즉 방위와 대지, 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저·방위 등을 표시한 도면이다. 대지의 진입, 주차 동선의 진입을 표기한다. 이때 대지 경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 한다.

평면도

높이 1.2∼1.5미터의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림이다. 설계와 시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면이다. 각 층마다 별개의 평면도를 그린다. 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문 위치 등을 표현한다.

입면도

건축물의 외형을 4면에 대하여 나타낸 도면이다. 평면도와 더불어 건축 기본도면이다. 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건축물의 모양을 알 수 있다. 건물의 높이와 외관, 외부 마감재를 표현한다. 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉜다.

단면도

건축물을 수직으로 절단하여 수평 방향에서 본 그림이다. 절단하는 방향에 따라 종단면도, 횡단면도로 나뉜다. 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있다. 단면도에는 각 실의 층고와 내부 마감재를 표기한다. 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 한다.

구조도

건축물의 구조체에 대한 도면이다. 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다. 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기한다. 구조 형식에 따라 표현하는 방법이 다르다.

설비도

설계 도구의 용량, 위치, 배관 경로를 표현하는 도면이다. 종류에 따라 전기, 냉난방, 급배수 설비 등으로 나뉜다. 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있다.

기획단계에서는 건축 기본도서를 근거로, 여러 차례 협의 과정을 거쳐 최종 계획안을 결정한다. 이 단계에서 건축주는 자신의 요구 사항을 정확하고 일관성 있게 전달하도록 노력해야 한다. 대다수의 건축주는 기획단계에서 충분히 검토해야 할 사항들을 검토하지 않고, 설계단계에서부터 시공단계까지 의사를 수정, 번복하는 경우가 많다. 이것은 설계자나 시공자가 작업을 진행하는데 많은 어려움을 주는 사항이다. 따라서 건축주 스스로 자신의 의사를 컨트롤할 수 있는 지식과 안목이 필요하다.

만족할 만한 건축물로 설계를 마쳤다면, 설계계약을 체결한다. 설계계약은 설계용역 및 공사감리비 결정, 용역비 지불 방식, 용역 기간, 납품 설계도서의 범위 등을 문서로 작성하는 것을 말한다.

일반적으로 설계비 지불과 설계 용역 기간에 대해 일반인은 매우 인색하며, 그 중요성을 인식하지 못하는 경우가 많은데, 실제로 건축 설계비와 설계 기간을 아끼려다 시공단계에서 적지 않은 시행착오와 손해를 보는 경우가 많다.

시공단계에서 설계도서는 일종의 계약서 같은 효력을 갖는다. 그만큼 설계자가 양질의 설계도서를 생산하고, 시공자는 설계도서대로 충실히 공사를 진행한다면, 불필요한 마찰과 분쟁을 방지할 수 있다. 또한 건축주는 그로 인한 손실로부터 스스로를 보호할 수 있는 대안임을 인식해야 한다.

기본설계

기본설계는 건축물의 입지, 용도, 규모에 관한 적법성 여부를 관할 행정기관에 보고하고, 건축허가를 얻기 위한 도서를 작성하는 단계다.
기본설계에서 그려지는 도면들은 계획설계(가설계)와는 달리 건축법규, 시공 상황을 고려하여 정확하게 그려야 한다는 점에서 지적측량을 실시한 결과를 토대로 설계도를 작성할 필요가 있다. 지적측량은 토지의 위치, 경계, 면적 등을 측량하는 것이다. 지적측량은 몇몇 특수한 상황(대지의 경사가 심하거나 대지의 형상이 복잡하거나 불규칙한 경우)을 제외하고는 공사 착공단계에서 실시하는 경우가 많다. 이런 경우 도면과 현장 상황이 서로 다르거나 크고 작은 오차가 발생하여 공사 기간이 연장되거나 설계를 변경해야 하는 일이 발생한다.

도면과 현장이 서로 달라 빈번하게 일어나는 예를 들면, 인접 대지의 건축물이 건축주 소유의 대지를 침범했다던가, 그 반대로 새로 짓는 주택이 건축선을 넘어가 건축 면적을 축소하거나 배치 형태를 조정해야 하는 일, 육안으로 보이는 약간의 대지 경사가 실제로 큰 경우 건축물의 높이를 조정하거나 진입 부분 계단을 조정해야 하는 일 등이다.

대다수 설계자는 경험상으로 이러한 상황을 알고 있음에도 불구하고, 기본설계 단계에서 건축주에게 '지적측량'을 의뢰하는 것을 꺼리는 경우가 많다. 또 건축주는 번거롭고 시간과 경비가 소요된다는 이유로 지적측량을 시공 단계로 미루는 경우가 많다.
그러나 지적측량을 선행함으로써, 시공 과정에서 생길 수 있는 시행착오를 설계 단계에서 검토하고 관리한다면, 설계자는 설계 변경 업무를 줄일 수 있다. 또 시공자는 도면에 대한 신뢰감을 바탕으로 공사를 신속하게 진행할 수 있고, 결과적으로 건축주에게도 유익한 사항을 인식할 필요가 있다.

기본설계도서를 완성하면, 설계자는 기본설계도서와 건축허가신청서, 현장조사서를 작성하여 관할 행정기관에 제출하여 건축허가를 얻어, 건축주에게 그 사실을 알린다. 지역에 따라 허가에 첨부하는 서류와 요구 조건이 다를 수 있으므로 건축허가 접수에 앞서 특수한 사항은 없는지를 살펴보아야 한다.

지적측량

지적측량은 전국 시·군·구청 민원실 지적측량 접수창구 또는 대한지적공사 관할 지사에 의뢰하면 된다. 타 시도에 거주하거나 업무 관계상 방문이 어려운 경우에는 전국 어디서나 전화(1588-7704), 인터넷(www.kcsc.co.kr)을 통하여 의뢰하면 된다.
지적측량을 받으려면 대상 토지의 정확한 지번과 소정의 지적측량수수료를 준비해야 한다. 공부정리를 필요로 하는 분할, 등록전환 등의 측량은 허가서 및 기타 측량에 필요한 관련 도서류 등을 준비해야 한다.

지적측량의 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍·면 지역은 7일 이내이다. 의뢰인이 처리기간을 지나서 필요로 하는 일자에 측량 예정일을 지정하는 경우, 해당 일자에 측량을 실시하고 있다. 의뢰인의 요청 또는 일기 불순(눈, 비) 등의 부득이한 사정으로 약속일자에 측량이 불가능할 경우에는 이미 접수 예약된 측량 일정의 마지막 일자로 연기된다. 측량 대상 토지 인근에 지적측량 기준점을 설치하지 않았거나 없어진 경우에는 측량 기준점을 설치 후 측량을 실시하므로 측량 예정일이 변경될 수 있다.

실시설계

실시설계는 기본설계도서에 입각해서 더욱 상세히 설계하는 것으로, 공사 실시에 필요한 설계도서를 작성하는 단계다.
설계자는 기본설계도 외에 각종 상세도, 구조계산서 및 구조설계도, 급배수·공기조화空氣調和·냉난방·전기·가스, 기타 설비설계도를 포함하는 실시설계도를 작성한다. 또 시방서示方書의 작성, 공사비 예산서의 작성, 공사 청부 계약 조건의 입안, 착공신고에 따르는 행정 업무를 대행한다.

실시설계도는 전문적인 도면이므로 초보자는 이해하기 어려운 부분이지만, 적어도 자신의 의도대로 내용이 포함되어 있는지를 구두로 확인할 필요가 있다. 실시설계도서의 품질은 건축 시공 과정 중에 많은 영향을 주므로, 실시설계의 소요 시간을 적정하게 분배해야 한다.
실시설계를 마무리하면 실시설계도서를 근거로 여러 시공사에서 견적서를 받아 시공자를 선정하고, 설계자는 착공신고에 필요한 각종 도면과 행정 서류를 구비하여 관할 행정기관에 착공신고를 한다. 田

자료제공 이목수·이방갈로 02-3482-5222, www.emoksu.com


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