전원주택단지를 개발하는 데에 따르는 어려움이란 글로 표현할 수 없을 정도로 많다.
단지의 어디에 위치하느냐 따른 시·군 조례의 제약 사항, 현황도로는 있는데 지적상 도로가 없을 때 허가를 득하는 과정에서 꼭 필요한 도로사용동의서 징구(徵求), 기반시설 설치를 위해 필수불가결인 수도·하수도·전기·통신 등등의 공용설비시설 유치, 임야일 경우 부지의 경사도와 임목 본수 밀도 측정 및 타당성 검토, 대규모 단지일 경우 환경성 검토 및 교통영향평가서 준비, 여러 개의 필지로 구성된 부지일 경우 필지 합병 및 분할 업무 그리고 향후 입주나 분양 고객들을 확보하는 문제… 그 어느 것 하나 쉽게 풀려질 일들은 아니다.

단지개발시행자가 하나하나 관련 당사자들을 만나서 협의하고 이해 관계를 풀어내고 설득하면서 합의로 이끌어야 할 과제임에는 틀림없다. 그러나 이 모든 것들은 시간과 협의를 통해서 풀어낼 수 있는 기술적인 문제이다. 특히 민원이 발생했을 때에는 서로 감정을 설득하는 데에 많은 시간과 정력을 쏟아야 하지만, 어쨌든 단지 개발을 위해서는 반드시 풀어내야 할 과정이다.

그렇기에 단지를 개발하려는 많은 사람이 이러한 사항들에 관해서는 온갖 신경을 쓰고 초점을 맞춘다. 반면 향후 단지가 어떻게 구성되고, 개발될지에 관해서는 별로 신경을 쓰지 않는다. 하지만 단지를 개발해 놓고 보면 개발 과정에서 겪었던 어려움과 힘든 일들은 하나의 과정으로 묻히고, 남는 것은 단지 구성과 그곳에 들어가 사는 사람들의 편리성, 안락함, 행복감 등이다.

단지 개발의 궁극적 목표와 통일성

아파트단지 개발에서도 분양을 받은 사람이 입주 후에는, 그 아파트단지의 편리성과 쾌적성에 따라 단지의 선호도에 차이를 나타낸다. 그것이 궁극적으로는 단지 내 부동산 가격의 차이로 나타난다.

전원주택단지를 개발할 때에는 개발 과정보다 ‘그 후에 단지 구성이 어떻게 될까’에 더 많은 주의를 기울이고 스터디를 해야 한다. 같은 자금을 투입하고도 단지의 쾌적성이 뛰어나면 집 값이 타 단지에 비해 엄청 높아진다는 것은 모두 잘 알고 있는 사실이다. 그러므로 단지 개발에서 구체적이며 기술적인 문제는 당연히 풀어야 하는 과정이다. 단지 조성 후 무엇으로 그 단지의 정체성을 나타낼 것이며, 차별화되는 개념과 시설은 무엇이고, 그 단지 내에서 삶을 영위하는 주민에게는 무슨 프라이드를 심어줄 것인가 등이 단지 계획에 있어서 중요한 요소이다.

필자는 그동안 수많은 단지를 개발하면서 실수도 하고 아쉬움도 남겼지만, 아직도 자신 있게 이야기할 수 있는 것은 단지 개발의 최종 그림이다. 물론 여기에는 시간도 걸리고 참여자들의 애정도 있어야겠지만, 개발 후 형성되어 가는 단지의 모습이 초라한 단지냐, 많은 사람의 관심을 끌면서 입주하고 싶어하는 단지냐 하는 것이다.
여기에서 무엇보다도 중요한 것이 그 단지의 궁극적 목표와 통일성이다.

차별화로 가치 높인 비버리힐스

우리들이 잘 알고 있는 미국의 비버리힐스를 예로 들어보자. 초기에는 산기슭에 위치한 넓은 필지에 고급주택을 지어서 개발해 가다가 부지의 결핍으로 지금은 산꼭대기까지 개발한 상태이다. 지역도 넓을 뿐더러 들어와 사는 사람들의 사회적 위치도 대단한 것처럼 보인다.
어떻게 해서 이렇게 비버리힐스라는 동네가 탄생했을까? 건축가적인 측면에서 생각해 보면 무엇보다 주변 지역과의 차별성이다. 주변은 트랙홈으로 개별 필지가 200평에서 300평 규모인데, 비버리힐스는 최소 600평에서 1200평 그 이상의 부지에 단독주택을 건설했다. 뿐만 아니라 들어가는 진입로도 다른 지역은 폭 12미터 도로가 대부분인데 그곳은 24미터 혹은 40미터 도로로 일방통행 혹은 중앙 분리 정원을 설치한 도로로 개방감과 쾌적함 및 여유로움을 제공했다.

비버리힐스는 단지 개발에 앞서 그 지역을 규제하는 규정을 만들어서 사전에 통일성을 형성시켰으며, 자연을 최대한 살리는 개발 방식으로 건축물의 외형·모양·놀이·자재·마감·조경시설까지 규정함을 원칙으로 했다. 뿐만 아니라 건축물 배치 시 주변 이웃에 피해를 주지 않도록 띄우는 거리, 전면도로 건축 후퇴선 등등 상세한 영역에까지 규정함으로써 그 단지에 입주한 사람들은 그러한 제약 조건을 지킴으로써 본인의 이득은 물론 이웃의 재산 가치를 높이는 데에 일조를 했다.

이러한 단지 유형을 본따서 개발한 신흥 단지개발지역들도 비버리힐스 못지않게 부자 동네로 부동산 가격이 한없이 높은 지역으로 탈바꿈했다. 예를 들면 더 컨츄리, 롤링힐스, 팔로스 버더스, 뉴포토비치, 우드랜드 힐, 벨에어, 산타모니카 비치, 말리뷰비치 등등 이루 헤아릴 수가 없다.
이제 한국도 아파트단지에서 전원주택단지시대로 돌입했다. 많은 단지개발시행자들이 나름대로 단지를 개발하는 데에 있어 ‘어떻게 개발할까’에 초점을 맞추고 있다. 그것은 당연히 이루어져야 할 과정이고, 지금부터는 ‘무엇을 개발할까’에 초점을 맞추어야 한다.

“사람이 사는 집은 인간이 만들지만 인간이 만든 집이 사는 사람의 성격을 구속한다”는 윈스턴 처칠의 영국 국회의사당 건립 시의 이야기를 생각해 보자. 이제 단지를 개발할 때에는 ‘무슨 단지를 개발할까’에 신경을 쓰고 노력했으면 한다. 단지 개발에서 그 목적과 최종 단지의 모습을 사전에 정립하고 풀어 나가는 것이 풀어야 할 가장 어려운 과제가 아닌가 한다.田

글 여구호<한국·미국 건축사, (주)KSCM 대표>

건축사사무소, 산업&건설정보연구소 (주)케이에스씨엠의 대표이사입니다. (주)KSCM(02-540-6155)