건설교통부는 종래 난개발로 문제됐던 관리지역의 조속한 세분(보전·생산·계획관리지역)으로 해당 토지의 특성에 맞는 국토 이용 체계를 구축하고자 내년부터 관리지역을 세분하지 않은 지역에 대해 건축 제한을 강화하겠다고 밝혔다. 관리지역은 종전 준도시·준농림지역으로 전 국토의 24.4%(25,905㎢, 여의도 면적의 3083배)에 이른다. 건교부는 관리지역 미세분 지역에 대한 건축 제한 강화와 공장 설립 절차 개선 등 기업 활동 활성화 등을 주요 내용으로 하는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령·개정안>을 마련해 8월 28일자로 입법 예고했다.

정리 윤홍로 기자

도농都農 통합 관리를 위한 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제정·시행 당시(2003년) 관리지역을 토지적성평가를 통해 보전·생산·계획관리지역으로 세분해 해당 토지의 특성에 맞게 관리하도록 했다. 그러나 8월 현재 관리지역이 있는 146개 지자체에 대한 조사 결과 세분 완료 7개, 입안 공고 42개, 입안 공고 준비 97개로 저조한 것으로 나타났다. 지자체가 관리지역 세분화에 소극적인 것은 계획관리지역은 건축 행위가 허용되지만 보전관리지역은 건축 행위가 제한되기에 재산권 규제에 따른 민원 발생 가능성이 크기 때문이다.
현재 세분되지 않은 모든 관리지역에서는 개발 가능 용도인 계획관리지역 수준의 건축 행위가 이뤄지고 있다. 계획관리지역에서는 용도지역별 건축 제한이나 건폐율·용적률 등을 완화해 수립하는 제2종 지구단위계획 수립이 가능하다. 따라서 건교부는 현 상황이 지속될 경우, 향후 회복할 수 없는 국토의 난개발 발생 등 많은 부작용이 예상되므로 2008년부터 보전관리지역 수준으로 건축 제한을 강화한다는 것이다.

뉴스 따라잡기 1
난개발의 주범, 준농림지

1990년대 초 당시 정부의 규제 완화 정책은 토지 부문도 예외는 아니었다. 택지 부족으로 ‘토지를 효율적으로 이용하자’, ‘중복 상충되는 토지 이용 규제를 완화하자’는 여론이 들끓자 정부는 1993년 토지시장의 안정과 토지 이용의 효율성을 높이고자 <국토이용관리법>을 전면 개편했다. 국토 이용 계획상 지역 구분을 10개에서 5개(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역)로 단순화해 비도시지역의 토지 이용 규제를 크게 완화한 것이다. 그 전까지만 해도 보전 용도인 경지耕地지역 중 비농업진흥지역과 산림보전지역 중 준보전임지가 보전 및 개발 용도로 쓸 수 있는 준농림지역으로 편입됨으로써 비도시지역에서의 토지 개발이 매우 쉬워졌다.

그 결과 토지 이용 규제가 도시지역보다 덜한 비도시지역 준농림지에서 개발 행위가 집중적으로 이어졌다. 1994년부터 1998년까지 여의도 면적의 약 130배에 이르는 준농림지가 개발됐을 정도다. 그로 인해 준농림지는 자연 경관 훼손, 환경 오염, 기반 시설 부족 등이 사회 문제로 떠오르면서 난개발의 주범으로 몰렸다. 여기에는 정부의 허술한 토지 관리 정책과 자치 단체의 지나친 개발 욕심도 한몫을 했다.

전문가들은 부동산 시장 측면에서 준농림지는 토지 가격 상승 등의 문제를 일으켰다고 지적한다. 농업적 생산성이 높은 농림지역은 가격이 낮고, 농업적 생산성이 낮은 준농림지역은 가격이 높게 나타남으로써 토지 가격 차이가 크게 상충되는 기이 현상이 발생했다는 것이다.

뉴스 따라잡기 2
용도지역 개편과 관리지역 세분화

준농림지의 난개발이 사회 문제로 떠오르자 정부는 이를 방지하기 위해 구체적인 방안들을 쏟아냈다. 그 대표적인 것이 개발 행위 허가 제도로 2000년 1월 <도시계획법>의 일부 개정으로 도시지역에 한해 도입됐으며, 2002년 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제정으로 비도시지역에도 적용됐다. 개발행위허가 제도는 건축물의 건축, 토지의 형질 변경, 토석 채취, 물건을 쌓아 놓는 등의 개발 행위로 인한 주변 지역의 위해 여부, 개발 행위에 따른 도로, 상·하수도 등의 기반시설 설치 여부를 검토해 허가, 불허가 또는 조건부 허가를 검토하도록 한 것이다.

이 법률의 주요 내용은 용도지역·지구의 개편과 준농림지의 세분화라고 할 수 있다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

도시지역
인구와 산업이 밀집돼 있거나 밀집이 예상돼 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역. 여기에는 ▲주거지역-거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 ▲상업지역-상업 그 밖에 업무의 편익 증진을 위하여 필요한 지역 ▲공업지역-공업의 편익 증진을 위하여 필요한 지역 ▲녹지지역-자연 환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역으로 구분 한다.

관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연 환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역. 여기에는 ▲보전관리지역-자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역 ▲생산관리지역-농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 ▲계획관리지역-도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역 등이 있다.

농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역.

자연환경보전지역
자연 환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역.
난개발로 다양한 사회 문제를 일으켰던 준도시와 준농림지역을 관리지역으로 통합하고, 기존 준농림지역 내 토지 중에서 자연 경관이 우수하거나 생태적으로 보전 가치가 높은 곳은 보전관리지역으로, 규모가 있고 생산성이 양호한 곳은 생산관리지역으로, 그 밖의 준농림지역과 개발이 상당히 이루어진 준도시지역은 계획관리지역으로 세분화하도록 했다.

뉴스 따라잡기 3
관리지역 세분화와 개발 행위

이 가운데 핵심 사항은 관리지역의 세분화다. 바로 땅의 가치를 필지별로 평가해 보전할 토지와 개발 가능한 토지로 구분하는 것이다. 세분화 기분은 지자체별로 조사한 각 필지별 토지적성평가 즉, 토지의 이용 실태와 물리적, 생태적, 사회적, 경제적, 인문적 속성을 종합적으로 조사·분석해 자연 환경이나 농지의 보전이 필요한 토지와 도시적 토지 이용에 활용할 수 있는 토지를 구분하는 것을 기준으로 한다.
세분화가 어떻게 되느냐에 따라 건축 가능 행위가 달라지고, 이것은 땅값에 직접적인 영향을 미치기 마련이다.

▲계획관리지역은 아파트 등 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등의 건축이 가능하다. 30만㎡ 이상의 땅을 확보하고 2종 지구단위계획 수립 시 용적률이 150%까지 허용돼 사실상 아파트 건축도 가능하다.
▲생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등의 건축이 가능하다.
▲보전관리지역은 단독주택, 음식점 등을 제외한 근린생활시설과 창고 등만 건축이 가능하다.

따라서 계획관리지역에 속한 땅과 그렇지 않은 땅은 가격 차이가 심하다. 일례로 세분화가 이뤄진 지역에서는 도로 하나를 사이에 둔 계획관리지역과 보전관리지역 필지의 가격 차이가 2배 이상 나는 곳도 있다.田

전문가 진단
관리지역의 세분화에 따른 활용과 투자

우리나라의 전 국토는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉상 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이라는 4개의 용도지역으로 구분돼 그에 따른 행위 제한을 받고 있다. 그 중에서 예전 준농림지와 준도시지역에 지자체의 허가 남발로 인한 난개발을 방지하고 계획적인 국토 개발을 위해 이를 통합해 지정한 것이 바로 관리지역이다. 또한 앞으로 제2의 개발 폭풍이 불어닥칠 곳이 바로 관리지역이기도 하다.
관리지역은 지역적인 개념이 아니라 비도시지역의 토지 전반에 걸쳐 나타나는 것이기에 경제 활동을 하는 국민이라면 누구든 관리지역의 변화에 관심을 가질 필요가 있다. 도시지역은 이미 지가地價가 상당한 수준으로 형성됐기에 모든 면에서 원가가 많이 들지만, 비도시지역은 차이가 많고 공급 가능한 토지가 상대적으로 많기에 잘만 고른다면 낮은 원가로 효율적인 투자가 가능한 곳이다.
관리지역이라고 해서 무조건 덤벼들 수 있는 지역은 아니다. 종전 준농림지역과 달리 전국토의 1/4을 차지하는 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분돼 있다. 현재 이 관리지역의 세분화 작업이 한창 진행 중인데, 이 세분화가 끝나면 전체 관리지역 중 60% 가량이 개발 가능한 계획관리지역으로 구분돼 상대적으로 토지 투자의 희비가 교차할 것이다.
관리지역 중 계획관리지역은 생산·보전관리지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓고 용도의 다양성이 크기에 이용 가능성을 증대시켜 유효 수요를 유발하고, 이와 더불어 희소가치가 높아짐에 투자가치나 내재가치가 높아져 투자성이 극대화될 것이다.
일단 계획관리지역이 되기 위한 요건은 ▲농업진흥구역이 아닌 곳 ▲재해 발생 지역이나 보전지역이 아닌 곳 ▲〈자연환경보호법〉상 별도관리지역이 아닌 곳 등이다. 또한 ▲경사도는 완만한 곳 ▲고도가 낮은 곳 ▲개발지역과 거리가 짧은 곳 ▲농업진흥지역과의 거리가 먼 곳일수록 계획관리지역이 될 가능성이 높다. 이러한 여러 가지 여건을 고려해 어떤 토지가 계획관리지역으로 구분될지 미리 예측하여 투자할 수 있다면 성공한 투자의 기쁨을 누릴 수 있을 것이다.
한편 생산·보전관리지역이라도 실수요자 중심의 접근이라면 충분히 투자의 효율성을 누릴 수 있다. 주5일 근무제 시행과 참살이(웰빙)로 탈도심 현상이 점증함에 따라 상대적으로 미개발지의 아름답고 쾌적한 자연 환경을 찾는 수요가 늘어나고 있다. 여기에 맞추어 전원주택이나 타운하우스의 바람이 불고 있는 것이다. 이들은 개발에 의해 가치가 형성되기보다 자연 그대로의 환경과 입지 조건으로 가치가 형성되기에 오히려 생산·보전관리지역의 가치가 더 낫게 형성될 수 있다. 이러한 이점을 활용해 투자한다면 생산·보전관리지역도 계획관리지역 못잖은 투자 처가 될 것이다.

문의 : ㈜부동산 인터체인지 02-558-1551(본사), 1588-4585(양평 지사), 031-775-5401(미사리 지사), www.budongsanic.co.kr