국토해양부는 대통령 업무보고에서 기업하기 좋은 환경을 조성하고자, 그 일환으로 ‘농지 소유 등 토지 이용 규제를 완화’하겠다고 발표했다. 토지 이용 규제를 대폭 손질한 관련 보고 내용 중 전 국토의 20%에 달하는 한계농지에 대한 각종 거래 제한을 완화하고 다른 용도로 전환 시 종전 허가에서 신고로 바뀌는 점이 핵심이다. 부동산 투자자들의 이목을 집중시키는 부분이다.

글 남기용 <(주)부동산 인터체인지 상무이사> 1588-4585 www.budongsanic.co.kr

그 동안 ‘잠자는 땅’으로 여겼던 한계농지가 ‘귀하신 몸’으로 탈바꿈 할 전망이다. 국토해양부 대통령 업무보고에서 드러난 실용정부의 부동산 정책 로드맵 중 일부를 들여다보면, 한계농지를 경자유전耕者有田 원칙의 예외로 인정하여 각종 소유와 거래 제한을 완화하고 다른 용도로 전환할 때 기존 허가에서 신고만 하도록 한 점이 눈에 띈다. 즉 이전까지 금지했던 개인이나 사업자도 한계농지를 개발하여 다양한 용도로 개발하게 한 것이다.

바뀐 내용을 들여다보니

수도권에서만 6600만㎡(2000만 평), 전국적으로는 약 3억 7620만㎡(1억 1400만 평, 전국 총 경지의 20%)에 이르는 한계농지는 그동안 〈한계농지정비사업〉으로 인해 개발 제한을 받아왔다. 지난 참여정부는 보존 필요성이 높은 우량 농지는 보호하고 생산성이 떨어지는 비농업진흥지역 한계농지에 대해 규제를 대폭 완화하는 내용의 농지 개혁 방향을 잡아 9만 9000㎡ 미만의 한계농지를 택지나 공장단지, 관광시설, 체육 복지 청소년시설 등으로 다양하게 개발하도록 했다. 한편 그 주체를 지자체나 한국농촌공사, 농협 등으로 한정함으로써 환경 훼손과 난개발을 막도록 했다. 이러한 〈한계농지정비사업〉이 이번 발표로 대폭 수정된 것이다.

새로 들어선 실용정부는 기존 한계농지 개발 주체 및 범위에 대한 규제를 적극 완화할 방침으로, 먼저 사업시행인가를 득하면 다른 법률에 의한 인허가도 받은 것으로 처리하여 절차를 간소화했다. 또한 한계농지 관련 각종 세금도 면제했다. 일반 농지를 전용하여 개발할 경우 3.3㎡당 공시지가의 30%에 해당하는 농지보전분담금을 내야 하지만, 한계농지를 개발할 때는 농지보전분담금을 면제 받으며(수도권 또는 광역시에 속하지 않는 읍·면 지역에 설치하는 시설에 한함), 임야일 경우 〈산림법〉에 의한 대체조림비 역시 면제 받는다(수도권과 광역시 제외).

소규모로 개발을 진행할 경우 전원주택과 펜션 등도 건립할 수 있다. 또한 대·중 규모로는 ‘한계농지정비지구’를 지정하여 택지나 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등을 10ha(3만 평) 이내에서 조성할 수 있어 다양한 방식으로 개발이 가능하다. 단, 한계농지정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택과 펜션 등을 건립할 경우에는 개별법에 따라 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행해야 한다. 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나 체육시설 등 부지 면적이 많이 필요한 사업을 시행할 경우, 한계농지정비지구로 지정 받아 고시 절차를 거친 후에 시장 또는 군수에게 사업계획 승인을 얻어서 사업을 시행하면 된다.

한계농지의 ‘명암明暗’

한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한다. 따라서 전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등을 건설하여 주말(Secondary House)이나 휴가 때 활용할 수 있다.

또한 이번 규제 완화로 정비 구역에 다양한 체육 관광 시설 등의 배치가 가능해졌다. 이를 통해 지역 주민의 삶의 질을 높이고 도시와 농촌 간 교류의 장으로 활용하며 농촌에 건전한 체육 놀이 문화를 정착하는 계기로 삼을 수 있다. 한편 농촌 주민의 일거리가 늘어남으로써 대규모 시설 주변을 이용하여 향토 음식이나 특산물 등을 판매할 수 있어 소득 증대의 기회도 확대될 전망이다.

하지만 한계농지에 대한 규제 완화는 극심한 부동산 투기와 난개발, 교통난, 무분별한 개발에 따른 환경 파괴 등 많은 문제점을 안고 있다. 한계농지에 대한 소유와 거래, 개발이 수월해지면 이를 악용한 투기가 성행할 가능성이 높으며, 산림을 훼손하는 무차별적 개발이 이루어질 가능성이 높기 때문이다. 또한 농지는 다른 용도로 전환하면 다시 농지로 되돌리기가 어려워 앞으로 식량 안보에 필요한 경작지 확보에 걸림돌로 작용할 수도 있다.

수도권 1시간 거리를 노려라

투자 대상은 규제 완화 가능성이 높은 땅으로 한정하는 것이 좋다. 먼저 눈에 들어오는 곳이 수도권에서 1시간 거리인 중부권 및 강원지역 일부 및 제2 영동고속도로 대규모 개발 예정지 주변 등이다. 이들 지역은 땅값이 비싸 그동안 수요자들의 발걸음을 돌리게 했던 곳으로, 한계농지 규제가 풀리면 수요가 크게 늘 것으로 보인다.

실용정부는 한계농지에 대한 규제를 모두 완화할 계획이지만, 각종 문제점에 대비하여 보전가치 높은 농업보호구역과 보전산지 등은 계속 묶어 두겠다는 방침이다. 따라서 법규상 문이 열렸다고 덜컥 한계농지를 매입했다가 자칫 낭패를 볼 수 있다. 규제 완화에 편승하여 저렴한 토지 분양을 앞세워 선량한 투자자들을 기만하는 일부 기획부동산의 행태에도 조심해야 한다.田