집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다.

Q 甲은 건물 신축 공사에 관해 수급인 乙과 공사도급계약을 체결하면서 하자담보책임을 2년으로 약정했습니다. 그런데 준공 검사를 마치고 2년이 지난 후에 기와가 함몰되고 파손되는 하자가 발생했고 그 원인은 지붕 상부를 설계함에 있어 설계도에 PC판으로 시공하게 돼 있는데도 합판으로 시공했기에 합판이 부식되면서 기와가 함몰된 것으로 밝혀졌습니다. 이 경우 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있는지요?

A 수급인의 담보 책임에 관해 민법 제670조는 '하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다'고 규정하고 있으며, 제671조 제1항은 '토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다'고, 제2항은 '하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 위 민법 규정에 의하면 건물은 담보책임존속기간이 5년이며 구조가 철근콘크리트, 철골, 조적 등일 경우는 그 기간이 10년에 해당합니다. 이 사안에서는 이러한 담보책임의 존속기간을 단축하는 약정이 무효인지가 문제 됩니다. 이에 대해 대법원은"민법 제670조의 담보책임의 존속기간은 당사자의 특약으로서 이를 단축할 수 있다고 할 것이고, 피고가 위 법조의 규정을 모르고 담보책임의 존속기간을 2개월로 단축하는 특약을 한 것이라 하여, 그 특약이 무효한 것이라고 볼 아무런 법적 근거가 없다"고 판시하고 있습니다.

[ 시공상의 하자를 외부에서 쉽게 발견할 수 없고, 乙이 시공상의 하자를 알고 甲에게 고지하지 않았다면 민법 제672조를 유추 적용해 乙은 하자로 인한 손해에 대해 담보책임을 지게 될 것입니다 ]

따라서 이 사안에서 담보책임의 존속 기간을 2년으로 단축하는 약정은 유효하므로 원칙적으로 2년이 경과한 후에는 甲은 乙에게 하자보수 청구나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 그런데 한편으로 민법 제672조는 '수급인은 제667조, 668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여 그 책임을 면하지 못한다'고 규정하고 있는바, 이 사안이 이에 해당할 수 있는지가 문제 될 수 있습니다.
대법원은 2년의 담보책임 기간이 경과한 후에 수급인이 설계도면과 다르게 시공해 기와가 함몰되는 손해가 발생한 사안에서"민법 제672조가 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못하게 규정한 취지는 그와 같은 경우에도 담보책임을 면하게 하는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다는 데 있으므로, 담보책임을 면제하는 약정을 한 경우뿐만 아니라 담보책임기간을 단축하는 등 법에 규정된 담보책임을 제한하는 약정을 한 경우에도 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 담보책임이 제한되지 않는다고 보아야 한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1999.9.21. 선고 99다19032 판결). 따라서 이 사안의 경우 시공상의 하자를 외부에서 쉽게 발견할 수 없고, 乙이 시공상의 하자를 알고 甲에게 고지하지 않았다면 민법 제672조를 유추 적용해 乙은 하자로 인한 손해에 대해 담보책임을 지게 될 것입니다. 한편, 아파트 등 공동주택은 하자담보책임 기간에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')과 주택법 두 가지 법률이 적용돼 혼란이 있을 수 있습니다. 집합건물법은 제9조에서 '건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다'고 규정하면서 부칙에서 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있습니다.그런데 집합건물법 제9조에 의해 준용되는 민법 제671조는 하자담보책임 기간을 10년으로 정하고 있는 데 반해, 주택법시행령상에는 실질적으로 하자담보책임 기간이 내역구조만 10년이고, 토공사는 2년, 기초공사 3년, 철근콘크리트 공사는 4년으로 돼 있으므로, 주택법이 적용되는 공동주택에 해당하는지에 따라 하자담보책임 기간이 달라집니다.

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