전원주택 짓고 일부는 농사지을 계획으로 과수원 매입해 과수재배

수확이 있어야 농지전용허가 가능하다고…

농지구입 때 최소면적 1천m2(3백3평) 이상을 구입해야만 소유권이전 등기를 할 수 있다. 농지전용을 받은 농지는 1천m2 이상의 면적이라도 소유권이전등기를 할 수 있다.
94년 준농림지 제도의 시행 후 무분별한 농지의 전용이 진행되어 97년 1월부터 1회에 농지를 전용해 주는 면적이 1천m2 이내로 제한되었다. 농지의 전용면적은 지역에 따라 약간의 차이는 있으나 준농림지역일 경우 건축물 바닥면적이 대지면적의 25~30%선으로 건폐율을 적용하므로 건축하려는 면적과 구입할 농지의 면적을 염두에 두고 사전에 계획을 세워야 한다.

농지를 구입 후 1년 이내에는 농지전용허가를 해주지 않는 경우가 일반적이다. 농지전용허가의 신청시점이나 소유권이전등기의 시점에 따라 전용허가를 받는 허가기준이 달라지므로 그 시기를 언제로 하느냐를 잘 정해야 한다.

용인지역에서 농지를 구입해 전원주택을 짓고 일부는 농사를 짓겠다는 계획을 가지고 있던 구일하씨는 포장도로에 붙어 있는 1천5백평의 배나무 과수원으로 되어 있는 매물이 있어 구입했다. 잔금을 지불하고 소유권이전등기를 98년 10월에 마쳤다.

이듬해 4월 봄이되어 집을 지을 생각을 하여 농지전용허가 관계를 알아보던 구씨는 99년 가을이 지나야 허가를 받을 수 있다는 사실을 알게 되었다. 전원주택으로 이사할 계획에 상당한 차질을 빚고 말았다.

전용이 늦어진 이유는 농업경영계획서를 작성할 때 과수가 있으므로 배나무 재배를 할 목적으로 농지를 구입한다고 기재하였다. 이럴 경우 한번의 수확도 하지 않은 상태에서 농지전용을 하려하니 허가가 날 수 없다는 것이었다.

만약 1년의 과수재배 후 수확기를 지나 농지전용허가를 신청할 경우에는 허가를 받을 수 있게 된다는 것이다. 구씨가 농업경영계획서를 작성할 때 1천5백평의 면적 중 일부의 면적은 전용허가 받아 집을 짓고 나머지는 과수재배를 하겠다는 내용을 명기하였다면 그 기재한 면적에 대해서는 농지전용허가를 받을 수 있었을 것이다.

또 구씨가 본인 명의로 소유권이전등기를 하기전에 집을 지을 부분에 대해서 전소유자로부터 토지사용승락서를 받아 농지전용허가를 받은 후 소유권이전등기를 했다면 전용허가를 받은 부분은 그냥 소유권이전등기를 하면 되었고 농지는 농지취득자격증명을 받아 등기이전을 할 수 있었으므로 별다른 문제가 발생하지 않았을 것이다.

팔당상수원 수질보전특별대책지역 1권역으로 되어 있는 광주군, 양평군 일부, 남양주시 일부, 용인시 일부 지역에서는 현지에 주민등록이 되어 있지 않은 외지인들에게는 농지전용허가를 해주지 않는다. 농지취득 때 이런 사항들을 필히 확인해 보아야 토지취득후 이용계획에 차질을 피할 수 있다.

농지전용허가 때 납부해야 할 공과금은 △대체농지조성비(경지정리가 되어 있지 않은 준농림지역의 농지일 경우)는 평당 1만4천8백76원(m2당 4천5백원 납부-99년 2월 1일 인상) △농지전용부담금은 전용할 농지 공시자가의 20% △지역개발공채매입 m2 1천원 △면허세 전용면적에 따라 3천~1만2천원 등이다.

■ 자료제공·행인컨설팅 02-413-3330