투자가치가 있는 전원주택 고르기

석준호(새한주택컨설팅 대표 02-538-0838)

우리나라의 경우 1987년 이전까지는 일부 고소득층이 별장으로 이용하던 집들 대부분이 전원주택으로 인식되어 왔다. 88년부터 몇몇 지방의 토지와 시골의 대지를 취급하던 중개업소들이 사진으로 볼 수 있는 전원주택 광고를 부동산 화보 광고에 실으면서 일반인에게 널리 인식되기 시작했다. 89~90년경에는 일시적으로 지방의 농가가 있는 대지나 나대지가 부동산 투기의 한 부분을 차지했다.

90년 5월 토지거래 허가제 시행에 따른 부동산 경기의 불황에도 불구하고 꾸준한 수요층의 증가세가 지속됐고 94년부터 준농림지역의 농지나 임야에 대한 전용허가 완화로 개별 전용이나 전원주택단지 조성사업이 활발히 진행되면서 일반화 되었다. 96년 농지법에 따른 농지거래의 규제완화에 힘입어 실수요층의 전원주택지 구입사례가 급증했고 현재에는 출퇴근이 가능한 수도권의 전원주택을 선호하는 경향이 많지만 향후 3-4년 후 고속도로망의 확산과 고속전철의 건설이 완료되는 시기를 본다면 강원권이나 충청권의 전원주택지도 장기적으로 투자 가치로서의 선택 경향이 늘어날 것으로 전망된다.

1.전원주택의 수요요인

1) 소득 수준의 향상 (`95년 국민소득 1만달러시대)
2) 도시의 교통, 환경, 대기등의 환경오염 심화 → 자연속의 삶 지향
3) 승용차의 보급 급증, 도로망 확충 → 거리개념 둔화 , 시간개념 부각
4) 근무형태의 변화 → 재택근무, 주 5일 근무, 조기출퇴근제 , 변형근무제 등
5) 도시주택 가격의 상승
6) 토지에 대한 투자가치측면 강조

2.투자가치로 본 전원주택

1) 입지조건 높은 가격을 형성할 수 있는 좋은 투자환경 (전원주택의 최적 입지조건)을 고루 갖추어야 한다. 즉 자연적인 특성이나 행정적인 조건, 사회적인 조건 등 이들 필요적 요소를 충분히 갖춘 곳이라야 환금성, 투자성, 안전성 등에서 높은 점수를 얻게 된다.

2) 건축 환경과 건축은 밀집한 관계다. 건축은 예로부터 환경의 특성에 따라 많은 변화를 보여 왔는데 환경에 적합한 건축이 좋은 평가를 얻을 수 있다.

(1) 건축의 규모 - 40평
(2)건축의 양식 - 목조

3.전원주택의 수요층별 특징분석

1)경제적으로 안정된 50~60대의 장년층
(1)도시 생활을 탈피하고자 하는 욕구가 가장 절실
(2)도시 근교에서 생활하며 자녀들과 가까운 거리 유지

2)취학연령이 되지 않은 어린 자녀를 둔 젊은 층
(1)재테크에 안목이 밝아 건축까지 진행
(2)승용차 출퇴근과 시골에서의 자녀 교육이 가능하다고 생각

3)창작 활동하는 예술가
(1) 자연 속에서의 참신한 구상 활동

4)직장 주택조합의 형태
(1) 동일한 직장인들이 공동으로 출퇴근용 전원주택구입
(2)동호인끼리의 공동 출자

5)요양의 목적
(1)건강이 좋지않은 경우 자연 속에서의 요양과 생활 가능

6)레저용
(1)친구나 친척인 다수가 레저용으로 구입하여 번갈아 사용할 목적으로 구입

7)노부모용, 주말용
(1)자녀들이 공동으로 노부모님용으로 구입한 후 주말에 부모님도 뵙고 자신들도
주말 주택을 사용할 목적

4. 전원주택입지요건

1) 자연적 조건
(1)지형 : 배산, 임수, 접도, 남향
(2)토질 : 자갈이 너무 많은 것은 피하고, 흙은 굳고 단단한 모래흙이 좋으며 이러한
곳의 물이 차고 달다.
(3)지반의 상태 : 매립지는 피해야 하고 지반이 안정된 본토가 좋으며, 지질이 서로 달리
만나는 곳은 좋지 않다.
(4)경사도 : 너무 저지대거나 심한 경사도는 좋지 않다. (토목공사 비용부담 크고,
토사유출 및 낙석위험 내재)
(5)물(저수지, 강, 계곡) : 물이 있는 곳은 유원지를 형성하는 자연조건이라 지역적으로
토지 가격은 높으나 상대적으로 수요가 많아 투자적인 면에서 유리하다.
반면 습도가 너무 많고 안개가 많이 끼어 일조량이 자연히 떨어지는 취약
부분도 있으므로 신중히 검토해야 한다.
(6)광물질이 많은 곳과 지하에 수맥이 흐르는 곳은 택지로 피해야 한다.
(7)기타 기후조건, 산림경관 등을 고려해야 한다.

2) 행정적 조건
(1)공공시설
(2)방범 보안의 문제
(3)공법상의 규제사항 : 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 연안 고시지역,
침수지역, 수자원 보호구역

3) 사회적 조건
(1)교통 문제 : 도로망, 전철 연결 관계, 대중교통이용 유무
(2)교육 문제 : 전원생활에서의 가장 중요한 문제
(3)의료 보건시설 : 노인층의 필수요건 (보건소, 병원)
(4)문화시설 : 공연장 등
(5)근생 소매시설 : 쇼핑 및 도·소매점
(6)공해, 위험, 혐오시설 : 축사, 공장, 분묘 등

4) 인문적 조건
(1)주민성향 : 사전 주민성향 파악으로 사업 진행중에 주민과의 마찰 또는 민원이
발생하지않도록 충분한 조치 강구( 주민과의 마찰 발생시 시간, 경비, 이미지 등의 손실초래)
(2)지역성
(3)주변 개발계획 :도로, 택지개발, 위락시설

5.전원주택의 투자요령
1) 출퇴근을 고려해 도시로부터의 근접성을 고려
2) 핵가족화 시대에 맞추어 중소형 주택 선호
3) 배산, 임수, 남향, 접도 등의 자연적 경관 중시
4) 사회적, 행정적 조건을 갖출 수 있는 곳 선호
5) 목조, 콘크리트조, 조적조 등 대중성 있는 구조 선호
6) 개발계획 등 연계 사후 지가 상승이 많은 곳 투자
7) 방범,보안 등을 고려 단지형 전원주택 선호
8) 실평수 2백평 이상의 부지를 선호
9) 주거용으로 계획된 전원주택을 선호
10) 맑은 물과 깨끗한 공기 등 쾌적한 환경을 선호한다.

여론조사 분석 설 문 항 목 부동산에 대한 투자선호도 전원주택 구입시 고려사항 구입시 장애요인 전원주택 구입비용 구입목적 토지규모 순수 주거공간 주택단지 가구수 주거인원 건축유형 필요시설 희망지역 선호이유 결 과 ① 전원주택(65%) > ②토지 > ③상가 > ④아파트 > ⑤단독주택 ①교통 ②투자성 ③맑은공기 ④가격·교육 ⑤치안 ①출퇴근 ②고립감 ③교육 ④1가구 2주택 ④관련세대 ⑤사용후 소유권 이전문제 ①2억이상(50%) ②1억정도(20%) ③1억~2억(15%) ④투자용(5%) ①주거용(60%) ②농원용(20%) ③주말농장(13%) ④투자용(5%) ①200평(40%) ②250평(20%) ③300평이상 (15%) ④300평(13%) ⑤150평 (7%) ⑥100평(5%) ①40평 정도(74.0%) ②20평 이하(19.0%) ①10-30가구(60.0%) ②10가구 미만(26.0%) ③50가구 이상(14.0%) ①3명(40.0%) ②4명이상(40.0%) ③2명 (19.0) ①목조(50%) ②철골조(철근 콘크리트조) ③조적조 ④조립식주택(후리페이브) ⑤통나무 ①문화시설 ②병원 ③텃밭 ④상가(시장) ⑤체육시설 ⑥놀이시설 양평 > 용인 > 고양, 남양주, 광주, 이천 > 김포, 파주 > 가평, 여주 ①경관수려등 자연환경 ②낚시.등산등 취미생활 고려 ③교통편리 ④강이 있는 곳 ⑤전에 살던 곳이나 고향이 가까운 곳