초보자를 위한 전원주택 구입 요령

고국환(한국개발컨설팅 동부점 소장 0338-771-1700) 전원주택구입시 가장 기본적으로 알아두어야할 사항과 주의할 점, 매매계약시 확인하여야 할 점 등의 내용을 소개한다. 전원주택 마련에 조금이라도 보탬이 되기를 바라며 특히 전원주택 초보자들에게 도움이 되었으면 한다.전원주택구입하기전 기초지식

1. 전원주택구입시 세금관계 99년이후 전원주택의 경우 양도세 인하로 거래가 유리하며 보유에 따른 종합토지세도 단계적으로 오른다는 발표가 있었다. 주택에 관한 세금은 크게 세가지로 나누며 매입과 보유, 양도시점으로 나누어서 구분한다. 주택구입시 내는 세금에는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등이 있고, 주택보유시 재산세와 종합토지세를 낸다.

팔 때 내는 양도소득세는 99년이후 세제개편안에 따르면 점차 내려가고 보유세는 현상유지하며, 취득세와 등록세는 약간씩 오를 전망이다. 98년 5월 22일부터 99년 6월 30일까지 농가주택으로 신축한 건평 80평이하 전원주택을 취득한 후 5년안에 팔게되면 양도소득세는 면제되며, 또한 5년 후에 팔더라도 구입후 5년간 발생된 양도차익에 대해서만 부과키로 한다. 그러나 대지 1백평에 전용면적 50평이상이고 싯가 5억이상인 전원주택은 양도세 면세대상에서 제외된다.

주택에 대해 조건에 따라서 양도소득세를 안내는 법이 있다. 이른바 1세대 1주택은 비과세 하는 것이다. 국내에서 한채의 집을 갖고 생계를 같이하는 전세대원이 3년이상 보유했다 팔았을 경우 비과세되는 것이다. 하지만 꼭 3년 보유해야 1세대 1주택이 비과세되는 것은 아니다. 전원주택으로 이사가기 위해 일시적 1가구 2주택이 된 경우 또한 현재 거주하고 있는 주택을 3년이상 보유했다면 이사한 후 2년안에 팔면 양도세가 면제된다.

단 귀농을 가장해서 전원주택을 구입하려는 편법을 막기위해 조건을 두었다. 즉 1가구 2주택에 해당되지 않으려면 귀농하는 곳이 연고지여야 하며 해당지역 5년이상 거주사실이 입증되어야 하고 서울, 인천, 경기도를 제외한 지역이며 반드시 농가주택 외에 영농면적 3백3평이상 경작하는 농업인이라야만 한다.

2. 전원주택지와 수도권과의 적정 거리

주택벨트로 지정된 수도권 외곽지역은 서울시청기점으로 30-50km가 적당하며 서울이 커짐과 동시에 주거벨트는 꾸준히 외곽으로 뻗어가며 서울 새천년 위성도시들이 점차 확대되고 있는 추세로 볼 때 좀 더 싸고 좋은 땅을 찾아 외곽으로 외곽으로 나갈 수 밖에 없고 수도권과 가까울수록 가격은 토지의 희소가치 때문에 오를 수 밖에 없다.

그러나 불행중 다행으로 IMF라는 구조조정의 절호의 기회로 땅값은 약 30-40%이하로 폭락했고 아직까지 구입하는데 싼가격으로 좋은 위치의 터를 구입할 수 있다는 사실이 다행으로 생각한다.

가평, 양평, 여주, 이천 등지는 아직도 평당 10만원대에 매물이 부지기수이며 입지가 좋은 양평, 용인, 파주, 강화지역은 입지에 따라 30만-50만원선에 좋은 위치의 토지를 구입할 수 있다. 현재 수도권의 도로교통 사정상 50Km밖에서 서울진입에 소요되는 시간이 만만치 않고 대략 소요시간은 1시간에서 1시간 30분정도까지 보아야 할 것이다.

따라서 서울에 직장을 둔 상태라면 출퇴근이 매우 불편하고 아직까지는 교통의 불편함을 감수할 수 밖에 없다. 그러나 서울생활벨트 확장이라는 면에서 본다면 당장의 불편은 감수하는 것이 이익일 수 있다. 최근 정부는 경기부양차원에서 건설경기를 활성화시키기 위하여 경전철 및 각종 사회간접자본투자를 앞당기고 있고 이럴 경우 2-3년안에 서울진입이 1시간내외로 단축될 수 있기 때문이다.

이른바 수도권 광역교통망 계획이다. 이 계획에 따르면 적어도 2004년까지는 수도권 외곽의 강원도와 충청도 접경지역에서 서울진입이 1시간내로 단축된다. 현재 공사중인 경부고속도로의 진척정도 및 수도권 외곽 순환도로의 건설에 따라 천안과 온양권까지 광역수도권으로 끌어들일 것으로 전망되며 수도권 광역 교통망을 따라 거대한 도시벨트가 형성되어 지역간의 경계조차 희미해질 수 밖에 없다.

이에따른 수도권의 기존 소도시들은 앞으로 지역중심지가 아니라 서울의 위성도시들로 변화할 것이다. 따라서 장기적인 안목에서 전원주택을 싸게 지으려는 사람은 서울시청반경 50Km밖에서 주목할 필요가 있다. 전원주택 알고 구입하면 실패가 없다

1. 전원주택지의 선택기준 항시 거주용 일반주택으로써의 전원주택과 주말주택 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택이 있으나 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분한 것이다. 그 입지요건이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사하지만 항시 거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의 시설과의 접근성이 입지요인 가운데 중요한 부분을 차지하는 것이 다를 뿐이다.

전원주택의 특징과 요건에는 첫번째 모도시 근교에 입지하여 도시화의 접근성이 용이해야 하며 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역일 것이다. 또한 자신의 가족 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간이어야 하며 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 용이해야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보는 절대 필요한 요건이다.

2. 전원주택지의 입지여건 첫째, 임수형이 있으며 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 수경이 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해서 선호도가 가장 높은 입지형태이다. 임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 현저하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다.

둘째, 임산형이 있다. 임산형전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로서 다른 입지지역에 비해 전원주택의 조용하고 쾌적한 환경 보호측면에서 선호되는 입지형태다. 임산형전원주택은 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 이 점을 고려하여 구입할 필요가 있다.

셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 편하게 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다. 단 전원형 전원주택은 자연경관의 신비성 측면에서 흠이 있는 관계로 그리 큰 선호가 되지 못하고 있으나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이라고 할 수 있다.

넷째 취락입지형 전원주택으로 주변환경이 양호한 농촌지역의 적은 촌락의 내부나 인근지역의 기존의 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인프라이버시나 원주민들과의 갈등 등의 문제가 있으나 필요 주거시설이나 인접 교통 등의 이점으로 항시 거주용 전원주택으로 알맞은 입지형태가 된다.

전원주택의 질은 그 입지의 쾌적성과 생활의 편의성 여부에 따라 결정된다. 따라서 주택용지의 입지선정시 이러한 점을 특히 고려해야 하며 면밀히 분석하여야 한다.

1) 자연적인 조건 지형을 우선시 봐야하며 전원주택지의 좋은 지형으로서는 남향이 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이있는 지형이 좋다. 즉 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은곳이 좋다. 남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍상의 유리한 점 때문에 그렇고 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있는 유리한 점이 있기 때문이다.

2) 토지의 성질 산성인 경우 식물생육이 어렵기 때문에 안 좋고 점토가 많은 토양의 경우 배수가 용이하지 않기 때문에 이 점을 고려해야 한다.

3) 토지의 지반상태 전원주택지로서 산을 깍거나 수면 및 계곡이나 논 등을 매립한 곳이 많고 이들 중 수면 및 계곡을 매립하거나 전답을 매립하는 경우 가급적 1년이상 시간이 경과된 후 주택을 건축하는 것이 지반을 튼튼히 다질 수 있는 최소 기간으로 본다.

4) 도로교통 조건 직장과 학교의 통학, 통근 쇼핑센터나 각종 시설의 이용을 위해서는 접근성이 양호한 지역에 위치해야 하며 도로교통의 접근성은 가로의 폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 고려해야 한다. 특히 가로의 폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하며 그 기준은 해당지역의 규모나 인근에 도로 등을 감안해야 한다. 특히 전원주택지로의 기본도로 폭은 4m이상이어야 하며 지적도상 도로가 명시되어있지 않은 곳은 도로부분에 대한 토지사용승락서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 하며 현황도로라 함은 1975년도 이전부터 폭 4m이상 사용해온 도로를 현황도로라 인정한다.

5) 사회적 환경 지역의 사회적 환경도 눈여겨 보아야 한다. 해당 전원주택거주자들이 직업, 직장, 지위, 소득수준, 재산, 연령 등의 파악은 그 지역의 사회적 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 외국뿐아니라 우리나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있다. 특별히 공법상의 규제상황을 잘 파악해야 하며 각종 제한 규정들은 해당토지의 유용성을 좌우하며 입지선정시 중요한 고려요소가 된다. 단독전원주택을 구입하는 경우나 대지를 구입해 단독주택을 건축하려는 경우 필수적인 조건은 교통여건, 도로조건, 전원주택지의 높이, 신 개발지와 기존주택지와의 거리, 토지의 형태, 토지의 크기, 토지의 경사도 등이며 이들을 절대적으로 고려해야 한다.

3. 전원주택 구입형태 1) 개별구입형 개별구입형은 개인적으로 소규모부지를 구입해 개발하는 방법이다. 이것을 다시 지목이 대지인 상태로 구입하는 형과 농지 및 임야를 구입하여 전용개발부담금을 내고 형질변경하여 구입하는 형으로 나눌 수 있다. 대지구입형은 절차가 간단하고 진행속도가 빠르다는게 장점이지만 일반준농림지보다 훨씬 비싼게 흠이다. 농지 및 임야구입형은 비용을 줄일 수 있는 장점은 있지만 절차가 복잡해 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 방법이다.

그로 인해 전원주택 컨설팅업체나 일반 건축사무소를 통해 대행하는 경우가 많다. 이러한 개별구입형은 위치선정, 개발방법, 자금조달 등 모든 것을 건축주가 결정할 수 있고 본인의 취향을 살려 주택주변에 텃밭이나 농원 등을 갖추어 연출할 수 있다.

개별구입형의 주의할 점은 방법문제에 신경을 써야하며 현지주민과의 문화적 마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설이용이 편리한 입지를 선택하는 것도 중요하다. 그렇기 때문에 개별구입형의 장점은 개인취향이 우선인 사람에게 특히 유리하다.

2) 단지분양 구입형 이 방법은 기반시설이 갖추어진 단지형전원주택을 분양받은 것이다. 전원주택전문 건축업자 및 컨설팅업체에서 토지를 구입하여 인허가를 득하고 택지를 조성하여 전원주택까지 지은 후 직접 분양하거나 건축용 택지를 분양하는 방법이다.

단지규모는 1천~3천평 정도, 가구수는 19가구 미만이 보통이다. 최근 수도권 일대를 중심으로 전문컨설팅업체 및 전원주택전문업체들이 경쟁적으로 단지를 조성하여 분양하고 있다. 장점으로는 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 위치가 좋고 입주까지 걸리는 시간적, 정신적 비용까지 절감할 수 있다는 것이다. 반면에 사업시행자가 기초경비를 뺀 수익은 발생시켜야 하기 때문에 비용이 다소 높아지는 것이 단점이다.

그러나 IMF한파로 전체 개발필지중 자금사정으로 인하여 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건을 고를 수 있다. 단 개발업자의 자금난으로 사업을 중단한 단지가 많기 때문에 물건이 싸다고 쉽게 계약하지 말고 시행자의 마무리와 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴보고 결정해야 한다. 또한 소유권이전이 바로되지 않는 단지는 특히 주의할 필요가 있다. 앞사항을 고려하여 단지분양주택을 살 때는 충동적인 구매를 삼가하고, 단지공정율이 70%이상인지를 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 따져봐야 한다.

3) 동호인형

동호인형은 비슷한 직업이나 여건이 같은 사람들이 함께 모여 택지를 구입하여 조합을 결성한 후 설계시공을 공동으로 하는 방식으로 보통 전원주택 전문컨설팅업체에게 단지조성을 의뢰한다. 전원주택전문컨설팅 업체에서는 농지 구입단계에서부터 전용허가, 주택시공 및 건축, 이전등기 및 제세공과금납부까지 일체를 대행해주기 때문에 비용 및 시간을 절감하고 모든 절차를 맡길 수 있다는 장점이 있다.

그러나 부지선정에서 주택완성까지의 전반전인 과정은 경험있는 책임자가 조합원들의 의견을 모아 분쟁없이 컨트롤 하는 것이 가장 중요한 쟁점이다. 또한 개발진행과정에서 법률적 문제 및 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될 수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전 자문을 구할 필요가 있다.

4) 농가구입형 농가를 구입하여 개조해 전원주택을 장만하는 방법이다. 특별한 허가없이 농가가 달린 대지를 저렴한 가격에 마련할 수 있다는 것이 장점이다. 또한 경매를 통해 구입할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 그러나 농가주택을 매입해 개보수할 경우 약 5천만원정도면 전원주택을 마련할 수 있고 현대식으로 개조할 경우 20평 기준으로 1천~2천만원 정도만 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부터 집터로 검증된 보통 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용도 편리한 입지요건이 좋은 물건이 많이 있다.

4. 전원주택구입 때 주의할 점 전원생활을 위하여 전원주택투자를 위한 기본원칙은 첫째 개별성보다는 환금성에 치중해야한다. 경치가 뛰어난 외딴 곳에 홀로 위치한 전원주택은 별장으로서의 구실 밖에 못하는 것이다. 전원주택은 일반주택과 달리 지역별, 경관별, 개별성이 강한 특성을 갖고 있다. 특히 단지형은 개별성보다는 단지규모, 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후가치를 좌우한다. 따라서 전원주택선택시는 개별성보다도 환금성 면에서 고려해봐야 한다. 주변에 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지를 조사하고 인근환경이나 단지규모 미관상태 부대시설현황 등을 종합적으로 살펴본 후 그 가치를 판단해야 한다.

둘째 사전답사는 필수항목이다. 전원주택매입시 거리가 멀리 떨어져 있다고 해도 다리품을 팔아야하며 관련 사진이나 홍보물에만 의존하거나 중개업소의 말만 듣고 계약을 체결하는 경우가 있는데 전원주택 매입시에는 최소 5차례이상의 사전답사가 필수적이다. 사전답사를 통해 도심에서 전원주택지까지 거리를 따져야 되고 시간상 소요되는 시간을 체크해봐야 한다. 전답은 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 전용받아 이전하는 방법이 있으나 농지전용후 일정기간내에 전용목적대로 건축이 1백% 완료돼야 하는 단점으로 장기적으로 사두거나 추후 건축계획이 있는 사람은 임야를 선택하는 것이 바람직한 방법이다.임야는 평수에 관계없이 이전등기가 가능하고 형질변경도 까다롭지 않다.

중장기에 걸쳐 구입 후 추후개발 및 주택건축계획이 있는 사람이 필요한 방법이다. 단 주소이전이 필수이기 때문에 취득전 주소이전을 하고 이전등기를 하여야 한다. 예를들어 단지의 원래 지목이 농지일 경우 허가받은 주택면적의 1백% 완공을 하여 준공검사를 득해야만 지목이 대지로 바뀌고 임야일 경우는 단지의 허가면적만큼 기본토목공사(상하수도, 전기통신설비 등)만 완료하여도 준공검사를 받을 수 있는 유리한 점이 있다.

단지형일 경우 공유면적이 분양면적 대비 10~15%이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를들어 분양가격이 싸다하여 권리분석을 해보면 공유면적이 25-30% 이상인 경우가 있다. 이때 공유면적을 분양면적으로 나누어 보면 결국 가격이 높을 수 밖에 없다.

토지이용규제도 필수적으로 알아두어야 하며 특별히 상수원보호구역, 수변구역, 군사보호구역 등 규제지역을 잘 파악하여야 하며 상수원보호권역에서는 연건평 건축평수제한으로 묶는 경우가 있으니 구입전 측량설계사무소를 통하거나 해당 지자체에 확인하여 구입하도록 한다.

군사보호구역은 토지이용계획확인원상의 군사기밀사항상 나타나지 않는 경우가 있기 때문에 특히 유념해야 한다.

농가주택구입시 주의할 점은 대지평수와 농지평수가 분리되어 있는 경우가 많고 이때에 이전등기할 농지평수가 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 이로인해 대지만 이전등기가 되고 농지는 이전등기가 안될 수 있다는 것을 명심하여야 한다.

농가주택의 구입시 빈집일 경우 언뜻 보기엔 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 대부분의 사람들은 부수고 새로 지을 생각을 하게된다. 그러나 외관보다는 내부를 눈여겨볼 필요가 있고 기둥이나 서까래 등의 골조만 이상이 없다면 개조를 통하여 저렴한 가격으로 얼마든지 새롭게 꾸밀 수 있기 때문이다.

5. 주택건축시 주의사항 주택건축시 주의요령은 첫째 아는 사람을 통해 공사를 하지말라는 것이다. 공사과정에서 이견이 생길 경우 인간관계 때문에 요구사항을 충분히 관철시키지 못할 경우가 있고 만족하는 집을 요구하는대로 짓기 힘들어지는 경우가 있기 때문이다.

둘째 공사기간은 충분히 길수록 건축주에게 유리하다는 것이다. 빨리 짓는 것보다도 기간이 충분히 길어진다면 공사기간동안 발생된 보완할 점이 충분히 드러날 수 있기 때문이다. 특히 콘크리트 양생기간, 우기, 혹한기 등을 감안하여 시간을 갖고 짓는게 건축주에게 그만큼 유리하기 때문이다. 조급한 마음에 공사를 재촉하게되면 부실공사의 원인이 되기 때문이다. 셋째는 설계비를 아끼지 말라는 것이다. 정확한 설계에 의하여 건축이 이루어진다면 추후 하자보수를 위한 비용과 시간, 노력이 경감되기 때문이다. 무조건 공사기간을 재촉하는 것보다 기간을 갖는 것이 좋고, 건축비용을 지나치게 절감시킨만큼 공사는 부실해질 수 밖에 없다는 것을 유념해야만 한다.

상수도는 용수의 위치에 따라서 많고 적은 경우가 있다. 토지구입시 상수도 설비관계자와 협의후 용수관계를 필히 체크하여 확인할 필요가 있다.

6. 전원주택 매매계약 토지를 구입할 때 해당 군구청에서 국토계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등을 열람하여 건축물 형태 등을 확인 받아야 하며 오래된 구옥일 경우 건축물관리대장의 등재가 안된 경우가 종종있기 때문에 특별히 유념하여야 한다. 등기상 하자관계를 확인하여야 하며 특히 지상권관계를 살펴보아야 한다.

계약시 본인과 계약체결함이 우선이며 대리인을 세웠을 경우 위임장 및 인감을 확인하여야 한다. 위임장을 가장한 사기행각이 많이 있으므로 계약전 지주의 확인을 받는 것이 방법이다. 또한 잔금지급전에 받드시 등기이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생 됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치룬다.

계약과 동시에 즉시 계약한 토지의 경계측량을 실시하여 구입한 땅의 정확한 위치파악을 확인할 필요가 있다.

계약기간은 통례상 약 2달이며 계약시 10%, 중도금시 40%, 잔금시 50%의 대금 지불방법을 갖는다. 앞서 언급했듯이 계약체결시 반드시 공부상(지적도 및 임야도, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 임야대장, 건축이 된 경우 건축물관리대장, 등기부등본)내용을 확인해야 하며 등기부등본상 하자가 발생되었을 때 중도금지불시 및 잔금전까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 줘야한다.

지적도상 계약목적물과의 도로는 접해있는 것을 원칙으로 하여야만 안전하나 계약목적물에따라 도로가 없는 맹지를 영구도로로 확보하여 개설하여 주는 조건을 증명할 수 있는 증명서 첨부(토지사용승락 및 인감을 사용하여 도로로 지목변경하여 분할하여 주는 조건)한다면 이상없이 도로를 확보할 수 있다.

농지 및 산림형질변경허가를 득한 토지를 구입할 때는 허가자 변경 등 제반조건이 충족이 된다면 이상없이 계약을 진행할 수 있다. 기타 계약을 진행할 때는 수시로 계약목적지의 상태를 점검하여 이상유무를 재차 확인해 잔금전까지 계약목적물에 새로운 하자발생 여부를 확인할 필요가 있다는 것을 유념해야 한다.