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2014 전원주택 트렌드 읽기 ①
2014-01-27

작지만 똑똑하고 고급스런 전원주택이 다가온다

도시형 전원주택, 세컨드 하우스 인기 상승
정부는 ‘국토가 비좁다’, ‘수요가 없다’는 등의 이유로, 건설업체는 ‘수익이 많다’, ‘홍보와 분양이 쉽다’, ‘자금 동원이 용이하다’는 등의 이유로 주택 시장을 왜곡함으로써 우리나라는 아파트 공화국으로 변모했다. 주택 유형을 보면 1980년에 단독주택이 87.5%, 아파트가 7.0%였지만, 2010년에는 단독주택이 27.3%, 아파트가 59.0%로 나타났다. 불과 30년 사이에 아파트 비중이 8배 이상 늘어난 것이다. 하지만 1∼2인 가구 증가, 생산 인구 감소, 베이비붐 세대 은퇴, 고령화 사회 지속, 100% 넘는 주택 보급률, 주택 가격 하향 안정 등으로 인해 이제 아파트는 자산 증식의 수단이 아니다. 수요자의 주택에 대한 인식도 투자와 소유가 아닌 환경과 거주 가치, 가족생활과 휴식 공간으로 바뀌고 있다. 이를 말해주는 것이 국토연구원에서 발표한 국민의 64%가 단독주택을 가장 이상적인, 또는 가장 살고 싶은 형태의 주택이라고 답한 조사 결과이다. 주택 관련 전문가들 사이에서 주택 정책을 아파트 위주에서 자연 친화적인 단독주택 등 다양한 형태로, 또한 공급자 위주에서 수요자로 전환하지 않으면, 아파트는 도시 문제의 진원지(슬럼화)로 전락할 것이라는 경고가 나오는 이유이다. 여기에서는 주택 시장의 현재 동향과 미래 전망과 함께 단독주택을 신도시 택지개발지구 내 짓는 ‘도시형 전원주택’, 도시 외곽에 짓는 ‘근교형 전원주택’, 읍·면 지역을 포함한 시·군·구 지역에 짓는 ‘농촌형 전원주택’으로 구분해 살펴본다.

글 윤홍로 기자
취재 협조 국토연구원, 통계청, LG경제연구원, 농촌경제연구원, 국민은행, 주택산업연구원, 대한주택건설협회

탈도시, 탈아파트의 가속화 그리고 소득과 주택 보급률 증가는 새롭고 다양하고 특이한 주거 형태를 필요로 한다. 그 바탕 역할을 하는 것이 바로 자연 친화적인 삶이 가능한 단독주택이다. 아파트 위주의 부동산 불패 신화가 깨지고 하우스 푸어House Poor(주택을 보유한 가난한 자)를 양산해내는 상황에서 아파트 위주의 주택 정책은 일본의 부동산 버블 붕괴, 잃어버린 10년이란 전철을 밟을 수밖에 없다. 일본의 주택 시장은 주택 가격 급등 → 주택 과잉 공급 → 주택 가격 급락 → 주택 공급 감소 → 주택 시장 쇠퇴라는 순환 주기를 밟았다. 주택 가격은 상승 국면 정점인 1988년에 열 배 가까이 상승했으나, 후퇴 국면에 접어든 1990년 이후 하향 국면 바닥을 찍은 2000년까지 1/10로 급락했다. 부동산 버블 붕괴를 일으킨 원인으로 인구 감소와 베이비 붐 세대의 은퇴 등을 들 수 있다.
우리나라 주택 시장은 2008년 세계 금융 위기 이후 현재까지 침체에 빠져 있다. 그 여파로 2013년 11월 기준 상위 150개 건설사 중 24개 기업이 워크아웃Workout이나 법정 관리에 들어갔으며, 전체 자산 중 부동산 비중이 80% 정도이고 자기 자본보다 담보 대출 비율이 높은 가계는 하우스 푸어로 전락하고 있다. 여기에 2012년 기준 주택 보급률 102.7%(전국 미분양 주택 수 7만 4천여 가구), 고령화 사회 진입, 베이비붐 세대 은퇴, 1∼2인 가구 증가, 주택 가격 장기 안정화(투자 어려움) 등은 한국판 부동산 붕괴를 예고하는 요인들이다.
고령 사회 진입_65세 이상 노인 인구가 전체 인구의 7%를 넘으면 고령화 사회, 14%를 넘으면 고령 사회, 21%를 넘으면 초고령 사회라고 한다. 통계청은 우리나라는 65세 이상 인구가 2000년에 7.2%로 고령화 사회에 진입한 데 이어 2018년에 14.3%로 고령 사회에 진입하고 2026년에 20.8%로 초고령 사회에 진입할 것으로 전망했다. 이는 주택의 신규 수요를 창출할, 즉 주택 구매력이 있는 30∼50대의 인구 감소를 뜻한다.
베이비붐 세대 은퇴_2010년부터 시작된 우리나라 전체 인구의 15.2%를 차지하는 베이비붐 세대의 은퇴이다. 베이비붐 세대란 6·25전쟁 이후 출산율이 급증한 1955년부터 산아 제한 정책으로 출산율이 둔화하기 시작한 1963년까지 9년간 출생한 인구를 일컫는다. 2010년 기준 베이비붐 세대는 약 808만 명으로 서울에 85만 7천여 명, 경기·인천에 122만 3천여 명, 5개 광역시에 95만 9천여 명, 기타 지역에 125만 9천여 명이 거주하고 있다. 베이비붐 세대의 과반수가 읍·면지역 농촌 출신이기에 고향으로 회귀하려는 성향이 강한 편이다. LG경제연구원은 베이비붐 세대의 은퇴와 관련해 “노후 준비를 위해 규모가 크고 주로 도심에 위치한 기존 주택을 처분하려는 행동으로 나타날 것이다. 베이비붐 세대들이 은퇴하는 연령기에 접어들어 이 같은 주택 소비 활동을 구체화한다면, 도심 주택 가격의 하락이 본격화되는 요인으로 작용할 것이다”라고 전망했다. 우리나라 베이비붐 세대의 보유 자산 내역을 보면 부동산이 2억 3,449만 원(83.6%), 금융이 4,601만 원(16.4%)이며, 부동산 자산 중 주택이 1억 7,963만 원(64.0%), 주택 이외 부동산이 5,486만 원(19.6%)으로 주택 비중이 높다. 총자산은 평균 2억 8,050만 원이며, 이중 부채가 9,026만 원(32.2%)이고 부채를 제외한 순자산이 1억 9,024만 원이다. 최근 거주자 비중을 보면 수도권과 도시지역은 줄고, 읍·면지역은 높아지는 추세이다. 베이비붐 세대가 은퇴기에 접어들면서 비수도권과 읍·면지역으로 이주하고 있음을 알 수 있다.
1∼2인 가구 증가_우리나라 가구 유형은 1980년대 5인 이상 가구에서 1990년대 4인 가구, 그리고 2010년에 2인 가구로 바뀌기 시작했다. 1∼2인 가구의 증가와 주택 가격의 안정세로 주택에 대한 인식이 소유와 투자에서 실수요자 중심의 거주로 바뀌면서 중·소형 주택을 선호하는 추세이다. 국민은행 기준에 따르면 주택 규모는 유형에 따라 다소 상이하다(87쪽 표 참조).


최근 3년간 아파트 공급 비중은 66.3%로 감소했으나, 단독주택 공급 비중은 13.6% 증가했다. 국토연구원은 단독주택 신규 수요는 2013년 4만 채가 늘어날 것으로 추산했다. 사진은 친환경 공업화 목조주택 리플래시 하우스 시공 현장.

수도권 고소득층 단독주택 선호
국토연구원이 2013년 10월 17일 개최한 ‘제2차 장기(2013∼2022년) 주택 종합 계획 수립 연구’ 공청회 자료를 보면 최근 주택 가격 변동성이 감소(투자 가치 하락)하고, 전셋값이 상승(자가 수요 감소, 임차 수요 증가)하고, 주택 거래가 지속해서 감소하고 있다. 주택 가격 연평균 변동률은 5.6%(1999∼2008년)에서 2.0%(2009∼2013년)로 하락했고, 전셋값의 연평균 변동률은 3.9%(1991∼1997년)에서 6.6%(2009∼2013년)로 상승했으며, 주택 거래량은 2006년 108만 호에서 2012년 74만 호로 하락한 것으로 나타났다. 주택 유형별로는 아파트 공급 비중은 감소하고, 단독주택 공급 비중이 증가하고 있다. 2003∼2012년에 아파트는 375만 호(77.9%), 연립·다세대주택은 56만 호(11.6%), 단독주택은 50만 채(10.6%)가 지어졌다. 하지만 최근 3년간 아파트 공급 비중은 66.3%로 감소했으나, 단독주택 공급 비중은 13.6% 증가했다. 국토연구원은 단독주택 신규 수요는 2013년 4만 채에서 2022년 5만 4천 채로 연평균 4만 6천 채가 늘어날 것으로 추산했다.

도시형 전원주택의 모범 사례

파주 도시농부 타운하우스


파주 도시농부 타운하우스는 3억 원대 파격적인 가격으로 분양했다는 점 말고도 D.O 서비스에 주목할 만하다. D.O란 DNTOWN(도시농부타운하우스) 오거나이징 서비스Organizing Service의 약자로, 도시농부에서 입주민에게 공동 식당, 24시간 방범 서비스, 응급 콜 셔틀버스 운행, 택배, 가사 도우미, 가드닝 등 단독주택 관리에 필요한 각종서비스를 제공하는 시스템이다. D.O 서비스는 분양률을 높이는 데 일익을 담당한 것으로 알려졌다. 주택은 지하 1층, 지상 2층 구조이다. 지하층과 1층엔 멀티 스튜디오 개념을 반영해 수요자의 직업이 미술가면 작업실을, 음악가면 방음시설을, 사진작가이면 스튜디오를 맞춤식 인테리어로 설계한다. 그리고 주방과 연결된 정원, 가족만의 텃밭과 유리온실, 볕이 잘 드는 툇마루 등을 만들어 자연과 접할 수 있는 공간을 제공한다. 아이들 방은 복층 형으로 아래는 공부방을, 위에는 사다리를 타고 올라가 잠을 잘 수 있는 다락방을 만들어 준다. 도시농부는 “대다수의 사람들이 비싸서 엄두도못 낼 나만의 마당과 정원, 옥상 테라스가 있는 복층형 타운하우스를 민형 아파트 가격대로 보급해 삶의 질을 높여주고싶다”고 말한다.
한편, 국토연구원이 2013년 25세 이상 성인 남녀 800명을 대상으로 ‘주택에 대한 국민 의식 조사’를 한 결과를 보면 35.9%가 세컨드 하우스를, 63.8%가 친환경 주택을 구매할 의사가 있다고 답했다. 특히, 45세 이상 중년·고령층의 40% 정도가 전원생활을 희망했다. 미래 주택의 역할에 대해 가족생활·휴식 공간(72.0%), 친환경 공간(43%) 순으로 답했다. 나이가 많아질수록 단독주택을 선호했는데, 그 이유로 개별적으로 정원 등 옥외 공간을 가질 수 있어서, 정서적으로 안정된 생활이 가능해서, 집 밖이나 내부를 개성에 따라 꾸밀 수 있어서라고 답했다. 특히, 수도권에 거주하는 가구와 고소득층은 단독주택을 선호하는 이유로 사회 경제적으로 이미지가 좋아지고 있어서, 그리고 단독주택 입지 선호 지역은 도시 근교라고 답했다.
주택산업연구원과 대한주택건설협회가 2013년 11월 28일 개최한 ‘미래 주택 산업 비전과 유망 사업 전망 세미나’에서 이현석 건국대 교수는 미래의 주거 문화를 지역 연계와 세대 연계로 설명했다. 지역 연계란 주거 전용 주택과 여가 생활 지역 연계, 주중 주택과 주말 주택(세컨드 하우스) 연계를 가리키며, 세대 연계란 경제적인 이유, 육아 부담으로 자녀가 부모와 물리적으로 합가하거나 일정한 거리를 유지해 거주하는 것으로, 그중 하나가 부모 집에서 독립된 공간을 형성해 거주하는 캥거루 홈이다.

전원주택, 이젠 틈새시장 아니다
주택에 대한 인식이 거주로 바뀌고 주거의 질을 중시하면서 단독주택을 선호하는 추세이다. 도시의 환경오염과 사회문제로부터 벗어나 쾌적한 공간에서 거주하려는 욕구로 도시민의 발길이 전원주택으로 이어지는 이유이다. 전원주택이란 법적 용어는 아니며, 일반적으로 도심에서 적당히 떨어진 자연환경이 풍부한 지역에 짓는 단독주택을 일컫는다. 최근 몇 년 전부터 신도시 택지개발지구 내 짓는 단독주택을 ‘도시형 전원주택’, 도시 외곽에 짓는 단독주택을 ‘교외형 전원주택’으로 구분하는 추세이다.

도시형 전원주택_착한 가격으로 영역 확장
최근 단독주택의 인기는 LH공사와 지자체에서 분양하는 신도시 택지개발지구 내 단독주택지를 통해 실감할 수 있다. 2011년에 주거 전용은 2층 2가구에서 3층 5가구, 점포 겸용은 3층 5가구에서 4층 7가구로 가구 수와 층수 규제를 완화하면서, LH공사는 그 효과로 단독주택 필지를 3만 3천 개 이상 추가 공급한 것으로 알려졌다. 수도권의 경우 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 700만 원 선으로 주로 고소득 계층의 고급형 단독주택과 수익형인 임대 다가구주택, 점포 겸용 주택이 들어서고 있다. LH공사는 택지개발지구 내 단독주택지를 활성화하고자 30∼40대 소형·저가 주거 전용 수요자용, 40∼50대 중대형·고급 주거 전용 수요자용, 50대 이상(베이비부머) 다가구·점포 겸용 수요자용으로 구분해 획지 규모와 계획 기준을 마련 중인 것으로 알려졌다. 단독주택을 선호하는 연령층에 30∼40대가 가세하면서 수요자의 폭이 넓어졌으며, 이들 대부분이 고급형인 5억∼10억 원대보다 중저가형인 3억∼5억 원대를 선호하기 때문이다. 또한, 단독주택지에도 아파트 단지에서와 같은 편리성, 안정성 등의 주거 서비스를 도입할 것으로 보인다. 이와 같이 몸값을 낮춘 데다 교통 편리성(대중교통, 도로 접근성 등), 교육 환경, 생활편의시설(상가, 은행, 문화시설 등), 주변 쾌적성(공원, 녹지 등), 커뮤니티(친지, 친구 등과의 근접성 등), 지역 발전성 등을 두루 갖춘 신도시 택지개발지구 내 도시형 전원주택은 인기가 식지 않을 듯하다.

교외형 전원주택_새로 조성한 도시 주변 탄력 받아
교외형 전원주택은 모도시母都市(가까이 있는 다른 도시에 대하여 경제적, 사회적으로 지배적 기능을 하는 도시) 외곽에 들어서는 ‘근교형 전원주택’과 읍·면 지역을 포함한 시·군·구 지역에 들어서는 ‘농촌형 전원주택’으로 구분할 수 있다. 근교형 전원주택은 도시생활에 대한 폐해로 전원생활을 통한 다양한 삶 추구(삶의 가치 변화), 철도와 버스 등 광역 교통망과 고속도로 등 지역 간선망 구축(접근성 향상), 자동차 보급 확산(기동성 향상), 주5일 근무제 정착(여가 시간 증대) 등으로 인기가 꾸준하다. 향후 12개 2기 신도시, 10개 혁신 도시, 4개 기업 도시, 세종시 등을 모도시로 하여 확산 속도가 더 빨라질 것으로 보인다. 통계청 자료를 보면 인구 이동의 주된 요인이 주거지(42%)이며, 그다음이 가족(16%), 직업(13%)으로 나타났다. 특히, 서울의 경우 주거비는 지방에 비해 매우 높은 데다 주택 보급률이 2012년 기준 97.3%(전국 102.7%, 수도권 99.0%)에 불과해 주택 가격이 비쌀뿐더러 전셋값 폭등도 심각한 수준이다. 서울의 전셋값이면 지방의 도시 근교 자연환경이 좋은 곳에 단독주택을 짓고 KTX, 광역 전철, 고속도로 등을 이용해 출퇴근할 수 있기에 서울 탈출 인구가 급증하고 있다. 2012년 기준 서울에서 경기도로 이주한 인구가 35만 4천 명으로 나타났다. 다음으로 농촌형 전원주택은 대도시인 서울시와 광역시를 중심으로 반경 50㎞ 권역 내 읍·면 지역이 포함된 시·군·구 지역에 들어선다. 주로 자연환경이 양호할 뿐만 아니라 모도시로의 접근성이 좋으며, 비교적 주거 수준이 높고 도시화의 진행 속도가 높은 지역이다. 이들 지역을 중심으로 귀농인과 귀촌인이 매년 급증하고 있다. 귀농·귀촌 통계를 보면 2001년 880가구, 2005년 1240가구, 2010년 4067가구, 2011년 1만 503가구, 2012년 2만 7008가구로 나타났다. 특히, 베이비붐 세대의 은퇴가 시작된 2010년에 향촌鄕村 인구가 1960년대 이후 향도鄕都 인구를 처음으로 앞질렀으며, 2012년에 도시지역 인구 비율이 처음으로 감소했다. 농촌형은 근교형에 비해 확산 속도가 더딘 편이지만, 농촌의 생태적·환경적 가치에 대한 관심과 삶의 질을 중시하는 경향으로 꾸준하게 들어설 것이다. 교외형 전원주택은 철도, 도로 등 교통망의 연장선을 따라 입지 가치가 좌우되므로 정부의 교통 확충 계획을 주목할 필요가 있다(1월호 90쪽 표 참조).

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탈도시화, 탈아파트화 추세로 인한 전원주택 수요 증가는 자연스러운 현상이다. 주택에 대한 가치가 투자나 소유에서 거주로 바뀐 지금, 편리하지만 획일적이고 차가우며 갑갑한 도시의 아파트 대신 자연 친화적이고 독립적인 전원주택에서의 삶을 동경하는 것은 당연하기 때문이다. 한편, 최근 주택 시장 침체에도 단독주택 수요가 꾸준한 것은 베이비붐 세대의 영향으로 보인다. 베이비붐 세대의 은퇴는 향후 순수 전원주택뿐만 아니라 도시형 임대 겸용 전원주택, 상가 겸용 전원주택, 그리고 세대를 층 또는 별채로 분리해 독신 또는 맞벌이 부부 자녀와 동거하면서 현관, 주방, 욕실 등을 구분해 사용하는 캥거루 전원주택 등으로 나타날 것이다. 자신의 정년이 몇 년 남았거나 자녀가 학업 중인 베이비붐 세대는 세컨드 하우스용 전원주택을 짓고 얼마 동안 주중은 도시에서 주말은 전원에서 생활할 것이다. 또한, 중소형 주택을 선호하는 것은 도시나 전원이나 마찬가지일 것이다. 그러나 중소형이라고 해서 저가 전원주택을 의미하지 않는다. 친환경 요소는 물론 패시브 기술과 ICT(정보통신기술)를 접목한 스마트 전원주택으로, 이제 아파트를 대체할 고급 이미지로 다가올 것이다.田

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「소득세법상」 소형 주택 대지 면적 120㎡ 이하, 주택 연면적 60㎡ 이하, 기준 시가 4천만 원 이하이다. 이 기준은 1세대 3주택 이상 보유 시 양도소득세 중과세 여부의 판단 기준이다. 


 

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