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2014 전원주택 트렌드 읽기 ②
2014-01-28

교외형 전원주택, 단독형 Vs 단지형
몸집 줄여 몸값 낮춘 실속형 대세 

교외형 전원주택은 개발 규모에 따라 크게 ‘단독형’과 ‘단지형’으로 구분한다. 단독형은 부지를 매입해 인허가부터 건축까지 일련의 과정을 스스로 처리하는 방식이고, 단지형은 개발업자가 일정 규모(주택 수 20호 이하, 대지 조성 면적 1만㎡ 이하)로 집단화된 택지를 조성해 분양하는 방식이다. 예비 전원주택 생활자들은 대부분 부지 마련에서 건축까지 많은 시간과 노력이 필요한 단독형, 그리고 기존 전원주택보다 신축을 더 선호한다. 본인의 개성(또는 가족의 특성)과 필요에 맞는 전원주택을 마련할 수 있기 때문이다. 단지형과 단독형 전원주택을 선택할 때 짚어야 할 사항은 무엇일까.

글 윤홍로 기자
취재 협조 ㈜대정하우징엔 02-566-9400 www.JWNEWS.com, 국토교통부

우리나라 전원주택 시장의 수요를 견인하는 계층은 베이비붐 세대이다. 선진국도 마찬가지인데 일본은 지방에서 태어나 고도 경제 성장기에 도시로 이주한 단카이세대(團塊世代: 1945∼1947년 사이에 태어난 베이비붐 세대로 680만여 명)를 중심으로 전원행이 한창이다. 2000년 이후 연간 6만 명 정도가 이주했으며, 현재 도시민 중 42.5%가 퇴직 후 전원으로 이주를 희망한다. 미국은 베이비붐 세대(2차 대전 종전 직후인 (1946~1964년 사이에 태어난 세대로 7600만여 명) 중 약 110만 명이 전원으로 이주했으며, 2020년까지 약 160만 명이 더 이주할 것으로 예상한다.
우리나라 베이비붐 세대(1955년부터 1963년까지 9년간 출생한 808만여 명)는 은퇴 이후 거주지는 지방을(54.3%), 생활양식은 전원생활(49.5%), 주택 유형은 단독주택(55.0%)을 선호한다. 이처럼 전원생활에 대한 잠재 욕구가 매우 높은 편이다.

서울, 6대 광역시 등 대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 일반적으로 현재 거주지에서 반경 50㎞(1시간 이내) 전원 지역을 선호한다. 자연환경이 양호하고 자녀나 친지들과 접근성이 좋으며 마트와 병원, 공공 기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역이다.
대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 은퇴하기 전까지 주중에는 도시에서 주말에는 전원(세컨드 하우스)에서 생활하다가 은퇴 후에 전원으로 완전히 이주하는 성향이 강하다. 한편, 은퇴 전 5도2촌五都二村 생활자  중에는 가계 여건상 도시 주택을 담보로 금융권에서 대출을 받아 전원주택을 짓든지, 기존 주택을 처분한 돈으로 도시에 전세 주택을 구하고 전원주택을 짓는 사람이 많은 편이다.

또한, 3인 정도 가족과 노후 생활 자금을 마련이란 여건상 62.8∼128.9㎡(20.0∼39.0평) 중소형 전원주택을 선호한다. 따라서 택지개발지구
내 도시형 전원주택과 달리 교외형 전원주택 시장은 세컨드 하우스와 중소형 전원주택이 주를 이룰 것으로 보인다.

단독형 전원주택_돌다리도 두드리고 건너야
전원으로 이주를 희망하는 많은 사람이 전원주택 마련 방법으로 ‘단독 필지 마련 후 전원주택 건축’을 선호하는데, 그 이유는 무엇일까. ㈜대정하우징엔 박철민 대표는 “입지와 면적, 건축 방식 등 선택이 자유롭고, 자금에 맞춰 규모를 선택하고, 개인의 취향이나 개성을 최대한 반영할 수 있기 때문이다”고 말한다.



하지만 단독형은 여러 위험 요인이 상존하므로 적잖은 시간과 노력과 비용을 들여야 한다. 그래서 박 대표는 “단독형 부지를 구입할 때 허가 절차부터 건축한 후 하자보수까지 직접 관리해야 하기에 신경 쓸 일이 많으며, 마을에서 멀리 떨어지면 방범과 방재 문제 등이 있다”면서, “특히 인허가 절차나 지역별 건축 조례는 물론 전기와 상하수도 등 기초 기간시설의 설치 가능 여부, 공부상 도로와 현황도로 유무, 토지의 경계를 정확히 확인해야 한다”고 말한다.
다음은 단독형 전원주택지를 구입할 때 주의할 점이다.
진입로_단독형 전원주택지를 구입할 때 가장 중요한 것이 진입로다. 지적도상 도로나 현황도로가 없다(맹지盲地: 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)면, 인접한 토지를 폭 4m 이상 매입해 사도私道를 개설하거나 진입 토지에 대한 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 인접 토지를 매입할 경우 보통 시장가격보다 훨씬 비싼 당사자 사이에만 적용되는 한정 가격으로 거래가 이뤄진다. 이때 자신의 맹지 뒤에 또 다른 맹지가 있다면, 토지 구입비를 줄이기 위해 맹지 지주끼리 인접 토지를 공동으로 매입해 공유 지분 등기하는 것이 바람직하다.
지하수 개발_상수도가 들어오지 않는 지역이라면, 지하수 개발에 필요한 물이 충분한지 확인해야 한다. 지하수를 개발하거나 이용(모터를 설치하지 않은 샘과 우물 제외)할 때 가정용은 1일 양수 능력이 100톤(토출관 직경 40㎜) 이하는 신고, 100톤 초과는 허가 대상이다. 지하수를 개발할 경우 전문 업체와 지하수의 용도, 일일 사용량, 관정 및 심도, 모터 종류 등을 상의하고 수맥을 탐사한다. 지하수 개발비용은 업체마다 다른데 일반적으로 ▲소형 관정(구경 50㎜ 내외, 굴착 심도 암반선까지)은 200만∼300만 원 ▲중형 관정(구경 150㎜ 내외, 굴착 심도 80m 이상)은 600만∼900만 원이다.
전기 외선공사_전기공사는 내선공사와 전선로 설치와 전주에서 인입선 연결점(수급 지점)까지 외선공사로 구분한다. 주의할 것이 기본 공사비와 거리 공사비의 합계로 산정하는 외선공사비이다. 기존 마을이나 전주에서 200m 이내 거리는 기본 공사비(5㎾까지 22만 원)만으로 전기를 끌어들일 수 있지만, 200m가 넘으면 m당 단상은 3만 9,000원, 삼상은 4만 3,000원의 거리 공사비가 추가되기 때문이다. 만약, 전주에서 인입선 연결점까지 300m 떨어졌다면 5㎾, 3상 기준으로 기본 공사비(22만 원)와 거리 공사비(100m×4만 3,000원=430만 원)를 합쳐 약 452만 원이 든다. 마을이나 전주에서 멀리 떨어진 전원주택지라면 외선공사비로 인해 자칫 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다.
공적 장부_아무리 좋은 땅이라도 법률적으로 사용하는 데에 제한이 따르고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모없다. 따라서 공적 장부를 통해 개발 행위에 문제가 없는지, 매도인이 진정한 소유자인지 확인해야 한다.

▲토지대장_토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다. 지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다. ▲토지이용계획확인서_용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다. 이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다. ▲등기부등본_부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부등본이다. 이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다. ▲가족관계등록부_매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다. 불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다. ▲인감증명서_매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다. 위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다.
박철민 대표는 “용도지역·지구 내에서의 개발 행위 제한뿐만 아니라 산지 경사도, 진입도로 적용 기준 등이 지자체마다 다르므로 해당 지역의 조례를 살펴야 한다”면서, “특히, 4대강 등 하천 개발사업으로 환경이 개선된 국가 하천 주변 지역(양쪽 2㎞ 이내 지역 50% 이상을 포함해 10만㎡ 이상 면적을 지정)인 친수구역에선 토지의 구입 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다”고 말한다.

단지형 전원주택_권리, 소유권 이전 시기 짚어야
단지형 전원주택은 보통 가구 수 20채 미만, 대지 조성 면적 1만㎡(약 3030평) 미만으로 개발한다. 「주택법」상 20호 이상의 단독주택 건설 사업을 시행하려는 자 또는 1만㎡ 이상 대지 조성 사업을 시행하려는 자는 사업 계획 승인을 받아야 하고, 주택 단지 입주자 등의 생활 복리를 위한 각종 공동 시설을 설치해야 하기 때문이다. 그에 따른 개발비용은 분양가 상승 요인으로 이어지기에 민간에서 개발하는 전원주택단지는 대지 조성 면적이 1만㎡가 넘을 경우 1차, 2차식으로 나눠서 순차적으로 개발한다.
민간 전원주택단지 개발 방식은 ▲택지 개발 방식_개발 업체에서 택지만 조성해 분양하고 주택은 건축주가 개별 시공 ▲일괄 조성 방식_개발 업체에서 택지 조성뿐만 아니라 주택도 건축해 일괄 분양 ▲지주 공동 개발 방식_지주는 토지를 제공하고 개발 업체에서 단지를 조성해 분양 ▲동호인 단지 조성 방식_동호인들이 부지를 공동으로 매입해 개발 업체에 의뢰해 단지를 조성하고 건축은 일괄 또는 개별 건축 등이 있다.

이 가운데 선호도가 높은 것이 택지 개발 방식인데 건축주의 개성을 살릴 수 있으나 조화로운 단지 형성이 어렵다. 일괄 조성 방식은 건축주 입장에서 시간과 노력과 비용을 줄일 수 있으나 개성을 살릴 수 없다. 한편, 지주 공동 개발 방식은 단지 조성에 따른 개발비 부담이 덜하지만, 문제 발생 시 책임의 한계가 모호해 분쟁의 소지가 있다.
예비 전원주택 건축주들은 희망기엔 단지형보다 단독형을 훨씬 선호하지만, 실행기엔 상당수가 단독형에서 단지형으로 갈아탄다. 입지 선정 단계에서 660.0㎡(200.0평) 안팎의 농지나 임야를 구하기도 어렵지만, 개발 행위 단계에서 까다롭고 어려운 허가 과정과 대지 조성 공사 등을 거치지 않기 때문이다.
박철민 대표는 단지형의 장점에 관해 “개발 업체에서 개발 행위 허가를 거쳐 분양하므로 그에 따른 시간적, 금전적 낭비를 최소화하고, 도로와 상하수도, 전기, 통신 등 기초 기간 시설이 잘 갖춰져 있으며, 입주자들이 방범과 방재, 정원 관리 등 단지 관리비를 공동 부담하기에 경제적이다”면서, “무엇보다 해당 지역의 배타적인 환경에도 입주자들은 경제, 문화 등 수준이 비슷해 공동체 생활을 영위할 수 있다”고 말한다.

그리고 단점에 관해 “지역이나 위치, 면적(건폐율과 용적률) 등에 있어 선택의 폭이 제한적이며, 택지와 주택을 일괄 분양할 경우 건축 방식이 다양하지 않다”고 말한다. 또한, “단지형 택지를 분양받을 때 권리관계가 분명한 사업자와 계약하고 계약서에 소유권 이전 시기와 분양 면적은 물론이고 전용 면적과 공유 면적, 가용 면적의 구성과 소유 관계를 명시해야 한다”고 말한다.田

 
 박철민(대정하우징엔) 대표는 “전원주택 입지를 선정할 때, 단독형이나 단지형이나 모두 장단점이 있으므로 발품은 기본이고 해당 관청을 찾아 담당 공무원에게 개발 행위 가능 여부를 확인해야 한다”고 조언한다


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농어촌주택에 대한 일반 주택 양도소득세 과세 특례


1세대가 농어촌주택(이농·귀농주택이 아닌)을 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)∼2014년 12월 31일 기간 중에 취득(매매, 상속, 증여, 자가 신축)해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반 주택)을 양도하는 경우 양도소득세를 부과하지 않는다(조세특례제한법 제99조의 4).

농어촌주택의 범위_수도권 지역(서울, 인천, 경기도(연천군, 인천시 옹진군 예외))을 제외한 읍·면에 소재하는 주택. 단, 도시지역과 허가 구역, 투기지역, 관광단지는 제외한다. 또한, 취득하는 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하는 경우 제외한다.
농어촌주택 기준_대지 면적 660.0㎡(200.0평) 이내이고 주택 연면적이 150.0㎡(45.0평) 이내인 주택으로, 주택 및 부속 토지의 합계 가액이 국세청 기준시가로 취득 시 7천만 원을 초과하지 아니하고, 일반주택 양도 당시 1억 원을 초과하지 않아야 한다. ※ 단, 2008년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 1억 5천만 원, 2009년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 2억 원 이하.
농어촌주택 사후관리_농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우 일반주택의 양도소득세를 추징한다. 단, 수용이나 상속, 멸실로 인해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되는 경우 추징하지 않는다.

출처 국세청

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