전원주택 짓기 ABC ①
일정, 예산, 규모 및 대지 선정하기

“집 한 번 지으면 10년은 늙는다.”, “너 평생에 두 번 집 지어라.” 집을 짓기 시작할 때 주변에서 하는, 모두 경험에서 나온 말이다. 아무런 준비도 없이 무작정 시작하는 집 짓기란 그만큼 힘든 과정이다. 준비가 없으면 고통이고, 준비가 있으면 그만한 즐거움이 없다.
그래서 본 강좌를 통해 집 짓기가 평생의 재미, 행복, 보람이 되도록 돕고자 한다. 지금의 편안한 아파트 대신 단독주택 짓기를 결심한다는 것은 나만의 집 소유를 넘어 나만의 삶을 소유할 수 있다는 의미이다.
따라서 단순히 예쁜 집이 아닌 나에게 맞는 나의 집을 짓는 과정이 기성품처럼 일반화된다면, 그것은 100% 만족스러운 집은 아닐 것이다. 이를 방지하려면 예비 건축주의 삶의 방식을 반영하는 설계는 물론 그 설계에 맞춰 지어지도록 감독하는 법을 알아야 한다.
여기에 중점을 두고 설계편과 시공편으로 나눠 ‘건축가와 함께 짓는 집’ 연재 강좌를 진행하고자 한다. ※ 본 내용은 비전문가를 위한 강좌임을 밝히며, 최대한 알기 쉬운 방법으로 설명하고자 했다.

| 연 재 순 서 | 
설계편
1강. 일정, 예산, 규모 및 부지 선정하기
2강. 셀프 설계 1_필요 실 정하기, 이미지 찾기 및 공간 정하기
3강. 셀프 설계 2_기타 공간 적용 및 전체 실 배치하기
4강. 홈 스타일링

시공편
5강. 견적 및 시공업체 선정하기
6강. 셀프 감독 1_공사 전 체크, 철거 및 터파기
7강. 셀프 감독 2_골조공사
8강. 셀프 감독 3_설비 전기공사
9강. 셀프 감독 4_내부 마감공사
10강. 셀프 감독 5_외부 마감공사
11강. 셀프 감독 6_외부 부대공사
12강. 하자 체크 및 보수, 입주 및 유지 관리

일정 정하기
언제 집을 갖고 싶은지? 입주 일정에서 역으로 6~8개월 전에 시작하면 된다. 단, 한파와 장마로 인한 공사 지연이 예상되는 1, 2월과 6, 7월이 진행 일정에 포함될 경우, 한두 달 여유 일정을 고려해야 한다. 세부 일정은 ▲건축 설계 및 허가: 2~3개월 ▲시공사 선정과 착공 신고 후 골조공사, 마감공사: 3~4개월 ▲사용승인과 입주 전 체크 및 수정공사: 1개월 등이다.

 Tip.  건축 진행 일정
1, 2월: 기본 계획 협의(4~8주)
3월: 건축허가 도서 작성(2주), 건축허가(2주)
4월: 공사 도서(2주), 시공사 선정(2주)
5월: 착공 신고 후 골조공사(4주)
6월: 골조공사(4주)
7월: 마감공사(4주)
8월: 조경공사, 사용승인과 입주(4주)

이처럼 건축허가 일정은 2~4주이지만, 건축 설계 계획 과정이 한두 달 걸린다. 첫걸음이자 집의 방향을 결정하는 아주 중요한 기간이므로 가능하면 이 기간이 길수록 좋다. 물론 해당 건축사사무소와 긴밀한 계획안 협의가 이뤄져야 한다.

예산, 규모 정하기
예산을 먼저 산정한 후 건축 규모를 정한다. 건축비는 공사 중에 단계별로 지급하지만, 공사 시작 전까지 마련할 수 있는 금액으로 건축 예산을 산정하는 것이 바람직하다. 보통은 지금 살고 있는 집을 처분한 돈으로 공사를 진행하며, 그동안(약 4개월)은 임시 월세로 지낸다. 만약 토지를 담보로 대출받아 공사비를 충당할 경우, 통상적으로 준공 후에 대출받기에 예산 책정 시 해당 금융권과 지급 시기와 조건에 관해 반드시 상담해야 한다.
건축비를 평당(3.3㎡) 개념으로 말하는 것 자체가 힘든 일이지만, 편의상 기준을 정하면 평당 400~600만 원 정도(2013년 기준) 예상하는 게 적당하다. 이 금액은 순수 건축 공사비 기준이다. 이 밖에 각종 인입비, 설계비 등 추가비가 발생한다.
이것은 직영공사 기준이고, 시공사에 전체를 일임하면 시공사는 별도의 일반 관리비와 이윤을 추가로 산정한다. 직영공사란 약 200평 미만 주택 건축 시 건축주가 시공자가 되어 진행하는 것이다. 도급공사와 크게 다른 점은 없고, 다만 도급공사 시 일괄 진행됐던 건축 외 부대공사 비용 부분을 그때그때 지급한다는 점이 다르다.

 Tip.   공사비 항목
(약 100평 대지에 40평 건축 시 통상적인 기준임)
º건축공사비: 평당 약 400만~600만 원
º지목변경 용역비: 약 500만~1000만 원
※ 단, 지목이 ‘대垈’가 아닌 경우 전, 답, 임 등의 지목을 대로 변경하는 비용임. 지목에 따라서 농지전용, 산지전용 분담금 등이 추가로 발생함.
º토지 절성토비: 지반 조성 필요 시
º건축 설계비: 건축 공사비의 10%(인허가, 감리 업무 포함)
º각종 인입비(상하수도, 도시가스): 500만 원
º지적 측량비: 100만 원
º지질 조사비: 300만 원(연약 지반일 경우)
º담장공사비: 200만 원
º조경공사비: 200만 원(건축주 희망 시)
º철거비: 500만~1000만 원(기존 건물 존재 시)
º취등록세, 각종 면허세, 국민주택 채권 매입비.
º부가세: 각종 비용의 10%(25평 이하 규모는 제외)

위의 항목 중 각종 인입비, 지적측량, 건축 설계비, 취등록세, 면허세, 국민주택 채권 매입비 등은 기본적으로 발생하므로 예산 산정 시 꼭 반영해야 한다. 나머지는 대지 여건에 따라 발생할 수 있는 항목이므로 토지 매입 시 토지가의 적정성을 고려해야 한다. 위의 항목과 비용은 대략적인 예산을 산정하기 위한 것이므로 상세 계획 시 변경될 수 있다.

 Tip.  자금 집행 일정표(1월에 시작 시 기준임)
1월: 설계 계약 시(설계비의 30%)-설계사무소
3월: 건축허가 신청 시(설계비의 30%)-설계사무소
4월: 공사도서 납품 시(설계비의 30%)-설계사무소
5월: 시공사 계약 시(공사비의 30%)-시공사
6월: 골조공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사
7월: 마감공사 완료 시(공사비의 30%)-시공사
8월: 건축물 사용승인 시(설계감리비의 10%)-설계사무소
       건축물 사용승인 시(공사비의 10%)-건설사


부지 선정하기
집 지을 땅[적지適地]이 있다면 별문제가 없지만, 집터를 마련[입지立地]해야 할 경우 아래 사항을 참고로 진행했으면 한다.

1단계 동네 정하기_부지 마련 시 무엇보다 내 삶의 계획을 잘 반영할 수 있는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 동네 선정엔 크게 두 가지 방법이 있다. 첫째, 기존 주거지 근처에서 내가 원하는 것이 있는 지역을 선정하는 방법이다.
예를 들어 ‘산이 보이는 동네에서 살고 싶다’면, 기존 주거지에서 산과 접한 가까운 지역을 선정한다. 둘째, 예산에 맞춰 동네를 선정하는 방법이다.
예를 들어 부지 구입비를 산정한 후 내가 생활할 수 있는 지역(생활권)과 그곳의 지가地價를 확인하면서 가능한 지역까지 선을 그어 놓고 시작하는 것이다. 두 가지 방법 모두 딱히 무엇이 옳다고 할 수는 없다.
각자 기준이 다르고 스타일이 다르고 모든 조건을 충족할 만한 동네를 선정하기란 불가능하기 때문이다. 다만, ‘얼마 동안’과 ‘왜’를 생각하면 동네 선정에 도움이 될 듯하다. 이러한 사항을 잘 생각하고 판단한 후 동네를 두세 군데로 좁힌다.
2단계 부동산 방문_해당 지역의 부동산을 직접 방문한다. 부동산은 두 군데 정도 방문하는 것이 적당한데 한 군데는 나이 많고 인자해 보이는 동네 토박이 어른이 하는 작은 부동산, 한 군데는 젊은 사람이 여러 명 있는 큰 부동산이다.
이렇게 두 군데 부동산에서 상담하고 기다리면 된다. 상담 시 원하는 필지의 규모와 가격, 매입 예상 시기 그리고 기타 사항(우선순위 조건 1, 2위) 등을 말한다.
3단계 필지 검토하기_부동산에서 연락이 온 필지 중 가격 등이 적당하면, 우선 인터넷 지도 검색 등을 통해 주변 학교나 부대시설, 교통 상황, 주변 건물의 수준 등을 검토한다. 인터넷 검색을 통한 정보는 비록 1, 2년 전의 것이지만, 그런대로 현황과 유사하다.
4단계 공적 장부 검토하기_해당 필지의 건축 가능 여부와 규모, 공사비 증감 요인 등을 검토한다. 검토 서류는 ‘토지이용계획확인원’과 ‘등기부등본(실소유자 확인용)’이다. 토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 지역지구 등이 나타나 있다.
관할 시·군·구청 민원실이나, 인터넷, 토지이용규제정보서비스(무료 열람)를 통해 확인할 수 있다. 지목란에선 어떤 지목인지, 면적란에선 원하는 규모인지, 공시지가란에선 거래가 대비 적정한 가격인지, 지역지구란에선 몇 종 주거지역인지를 확인한다.
예를 들어 서울 기준으로 2종일반주거지역인 경우 건폐율 60%, 용적률 200%이므로 1층 면적은 대지 면적의 최대 60%까지, 건물의 지상층 총면적은 대지 면적의 2배까지 가능하다는 뜻이다. 만약, 대지가 100평일 경우 1층을 60평을 지으면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층 20평 해서 총 200평을 지을 수 있다. 좀 더 상세한 사항은 건축사사무소에 문의한다.
5단계 필지 현황 검토_이 단계에선 ▲인접한 필지의 건축물이 접했는지 여부 ▲도로가 해당 필지에 2m 이상 접했는지 여부 ▲통과 도로가 4m 이상인지 여부(통과 도로의 경우 4m 이상 도로를 확보해야 한다) ▲인접 필지와 도로의 레벨 차 여부(인접 필지와의 단차는 토목공사 유발 가능성, 도로와의 레벨 차는 높이와 계획에 따라 토목공사는 유발되나 지하층으로 활용할 수 있음) ▲전기, 통신, 정화조, 상하수도, 도시가스 인입 여부(주변 건축물과 해당 필지의 건축물을 통해 확인한 후, 미확인 시 해당 관청 해당 과나 민원실에 문의한다) ▲해당 필지에 건축물의 존재 여부(철거 시 비용 발생) ▲해당 필지에 인접해 전주나 전선의 존재 여부(공사에 방해되거나 이주 시 비용 발생) ▲지적선과 현황과의 동일 유무를 파악한다(해당 필지의 가로세로 길이가 현황과 같은지, 기존 건물이 자신의 필지를 점유했는지 파악).
위 사항은 기본적인 검토 사항일 뿐 완벽해야 한다는 것은 아니다. 무엇보다 중요한 것은 자신이 평생 살아야 할 동네의 분위기와 느낌이다. 직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다.


 Tip.  
필지의 형태와 도로와의 관계: 좁은 지역일 경우 북측으로 도로에 접하고 남북으로 긴 필지가 건축물의 면적 확보에 유리하다.
필지 구입 시 고려 사항: 절대적이고 완벽한 집터는 없다. 주변은 마음에 들지만 필지 규모가 작은 경우 건축 계획 시 필지 면적을 단순 수치적인 공간 크기가 아닌 다양한 방법의 공간 해석과 사용으로 넓게 쓸 수도 있다. 또한, 필지 면적은 적합하지만, 주변이 마음에 들지 않는 경우 건축 계획 시 해결할 방안이 다양하게 존재한다. 따라서 대지 선정 시 고민되면 해결 방안과 가능 여부에 대해 건축사사무소의 도움을 받는 편이 좋다.田