법과 부동산, 아는 만큼 보인다

농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다.
- 본문 중에서 -

부재지주와 중과세
제대로 하는 농지투자는 바로 농업인이 되는 것이다. 농업인이 되는 것은 그다지 어렵지 않다. 4일에 하루정도 농사지으면 된다. 아니면 집보다 조금 큰 비닐하우스를 짓거나, 소 2마리를 키우면 된다. 또는, 농사로 월 10만 원 정도 벌면 농업인이 된다.

법적으로 따져보면 농업인은 다음과 같다.(농지법 제2조 2호, 농지법 시행령 제3조)
① 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자.
② 농지에 330㎡ 이상 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치해 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자.
③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.
④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자가 이에 해당된다.

일단 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다.(소득세법 제104조의3 1항 1호) 여기에 우리 사회에서 부재지주는 전국의 땅값 상승을 부추기는 사회악으로 여기기도 한다. 이것이 비사업용토지에 대해 양도소득세가 중과되는 이유다.
따라서 양도세중과세의 폭탄을 피하려면 기본적으로 재촌·자경의 요건을 갖추어야 한다.
‘재촌’이란 ‘농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자’를 말한다. ‘재촌’이라고 하기 위해서는 형식적으로 주민등록이 되어 있어야 하고 사실상 거주하고 있어야 한다. 다만, 농지소유자만 재촌 요건을 갖추면 충분하고 다른 세대원까지 재촌해야 하는 것은 아니다.
‘자경(自耕)’이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 의미한다.(소득세법 시행령 제168조의8 2항, 농지법 제2조 5호) 경작은 농지소유자가 직접 해야 하므로 다른 세대원이나 공유자가 경작하더라도 자경이 되지 못한다.
한편, 임야는 농업인이 아니라도 얼마든지 취득할 수 있다. 당연히 부재지주의 발생가능성이 많다. 임야 소재지에 거주하지 않으면 소유한 임야는 비사업용토지로서 양도세가 중과세된다. 다만, 농지와 다른 것은 임야 소재지에 거주하면 충분하므로 수목을 직접 재배해야 하는 것은 아니다.

법인의 비사업용토지는 중과세
오랫동안 도시생활을 하던 백씨는 오래전에 샀던 시골땅을 팔려고 한다. 그동안 땅값이 많이 올라 흡족한 기분이다. 그런데 2005년 8.31 부동산종합대책의 내용을 알게 되면서 세금폭탄을 맞을까봐 걱정하고 있다. 2005년 8.31 부동산종합대책은 부동산투기 수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하기 위해 비사업용토지의 투기이익을 철저히 환수하도록 양도세를 중과한 것이다.

8.31 부동산종합대책의 핵심은 다음과 같다.
① 먼저, 개인의 비사업용토지의 양도세를 산정할 때 60% 단일세율을 적용하는 것이다.(참고로 일반세율은 대략 6%~38% 정도이다)(소득세법 제104조 참조) 지방소득세를 포함하면 66%가 된다. 그리고 법인소유의 비사업용토지는 일반세율을 적용한 법인세액에 30%가 추가된다.(법인세법 제55조의2 3호)
② 다음으로, 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제(10~30%공제)를 배제하는 것이다. 장기보유특별공제란 양도소득금액을 산정할 때 토지를 장기보유하면 보유기간에 따라 10%에서 30%를 공제하는 것을 말한다.

최근 몇 해 동안 부동산경기 침체가 계속되고 있다. 하우스푸어, 부동산거지 등의 용어가 빈번히 등장한다. 이렇다 보니 정부는 부동산거래 활성화를 위한 대책 마련에 고심하고 있다. 그 가운데 양도세중과세 폐지 및 장기보유특별공제 도입 등이 자주 거론된다.
개인의 비사업용토지 양도에 대한 중과세는 2008년 이후 그 시행이 유보되었는데, 2013년부터 일반세율에 10% 더한 세율을 적용하는 것으로 개정됐다.(소득세법 제104조 1항 8호 법인세법 제55조의2 1항 3호)
이마저 그 적용을 1년씩 유예하고 있다. 2015년에도 그 적용이 1년간 유예됐다. 한편 개인의 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 인정되지 않는다.(소득세법 제95조 2항) 개인의 비사업용토지에 대한 양도세중과세 적용이 유예된 상황에서 장기보유특별공제까지 허용되면 과도한 세금특례라고 판단되기 때문이다.田