부동산 컨설팅

단지 내 전원주택의 적정 매매가와 가격을 잘 받을 수 있는 방법

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얼마전 용인시 양지면 살고있는 C씨가 전화를 해서 자신이 살고 있는 집을 처분하고 싶은데 얼마를 받으면 좋겠는지 또한 매매가격을 잘 받으려면 어떻게 해야 되는지 의뢰해왔다. 원소유주는 현재 캐나다에 이민을 가서 살고 있고 자신은 소유주의 친척이며 대리 행위를 할 수 있는 위임장을 가지고 있다고 했다. 또 인감증명과 권리증도 첨부해서 가지고 있으며 수시로 통화도 가능하다고 했다.
그러나 막상 매매행위 일체를 위임받았다해도 전문업자의 의견을 듣고 따르는 것이 좋을 듯해서 원지주에게 통화를 하니 혼자서 결정하기 힘들면 비용이 들어도 좋으니 컨설팅을 받는 것도 좋은 방법이라고 해서 전화를 했다는 것이다.
위치는 용인시 양지면 제일리 219-4번지 오크빌 전원단지내에 있으며, 전용면적 대지 3백평, 공유면적 1백평, 주택은 건평 41평이었다.
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물건의 내용
소재지 :용인시 양지면 제일리(대성전원마을: 오크빌)
전원형태: 전원주택단지(17세대)
전용면적: 300평. 공유면적100평. 건평41평(콘크리트 옹벽: 저적조)
희망가격: 5억5천만원
대상물건의 소재지는 영동고속도로 양지나들목에서 3분 거리에 위치한 지역으로 고속도로 진입이 용이한 지역이다. 한남대교에서 55km 반경으로 강남 출퇴근 50분 거리에 위치해 수지읍 고기리 30km거리 보다 거리가 멀어도 시간은 적게 걸려 심리적인 거리로는 가깝게 느껴지는 지역이다. 또 환경이 잘 보존되어 있으며 전원단지도 많은 곳이다.

주변환경과 입지조건

국토이용법상 자연환경보존지역인 양지면 일대는 전원주택을 짓기에 알맞게 공장들이 적은 게 큰 장점이다. 일부 공장이 있어도 무공해 공장이거나 물류센터 정도가 많아 자연환경이 잘 보존된 지역이라고 본다.

전원주택을 짓는 가장 큰 이유중 하나는 쾌적한 주거환경과 교통을 들 수 있어 이곳은 이런 조건들을 충족하기에 안성맞춤이며 이로 인해 전원주택 단지들이 많이 들어섰다.

구17번 2차선 산업도로에서 3백m 거리에 위치한 오크빌 전원단지는(분양 당시는 대성전원마을) 입주가 완료된 상태이며, 대분분 정남향, 남향, 동남 집으로 되어있고, 다른 단지와 달리 단지 내에 관리실이 있어 방범이 잘 되어 있는 편이다.

부대시설로 미니 골프연습장도 있고, 휴식공간으로 정자를 만들어 주민들간에 우애를 돈독히 할 수 있도록 했다. 또한 단지의 지대가 높아 전망이 좋고 시야가 가리지 않아 시원스런 풍경이 연출되어 더욱 좋다.

이런 단지 내에서도 대상매물은 정남향으로 뒤엔 산을 등지고 있어 단지 내에서도 위치가 제일 좋은 지역으로 평가 된 자리로 본다.
혹시라도 뒷산이 개발이 되면 지금보다는 환경이 열악해 질 수 있다고도 볼 수 있으나, 아마 그럴 가능성은 희박하다고 보면 된다. 뒷산이 대종중산인데 다가 면적이 협소하고 경사가 완만하지 않는 지역으로 개발비용이 많이 들 뿐더러 새로 시행되는 산림 법으로 경사도가15도 이상인 준농림지는 전용허가를 받지 못하게 되어 있어 안심을 해도 된다.

그러나 대산지 앞에 묘지가 3기 있는 것은 단점으로 작용하나 이것도 큰 문제점은 되지 못한다고 본다, 묘지와 대상지 지면의 높이가 2~3m 차이로 일부러 묘지를 보기 위해 부지 앞쪽으로 나가지 않으면 보이지 않기 때문이다.

그러나 현실적으로는 가격을 결정하는데 있어서는 마이너스 요인으로 작용하기 때문에 울타리를 인공적인 담보다는 나무를 심어 자연을 살리면서 조경효과를 내면 일석이조의 효과를 볼 수 있다.

주변단지와 시세 비교 분석

양지 주변에는 전원주택 단지들이 많이 지어졌고 분양도 많이 하고 있다. 아마 전원주택 단지로는 그 규모가 국내에서는 제일 큰 규모가 될 것으로 본다.

그 동안 북한강과 남한강을 끼고 있는 양평군 서종, 강상, 강하면 지역이 언론에 자주 이야기가 되었으나 이 지역은 한강수계1권역으로 지정이 되어 사실상 단지 개발이 어려워진 상태가 되었다.

때문에 환경이 쾌적하면서 교통 여건이 편리한 양지 원삼면 일대가 앞으로의 전원주택 시장에서는 제일 큰 지역으로 부상할 가능성이 크다.

단지별 분양가 및 입주현황(매물시세)

단지/구분 분양면적(평) 평당분양가 세대주
(입주세대) 비고(매물)
오크빌 100-400 - 17(14) 대300/건55평
(5억5천만원)
테크노빌 160-260 75-80만원 17(1) -
용담전원 150-400 60만원 - -
대우좋은집 100-200 60만원 14세대(3) -
한터전원 190-250 70-100만원 - 대200/건50
(4억5천만원)
양지밸리하우스 160-200 60만원 47(10) -
심포니빌 150-217 65만원 19(2) -
푸른솔 190-230 75만원 23(10) -

이와 같이 양지주변에는 전원주택 단지가 많으며 앞으로도 더욱더 커질 전망이다. 10분 거리 내에 레져 스포츠 센터로 양지리조트, 지선CC, 아시아나CC, SK체육관이 개관되었다. 지역주민을 위해 일부를 개방하는 이야기도 들리고 있고, 용인 청소년 수련원, 낚시로는 용담저수지(사암)등이 있어 편리한 전원생활을 즐길 수 있는 지역이다.
주말주택보다는 대부분 사람들이 거주를 하고 있어 다른 지역 단지와는 비교우위에 선 지역이다.

적정가격과 매매 포인트.

C씨가 의뢰한 전원주택의 가격을 조사하기 위해 우선 단지 내에 형성되고 있는 가격대를 조사해보고 인근 부동산의 의견도 참작했다.

오크빌 단지는 평당 1백만원 선에서 거래가 되고 있었으며, 매물로 나온 것 중에는 대지 3백평, 건평 55평이 5억원, 대지 1백평, 건평 38평이 2억5천만원선이나 매매는 한산한 편이다.
사암리 양지마을 전원단지의 경우는 대지 1백20평 건평 55평이 3억5천만원 선에 거래가 됐었고, 3억7천만원에 매물로 나온 것도 있다.

그러나 현지 입주가 지지부진한 단지는 상대적으로 가격이 저렴한 급매물이 나와도 거래가 되지 않는 점(맹리 대지 1백90평, 건평 70평 2억3천만원)을 감안 할 때 단지의 규모와 입지가 중요하며 방범문제, 교통, 주변환경, 단지 내 조경 등이 가격을 유지하는 힘이 되어 있다는 사실을 확인하게 된다. 불안정한 단지보다는 돈을 더 주더라도 안전한 단지를 선호한다는 것을 단적으로 보여주는 예다.

이런 점을 볼 때 대상지는 가격을 결정하는 요인에서 단점으로 3가지를 꼽을 수 있다. 첫째는 진입도로 협소, 둘째는 부지앞 묘지, 셋째는 건축물 자체를 들 수 있다.

이중에서 진입도로는 공사비를 투입하여 우선 입구를 보기 좋게 만드는 것이 중요하다고 보인다. 실제 고객과 함께 매물을 보러 갔을 때 진입하는데 불편하다고 보면 차에서 내리려고도 하지 않고 돌아가기를 재촉하는 경우가 있다.

둘째는 부지 앞에 나무로 단장을 예쁘게 해 묘지를 가리는 작업을 해야 할 것이다. 이것은 묘지를 가리는 효과뿐이 아니라 정원을 꾸미는 일석이조의 효과를 보는 것이다.

건물은 외벽을 리노베이션해 투박한 면을 줄여주는 정도로 손질을 하면 적게 들이고 큰 효과를 볼 수 있다고 본다.
그러나 그 금액도 만만치 않는 금액으로 5천만원~6천만원 정도 소요될 것으로 예상된다.

이렇게 해서 매매를 의뢰하면 5억원 정도를 받을 수 있다고 보며, 그렇지 않고 현상 태로 매매를 의뢰한다면 4억원선 이하가 된다고 본다.

결론

요즘 전원주택을 찾는 수요자는 양분된 상태다.
총수요자의 80%가 3천~5천만원대를 차지하며 5천에서2억대가 15% 정도이며 가격에 상관없이 교통과 환경으로 전원주택을 찾는 분이 5%정도는 된다.

이런 점을 감안해 대상물을 특화된 상품으로 포장해 수요자를 찾는다면 의외로 쉽게 거래가 성사 될 수도 있다.田

글 진명기(전원주택 전문컨설턴트 02-536-2500)