부동산 컨설팅

매각 명령 받은 농지의 빠른 매각 요령과 적정 가격대

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경기가 침체되면서 여러 가지 이유로 한숨짓는 이들이 많다. 서울 송파에 사는 K씨도 비슷한 경우인데 얼마전 까지만 해도 이렇게 까지 될 줄 모르고 안이하게 대처해서 더욱 어려운 입장에 처하게 됐다고 한다. K씨는 몇 년전 친구 다섯 사람과 어울려 양평군 양동면에 임야 1만평과 전4천평을 어울려 사 두었다. 노후에 친구들과 가까이 살면서 주말농장과 함께 전원주택을 지을 계획에서였다. 그러나 해가 바뀌고 각자의 생활 패턴이 다르다 보니 서로의 의견 차이가 생기게 되고 차일피일 미루게 되어 이용하지 못하게 되었다. 결국 농사를 짓지 않는 휴경지 상태가 되어 1년전 강제 매각령을 받게 되었다. 이들은 다시 땅을 매물로 내놓게 되었는데 서로의 생각이 달라 두 사람이 나머지 세 사람의 지분을 인수하려고도 했었으나 한번 강제 매각령이 내려진 것은 기간 내에 처분을 해야만 한다는 것을 알게 되어 마음이 더욱 조급하게 되었다. 친구들은 비교적 부동산에 밝은 K씨에게 모든 일 처리를 위임하는 한편, 공신력 있는 부동산 관련 업소 세 곳에 컨설팅을 의뢰하기로 했다. 질문의 요지는 빠른 매각 방법과 적정 가격을 알고자 하는 것이었다.
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■ 물건의 내용
소재지: 경기도 양평군 양동면 금왕리
지목 및 규모: 총 1만4천평(임야 1만평, 전 4천평)
임야 1만평중 7천평은 보전임지(공익임지)이며, 3천평은 준보전임지(준농림)임. 전 4천평의 용도지역은 준농림 지역임.
양동면은 양평의 동쪽에 위치했다고 해서 ‘양동면’이란 이름이 붙여졌다. 본 의뢰지는 396번 도로가 지나가는 금왕 삼거리에서 단월면 가현리 쪽으로 가는 상단 벗고개 아래 메덩골의 좌측 동남향에 위치한다.

이곳은 지리 정보를 믿고 다니기에는 불편한 곳으로 현황 도로가 없는데도 어떤 지도에는 도로가 있는 것처럼 표시되어 있기도 하다. 그러나 경사가 완만하고 시야가 탁트여 전망은 좋은 지역이다.

송파에서 승용차로 1시간10분 거리로 약 70Km 반경에 위치해 있다. 미사리를 거쳐 팔당대교를 건너 경강국도를 이용, 용문을 지나 봉상리 삼거리에서 우회전하여 328번지방도를 따라 약12Km쯤 가면 금왕삼거리가 나오고 다시 그곳에서 북쪽으로 약4Km 정도 가면 본 의뢰지에 이른다.

주변 환경 분석

양평군이 부동산 시장에서 빛을 보기 시작한 것은 전원주택 바람이 불기 시작하면서부터다.

양동면은 남쪽으로는 여주군 북내면과 동북쪽으로는 강원도 횡성군 서원면, 동남으로는 원주시 지정면에 접한 지역이다. 93년~97년 사이에는 한솔 오크밸리가 원주시 지정면과 횡성 서원면에 걸쳐 건설되면서 양동면에도 출입구가 생길 것이라는 기대감에 찾는 이들이 많은 곳이었다. 이 때 양동면일대의 가격도 준농림 전답이 1만~3만원 하던 것이 5만~13만원 선으로 상승하게 되었다.

그러나 지역 주민들이 가축을 대대적으로 기르면서 ‘양동’하면 축사나 돈사가 많은 지역으로 알려지게 되었고, 이후 IMF를 지나며 가격도 3만~7만원 선으로 하락하게 되었다.

지난해 이후부터는 다시 완만한 상승곡선을 그리고 있는데 이는 양동면이 한강수계 1권역이 아닌 2권역에 속해 다른 1권역에 비해 규제가 덜하기 때문이다. 게다가 현재는 축사나 돈사들이 수지가 맞지 않아 폐쇄된 곳이 많고 주민들 사이에서도 가축을 길러 얻는 수익보다 환경을 살려 부동산 가치를 높이는 것이 낫다고 판단하는 사람들이 늘었기 때문이다.

실제 축산업자들 사이에선 양동면이 한강 2권역에 속해 정화조를 설치하는 초기 비용이 부담스러워 이 곳을 피하고 있다.

의뢰지 입지 분석

금왕리는 산세가 좋아 고시원, 기도원, 사찰을 많이 짓는 지역으로 가격도 다른 지역보다 비교적 비싼 편이다. 본 의뢰지는 초입에 축사가 많은 게 단점이나 축사와의 거리가 5백m 정도 떨어져 냄새는 크게 우려하지 않아도 될 것으로 보인다.

현재 주변에 매물로 나온 것 중에는 대지 3백평, 전 2천7백평이 있는데 대학교 교수들이 동호인 전원주택을 지으려고 96년도에 평당 9만원 매입했던 것이다. 현재는 평당7만원에 매물로 나와 있다.

K씨가 의뢰한 땅은 동남향이고 지대가 낮은 반면 실개천이 가까이 있는 장점이 있다. 적정시세는 전의 경우는 평당 5만원대(총 2억원), 임야 중 보전임지는 5천원, 준농림 임야는 2만원대로 합계 9천5백만원이 되며 총액은 모두 2억9천5백만원에 이른다.

그러나 현 상황으로 보아 금액대가 크기 때문에 쉽게 거래되기는 어렵다고 본다. 따라서 값은 그대로 유지하되 분할 매각해서 각 매수인의 부담을 줄인다면 주변경관도 좋고 비포장 도로가 5백m 정도 있어 유리할 것으로 예상된다.

그밖엔 기도원, 도예전시장, 동호인 전원주택을 짓기에도 좋은 자리이나 사정이 급한데다 매수인을 만날 확률이 높지 않기 때문에 가격을 소액대로 하는 것이 좋다. 분할 매각이 유리한 좀 더 구체적인 이유를 들면 현재 이곳은 양평군이면서도 지리적인 여건상 출퇴근 전원주택 보다는 주말, 휴양, 실버주택지로 적합하기 때문이다.

또 장기적으로 위성방송이 빛을 보게 되는 2002년도에는 프리랜서를 지향하는 사람들이나 비교적 자유로운 직업을 가진 사람들이 많이 찾을 것도 예상된다. 더욱이 주 5일 근무제가 가시화되는 것을 감안하면 더욱 설득력을 얻을 것으로 보인다.

결론

이제는 수요자가 가격을 결정하는 맞춤 부동산 시대가 도래해 본 의뢰지처럼 금액대가 크면 매매하기가 어렵다.

양평군은 지역이 크다 보니 양평읍을 벗어나면 메인(main) 주택으로 생각하지 않는 게 일반적인 수요자들의 인식이다.

앞으로의 부동산은 금액대와 환경이 가장 중요하다. 따라서 본 의뢰지에 5천만원 이상을 개인이 투자하기에는 어렵다고 보고 전은 4백평 단위로 한 사람당 2천만원, 임야는 5백평~1천평 단위로 보전과 준보전을 포함해서 분할 매각해야 제값도 받고 매매도 빨리 성사 될 수 있다고 본다.田

글·진명기(전원주택 전문컨설턴트 02-536-2500)