부동산 컨설팅

인제군 현리 준농림지의 가치상승 요인과 처분 요령

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용인 수지에 사는 장상후씨는 평소 여행을 좋아해 많은 곳을 돌아 다녔다. 오토바이를 타고 전국일주도 했다고 하니 얼마나 여행을 좋아하는지 짐작할 수 있다. 96년에는 우연한 기회에 인제군 기린면 현리 주변 방대천변에 갔다가 준농림전 4천평, 대지1백50평 그리고 농가주택까지 포함하여 4천1백50평을 1억6천만원에 구입했다고 한다. 나이가 들면 주말농장을 운영하면서 가축도 기르고 친구나 친지가 오면 함께 즐기며 노후를 즐길 생각에서였다. 그후 장씨의 여행지는 주로 그 곳으로 한정 되게 되었고 처음 몇 번은 주말마다 다니면서 농사도 지어보고 적잖은 재미를 느꼈다. 그러나 점차 힘이 들고 처음 생각과는 다르다는 것을 깨닫게 되었다. 농사일이 공사판의 중노동 보다 힘들고 재미로 하는 농사라 이렇다할 수입도 못되는 데다 오가는 기름값도 만만치 않았다. 점차 오가는 회수가 줄어들더니 급기야는 ‘앞으로 어떻게 해야하나’하는 고민에 빠지게 됐다. 장씨의 생각은 우선 본전만 나오면 처분하겠다는 것이고, 그럴 수 없다면 가치를 상승시킬 수 있는 방법을 알고 싶어했다. 그리고 준농림 제도가 폐지되면 어떤 영향을 받겠는지를 궁금해했다
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입지 여건
인제군 동남향에 위치한 지역으로 31번 현리 삼거리에서 약3km 거리 방대천변 민박마을에 있다. 서향이며 도로가 북에서 남으로 지나는 막다른 외길로 2차선 도로와는 직선거리 3백m 이내이나 교량을 이용하여 안쪽으로 들어와야 하는 전형적인 강원도 산간 천변마을이다.

교통 여건 장씨가 의뢰한 땅은 승용차로 서울에서 3시간 정도 소요되는 지역이었으나 현재는 홍천 인제 구간이 부분 개통되어 2시간 30분 정도면 다닐 수 있다. 44번 국도 홍천을 지나 철정 검문소에서 우회전하여 내촌면을 지나 미교초등학교(444번지방도와 만나는 지점) 삼거리에서 10분쯤 가면 31번 국도 상남면에 닿고 다시 그 곳에서 15분 정도 가게 현리에 이르게 되는데 현리 삼거리에서 5분 거리에 위치해 있다.

입지 분석

인제군은 예로부터 주말 휴양지로 이름난 지역이다. 동쪽으로는 설악산이 대각선으로 가로막고 있고 남서로는 소양호가 있어 천혜의 산간 관광도시로 성장할 잠재력을 지니고 있다. 특히 현리 내린천변은 여름철 관광 명소로 유명했던 지역이었으나 한때는 내린천에 댐이 건설된다는 이야기가 나돌기도 했었다.

현리에서 인제읍으로 이어지는 내린천변 고사리도로변, 서리 강변, 북리 도로변의 준농림지는 20만~30만원을 호가한 적도 있었다. 현재는 10만~15만원선에 매물이 나오고 적은 평수는 평당 17만원선에 거래되기도 한다.

그러나 방대천변은 인지도가 떨어져 4만~15만원선에 거래가 되었으며 현재는 거의 거래가 없는 상태다. 한때 방동약수 근처 진동에 스키장이 들어온다는 이야기가 있어 외지인들이 마구잡이 토지를 구입한 적도 있으나 낭설로 그치고 말았다.

답사차 장씨의 땅이 있는 곳에 갔다가 우연히 옆집 할아버지를 만났다. 내가 부동산쪽 일을 한다고 했더니 대뜸 평당 12만원 정도면 팔겠다는 제의를 해 왔다. 그 할아버지 댁은 전체 평수가 1천평으로 부지 위에는 수리한 농가 한 채가 있고, 그중 포도밭이 6백평, 논이 4백평이었다.

할아버지를 만나고 나오면서 ‘버려진 진주’는 임자를 만나기 전까지는 가치가 없다는 진리를 다시 한번 생각하게 되었다. 그 집은 옛날 방앗간 터로 가옥상태가 양호해 잘만 개조를 하면 여름철 민박겸 찻집으로 안성맞춤이고 매매하는데도 유리할 텐데 그냥 묵혀 방치된 상태이기 때문에 제값을 받기 어려워 보였다.

가치상승 요인

의뢰자인 장씨의 땅도 마찬가지였다. 지목상 전으로 되어있는 3천2백평은 농사를 짓는 생색만 내어 일부 도라지를 심는 것 외에는 잡풀과 나무가 우거져 있었다.

지역적으로 임야 시세는 3천원~1만원 선인데 지목이 전으로 되어 있다고 밭 시세를 줄 사람은 별로 없다고 본다. ‘보기 좋은 떡이 먹기도 좋다’고 포장이 필요하다는 얘기다. 농가는 민박 겸 찻집으로 사용하려는 사람에게 전세를 주는 것도 매매가격을 상승시키는 요인이 될 것이며 쉽게 처분 할 수 있는 길이 된다.

농가를 너무 요란스럽게 수리 할 필요는 없고, 순수하게 옛날 시골 외가 같은 분위기를 만드는 것이 중요하다. 이렇게 꾸미는 비용이 부담이 된다면 예술가에게 조건부로 임대를 주는 것도 한 방편인데 수리비용 일체를 임대인이 부담하고 5년 후엔 몸만 나가는 조건으로 임대하면 된다. 그렇게만 된다면 물건 자체가 달라지고 빨리 좋은 값을 받을 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다.

준농림 제도 폐지에 따른 영향

건교부에서는 지금의 준농림제도가 난개발의 주범이 되어 피해가 심각하다고 결론 내리고 준농림제도를 없애기로 했다. 대신 새로운 형태의 제도를 도입, 2002년부터 시행하기로 했다.

이 제도가 도입이 되면 현재 전국토의 26%인 준농림지는 대폭 축소되어 10%밖에 남지 않게 된다. 이런 영향을 가장 많이 받는 지역이 제주도와 강원도가 될 것이라는 이야기가 많은데 이는 이 지역의 토지 시장이 침체될 것이라는 이야기와도 맥을 같이 한다.

그러나 강원도는 지역 특성상 공장지대가 아니어서 전원주택을 짓는 데는 그 영향이 적다고 본다. 전원 부지는 환경의 쾌적성이 부동산 가격을 좌우하기 때문에 이런 부지는 큰 타격을 받지 않는 대신 자연마을과 동떨어진 준농림 임야 중 경사도가 15도 이상인 지역은 영향이 있을 것으로 예상된다.

결론

의뢰지는 농림지역이 된다고 가정을 해도 처음에는 큰 폭의 하락이 예상되나 차츰 회복할 것으로 보인다. 또 부지 상단에 동서고속도로 현리 인터체인지가 생긴다는 얘기도 들려 섣부른 매매는 삼가는 것이 좋겠다.

현재 휴경지나 다름없는 의뢰지를 우선 옥토로 만들고 가옥을 테마형 민박이나 찻집으로 꾸며 때를 기다리는 것이 우선이라고 하겠다.田

글·진명기(전원주택 전문컨설턴트 02-536-2500)

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