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[부동산 진단] 04. 호모 어바누스(homo urbanus), 도시형 인간시대에서 토지 시장
2016-06-01

호모 어바누스(homo urbanus),
도시형 인간시대에서 토지 시장

제러미 리프킨 저서 <3차 산업 혁명>에 의하면 500년 전 조상들은 평생 평균 1천 명 정도의 사람들을 만났다고 한다. 하지만 이 수치는 오늘날 크게 늘어났다. 맨해튼 중심가의 평범한 뉴욕 시민 한 사람이 자신의 집이나 사무실로부터 반경 10분 거리 내에서 22만 명에 둘러싸여 생활하거나 일하는 시대가 됐다. 

이렇듯 도시에 인구가 밀집됐지만, 빈집은 날로 늘어나고 있다. 아이러니가 아닐 수 없다.  서울에만 빈집이 1만 채며 전국적으로는 100만 채가 된다고 한다. 일본도 빈집이 820만 채이며 해마다 20만 채씩 늘어나고 있다. 비싼 집값 때문에 도시를 떠나고 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 현상이 토지 시장에는 어떠한 영향을 미칠까?

글 진명기(토지 컨설턴트), 『돈 버는 땅 돈 되는 전원주택』 저자

역사는 반복된다
고대, 로마 인구가 100만 명인 때가 있었다. 이 때 모든 길은 로마로 통한다는 말이 생겼다. 하지만 농지투자에 열을 올린 집권 세력에 의해 산림이 심각하게 훼손됐고 이는 기상 변화를 일으켰다. 여기에 농지를 소유하지 못한 중상층이 식량위기를 겪으며 로마를 떠났고 인구가 감소한다. 사실상 로마제국의 패망은 외국 군대가 아니라 중산층의 몰락이었다. 인구 감소와 패망 후 로마 인구는 10만 명으로 크게 줄었고, 길은 로마로 통하지 않았다. 역사에서 비슷한 상황이 다시 등장한다는 점을 간과해서는 안 된다. 때문에 역사는 중요하다.

인구가 증감하면 용도지역도 바뀌어
주상 복합 건물 1동에 일개 면 인구보다 많이 모여 사는 시대가 됐다. 백만 명 이상인 도시가 일본에 12개라고 한다. 한국에도 백만 명 이상 도시가 9개다. 비슷해 보이지만 우리나라의 인구 밀도가 일본보다 높으므로 부동산 가치를 판단하는 기준도 다르다. 
2015년 행정자치통계연보를 보면 인구의 49.4%(2,536만 명)가 국토면적 11.8%인 서울과 경기, 인천에 거주하고 있다. 집값 상승으로 유입인구보다 유출인구가 많은 서울은 주민등록인구 1천만 명에 미달할까봐 안절부절못하고 있다.
권력은 국민의 표의表意에서 나오며 정책 또한 표를 의식하지 않을 수 없다. 법은 사람에 의해서 만들어지고 바뀐다. 현재 아무리 좋은 상업지역이라도 인구가 계속해서 줄어들면 상업가치는 없어진다. 또한 지방에 농지 정도 가치밖에 나가지 않는 많은 지역은 앞으로 더 늘어날 것이다. 
미국 디트로이트 시는 50년대 미국 자동차 산업의 중심지로 호황을 누리다 일본 자동차가 상륙하며 쇠퇴의 길로 접어들었다. 50년대 180만 명에 달했던 인구는 최근 70만 명으로 줄었고 주택 등 부동산 가격도 폭락했다. 파산도시로 전락한 디트로이트 시는 지난해부터 빈집을 1천 달러(약 1,190만 원)에 매각했다. 빈집이 늘어나자 시가 ‘유령 도시’로 변하는 것을 막기 위해서다. 산업도시 울산시도 3개월 째 인구감소 비상이다. 귀농귀촌 유치에 힘쓰며 계획관리지역 건폐율을 40%에서 50%까지 완화하고, 용적률은 100%에서 125%까지 할 수 있도록 하는 정책을 마련하고 있다. 인구가 입지 조건을 변화시킨 것으로 볼 수있다. 따라서 앞으로는 틈새시장에서 돈을 벌 기회가 올 것이다. 지자체마다 인구를 늘리려고 야단이다. 인구가 감소한 지역의 부동산은 전쟁보다 무서운 부채로 변할 수 있기 때문이다.

토지 투자자들이 빠지기 쉬운 함정
노출효과
저금리 시대로 접어들면서 주춤하던 부동산 주거 시장에 온기가 도는 것처럼 느껴진다. 언론에서는 매일 전세매물 부족으로 전세가 상승이라는 기사가 도배를 이룬다. 전세기간이 끝나가는 사람들은 불안하다. 시기적으로 집을 사야 하는지 전세금을 올려 주고라도 그대로 있어야 하는지 고민하는 사람들이 많다고 한다. 언론의 특성상 많은 사람의 관심을 유도하기 위해 자극적인 내용을 내보내기 마련이다. 여기에 함정이 있다. 보통 사람들이 이런 기사들을 자주 접하면 그 내용대로 생각하게 된다는 것이다. 물론 모르는 정보를 알게 된 것은 좋은 일이다. 그러나 자신의 소득과 이자부담 능력, 미래 가치 등을 고려해서 판단해야 한다. 
특히 토지의 경우, 언론에 자주 노출되는 지역들을 자신도 모르게 예전부터 잘 알고 있는 지역으로 착각해서 판단하는 경우가 많다. 이런 현상을 ‘노출효과’라 한다. 토지는 개개 필지의 특성상 수많은 함정이 내재 돼 있다. 그래서 현장이 중요하다. 

NPL의 함정
요즈음 경매시장에서는 NPL에 관심이 많아지고 있다. NPL은 부동산 담보 부실채권을 말한다. 부실채권 중에는 시세의 10~20%에 불과한 좋은 상품도 있다. 그러나 총액대가 100억 원 이상이라면 개인 투자자의 입장에서는 그림의 떡이다. NPL 상품 중 1~3억 선인 토지 상품 중에서 좋은 상품이 별로 없다. 그런데 일반 사람들은 급매물보다도 못한 NPL 상품에 관심을 가지곤 한다. 잘못된 정보는 차라리 모르는 편이 낫다. 
  
사람이 답이다
누구나 한 분야에 10년 이상 몸 담고 있다면 그 분야에서는 전문가라고 해도 좋을 것이다. 물론 관련 분야 전문가라고 해서 다 아는 것은 아니지만 매도·매수자를 찾는 데는 도움이 될 것이다. 부동산을 관리하며 통제하는 데도 도움이 될 것이다. 부동산 매물을 찾는 것은 온라인에서도 얼마든지 가능하다. 그렇지만 가치를 판단하는 것이 결국 사람이 한다. 정보가 부족하거나 지식이 없으면 전문가를 만나면 된다. 사람들은 조금만 아파도 의사를 찾고 해마다 건강 검진을 받는다. 사소한 문제가 생기면 조그만 이익을 위해서 변호사를 찾는다. 그렇지만 평생 모은 큰 재산을 관리하는 데는 무지한 경우가 많다. 
부동산도 관리는 사람이 한다. 본인이 아니면 다른 사람이 관리해야 통제가 된다. 그래야 자산 가치를 보전할 수가 있다. 주변에 부동산 전문가가 없으면 당장 친구로 만들 전문가를 찾아 나서라. 앞으로는 저성장 시대로 갈 수밖에 없다는 것이 누구도 부인 못 하는 사실이다. 이제 보유만으로 돈을 버는 시대는 지났다. 현재 자산의 70% 이상을 소유하고 있는 부동산을 관리하고 통제하기 위해서는 전문가를 친구로 만들어야 한다.

저금리 시대 부동산 투자법
알렉산더 대왕의 지혜 
현재 서양에는 300년 동안이나 제우스 신전에 복잡하게 묶여 있어 누구도 풀지 못했던 고르디우스 매듭을 단 칼에 베어 버렸다는 알렉산더 대왕의 지혜가 필요한 시기다. 특히 불황기에는 정부든 기업이든 개인이든 간에 지식이 부족하거나 정보가 왜곡될 수도 있다는 사실을 유념해야 한다. 그러므로 누구의 말도 함부로 믿어서는 안 된다. 스스로 확인할 수 있는 안목을 기르거나 믿을 만한 전문가와 친해져야 한다. 100명이 같은 한 방에서 똑같은 정보를 들어도 올바른 판단을 내리는 사람들은 3~4명에 불과하다고 한다. 모두가 같은 장소, 같은 시간에 똑같은 정보를 입수한다 해도 이를 이해하고 판단하는 데는 차이가 나타난다는 것이다. 
현재 부동산 중에서도 주거시장을 보더라도 여러 가지 설들이 난무하다. 비가 오는 하늘을 보고도 어떤 사람은 긍정적인 면을 보지만, 보통 사람들은 부정적인 면을 발견하듯 말이다. 심리학자이며 하버드대 행복학 강의로 유명한 숀 아쳐 교수는 저서 <행복의 특권>에서 인간의 뇌는 원래 보고 싶은 것만 보고 나머지 것은 외면해 버리는 대단히 까다로운 존재이기 때문에 그러하다고 봤다. 
열린 마음으로 새로운 기회를 모색하고 이를 적극적으로 활용해야 한다. 습관에는 강력한 관성이 숨어 있다고 한다. 그저 앞만 보고 아무 생각 없이 무기력하게 지나만 갈 것인가. 아니면 주변에 새롭게 벌여진 좋은 기회들을 받아들이겠는가. 매일 세 가지 좋은 일을 기록하는 습관을 가져보자. 생각이 바뀌고 나서 3개월 정도 지나면 행동이 바뀐다고 한다. 요즈음 사람들은 앞날을 어둡게 보고 극심한 무력감에 빠져들고 있는 것 같아 안타깝다.  
  
위기 속, 작지만 기회도 있다
코페르니쿠스는 1543년 누구나 천동설을 믿었던 시기에 자신의 저서 <천구의 회전에 관하여>에서 천동설을 부인하고 지동설 주장했다. 코페르니쿠스와 같은 역발상이 필요한 때다. 베이비붐 세대(1956~65년 생)의 은퇴가 본격화되고 치솟는 주거비용과 교육비 등 경제적 이유 등으로 도시 속 농촌으로 발길을 돌리는 수요자가 늘어나고 있다고 한다. 매년 70만 명 정도가 은퇴한다고 생각하면 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다. 
저성장, 인구감소, 고령화는 저금리와 연결된다. 자산소득의 확보 방안이 힘들어진다는 뜻이다. 효율적인 자산관리는 필수 불가결한 난제가 됐다. 기대수익률을 5~7%로 낮추는 대신에 지출항목을 선택해야 할 시기다. 
  
토지 전문가와 상담 후 투자
귀농귀촌에 필요한 토지는 상대적으로 미래 가치가 있는 토지가 될 것이다. 토지의 속성을 잘 알면 투자 수익이 큰 반면 환금성이 어렵고 위험도 크다는 사실이다. 미래의 가치는 지금까지와 다르게 나타날 것이다. 아무리 경험이 많아도 투자하기 전에는 반드시 토지 전문가와 상담을 해야 리스크를 줄이며 투자 수익을 기대 할 수가 있다는 것을 명심하라. 

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