부동산 컨설팅

남양주 수동면 준농림지의 교환 전략

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불황기에는 부동산 매매도 가뭄에 콩나듯 뜸해진다. 매매가 거의 이뤄지지 않다보니 이중 적잖은 사람들은 여러 궁리 끝에 ‘교환을 한번 해보면 어떨까’ 하는 생각을 하게 된다. 남양주 수동면에서 건축업을 하고 있는 K씨도 보통 사람들이 생각하는 것처럼 ‘매매는 어려우니 아파트와 교환을 한번 해보면 어떨까’ 하고 의뢰를 해 왔다. K씨가 소유한 토지는 서남향 부지로 계단식 건답 1천2백평과 경사도가 완만해 밭으로 개간하여 사용중인 임야 8백평을 포함하여 2천평 규모다. 가격은 매매일 경우 평당 10만원씩 2억원을 받고 싶어했고, 교환 방식을 택할 경우엔 평당 12만원씩 2억4천만원에 처분하고 싶어 했는데 자신이 건축 일을 하고 있으니 요즈음 집이 있는 것을 원하는 수요자의 취향에 맞는 집을 지어 주는 조건을 붙인다는 것이었다.
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남양주 수동은 송파에서 40km 반경에 위치하면서도 마석 시내를 통과해야 했기 때문에 1시간 이상 걸려 수도권과 근거리이면서도 먼 거리로 느껴졌었다. 그러나 경춘가도 마치터널을 지나 천마산 스키장 입구 쉼터 휴게소가 있는 묵현리에서 외곽도로가 개통이 되고 이 길이 362번 지방도로와 연결이 되어 상습적인 체증구간이 없어져 송파에서 40분대로 빨라졌다. 본 의뢰지 는 가양 초등학교입구에서 약4km 거리에 위치해 있다.
입지분석 및 주의할 점

남양주시는 서울 동부지역에 위치한 위성 도농 복합도시로 전원 아파트가 많이 들어섰으며 그 중에서도 전원주택지로 유명한 지역이 수동면이다. 북으로는 주금산 서쪽으로 천마산, 동쪽으로 축령산에 둘러 싸여 서울 도심을 떠나 잠시 쉬었다 가기에 알맞은 장소다. 주변에 높은 산이 많아 골짜기가 깊고 주변에 맑은 물이 있어 강원도 골짜기에 들어온 기분이 드는 곳이 이기도 하다.

마석에서 현리를 가려는 사람들은 대성리를 지나 청평쪽으로 가는 것보다 지름길인 362번 도로를 따라 다니게 마련이다. 마석을 거치지 않고 쉼터 휴게소에서 수동으로 들어갈 수 있는 외곽도로가 생겨 서울 동부권 진입이 편리해진 만큼 전원주택을 찾는 사람들이 적지않다.

그러나 수동면은 길도 좋아지고 시간도 단축됐으나 대중교통을 이용하기에는 불편한 점이 많다. 또 큰산 기슭에 있어 겨울철에는 해가 짧은 게 단점이며, 눈이 내리게 되면 교통이 더욱 불편해 질 수 있어 출퇴근 전원주택 보다 주말주택이나 실버주택으로 적당한 지역이다. 전원주택을 지을 수 있는 시세는 보통 대지는 평당 30만~40만원 선이며, 준농림전은 8만~20만원, 답은 7만~15만원, 그리고 준농림임야는 5만~15만원 선이다. 수도권 근거리에 위치해 경관이 수려하면서도 교통편과 소요시간 때문에 양평이나 가평 포천에 비교해서 가격이 저평가 되어있다.

앞에서도 말했지만 불경기에는 매매보다는 교환 쪽으로 눈을 돌리는 이들이 많다. 그러나 교환에는 하자 있는 물건이 많다는 게 특징이다. 교환은 대부분의 사람들이 끝내 매매가 되지 않아 이 방식을 택하는데 거의가 교환에 조금의 웃돈 받기를 원한다.

그러나 아파트는 가격을 검증하기 쉬우나 토지는 어렵다. K씨는 비교적 좋은 조건이나 현실적으로는 아파트와 준농림지를 교환하려고 하는 사람이 극히 드물다는 게 문제다. 권리금이 많은 상가나 상권이 형성되지 않는 상가에 웃돈을 붙여서 교환하려는 사람들이 주로 관심을 가질 것으로 보이나, 그러나 이 것 역시 크게 그대하기는 어려울 것으로 보인다.

수동면은 한때 축사가 많았으나 지금은 없어진 것들이 많아 전원주택을 짓기에 좋은 지역이다. 수동면에서도 수산리는 안쪽에 위치해 출퇴근 전원주택지보다는 실버, 휴양, 주말주택지로 판매 계획을 세워야 한다. 현재 상황에서는 서울 아파트와 교환한다는 것은 극히 어렵다고 본다. 혹시 많은 웃돈을 포함한다면 몰라도 대부분의 서울 아파트 소유주가 원하지 않을 것이다.

다만 K씨가 건축업을 하고 있으니 이것은 일석이조의 좋은 일이 될 것이다. 그러나 요즈음 수요자들은 사례를 중요시하는 경향이 있다. K씨가 지어준 집을 집 정도 보여줄 수 있다면 준농림지를 매입하고 집을 짓는데 골치 아프다고 생각하는 사람들에게 안심하고 믿게 할 수 있다. 부지 매매는 물론 건축일도 맡긴다고 보아 일석이조의 효과를 볼 수 있을 것이다.

실버, 휴양, 주말주택을 갖고 싶어하는 사람들이 많은 것을 고려해, 교환 방식을 제외한 매매나 조건부 건축으로 거래하는 것이 유리하다고 본다.田

■ 글·진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)