분석과 전망

주택·부동산 시장 의 동향과 전망

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지난 한해 부동산시장에서는 주변환경의 종잡을 수 없는 변화 생산자, 소비자 모두가 갈피를 잡지 못하고 더러는 적지 않은 손해를 보는 경우가 많았다. 이는 경제여건이 너무도 급격히 변화한데에도 그 영향이 크지만 우선적으로는 지난해 초 잠깐의 경기회복세에 들떠 정확한 분석을 간과한 때문이다. 최근 부동산시장은 시장 자체의 내부적 요인뿐 아니라 거시경제여건의 변화에도 크게 영향을 받고 있다. 따라서 거시경제 여건을 토대로 지난 한해 부동산 시장을 분석하고 이를 통해 다시 올 한해 부동산 시장의 변화를 예측, 미리 대처할 필요성이 있다. 이러한 의도에서 대한주택공사 주택연구소 김용순 경기동향분석팀장의 ‘주택시장, 2000년 평가 및 2001년 전망’과 건교부 ‘2000년 토지시장 분석과 올해의 전망’을 정리해 실었다.
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주택시장의 평가와 전망

작년 주택시장은 빠른 경기회복과 정부의 주택경기부양노력에도 불구하고 국제유가 급등, 구조조정 지연 등 대내외 경제불안요인이 대두되고 난개발방지를 위한 각종 개발규제가 강화되었으며 구조조정으로 주택업체의 자금난이 가중되면서 전반적으로 침체양상을 보였다.
올해도 국내경제는 내수위축에도 불구하고 세계경제호황에 따른 수출 증가에 힘입어 잠재성장률 수준인 6% 내외의 성장세가 지속될 것으로 전망되나, 최근 들어 대우차 매각지연, 현대건설의 유동성위기, 2단계 구조조정 본격화, 주가폭락과 신용경색, 국제유가급등 등 국내외 불안요인이 심화되고 있어 향후 경제여건이 불투명한 상황이다.

향후 경제여건이 비교적 안정적으로 진행된다고 볼 때 올해 주택시장은 작년과 비슷한 양상을 보이면서 다소 회복될 것으로 기대된다. 그러나 경제성장세 둔화와 거주개념의 확산 등으로 인해 주택수요가 크게 회복되기 힘들고, 주택업체의 자금난 심화와 신규보증여력 약화, 난개발방지를 위한 각종 개발규제 강화 등으로 인해 신규주택공급도 위축될 것으로 보여 회복세는 제약될 것으로 전망된다.

물론 신도시개발 가능성, 부동산투자회사제도 시행 등 주택시장 내부적인 변수도 있으나 단기적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다.

따라서 올해 주택시장은 주택가격의 ‘매매약세·전세강세’기조가 이어지면서 투자가치에 따른 시장양극화현상도 지속될 전망이다. 한편, 전세가격 상승, 수도권 택지부족, 소형주택공급 부진의 영향으로 전세 등 임대 및 소형주택수요는 꾸준할 것으로 예상된다.

주택가격

2000년도 매매가격은 주택재고확충에 따른 소유개념의 약화, 경제불안에 따른 구매심리 위축, 소득불균형에 따른 실수요의 구매력제약, 유동성 중시경향과 정부지원에 따른 신규분양 선호 등으로 인해 소폭 상승에 그친 반면, 전세가격의 경우 소형주택건설 감소에 따른 입주물량 감소, 재건축확산에 따른 이주수요 증가, 경기회복에 의한 신혼·분가수요 증가, 지역간 불균형 성장에 따른 수도권인구집중 등으로 수급불균형이 심화되고, 신세대가구의 거주개념 확산과 매매가격 안정에 따른 집주인의 보상심리 등으로 인해 99년도에 이어 급등세가 지속되었다.

이러한 ‘매매약세·전세강세’ 현상은 올해에도 지속될 것으로 보이나, 거시경제여건이 개선될 경우 상대적으로 저렴한 주택가격과 전세가격 급등에 따른 임대수요자의 자가전환, 소득증가·저금리 및 금융·세제지원 확대 등에 의한 실수요의 구매력 회복, 신규주택공급 감소로 인한 가격상승기대심리 등으로 인해 소형주택을 중심으로 작년보다는 매매가격 상승폭이 다소 높아질 것으로 전망된다.

2000년 주택가격은 전국 평균 1.5%(서울아파트 6∼6.5%) 수준에서 올해에는 2∼3% (서울아파트 5∼7%) 수준을 기록할 것으로 보이나, 경제불안이 지속되거나 더욱 악화될 경우 주택가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 전세가격은 2000년 전국평균 12∼13%(서울아파트 14∼15%) 수준에서 올해에는 연간 8∼10%(서울 아파트 10% 내외) 수준으로 기록할 것으로 보인다. 그러나 지난 2년간의 누적상승(30∼50%)과 월세공급 확대에 따른 높은 전환이율로 인해 세입자의 주거비 부담은 더욱 가중될 것으로 보여진다.

주택건설

1999년 8월 이후 큰 폭의 증가세를 보여온 신규주택건설실적은 작년 하반기 들어 증가세가 다소 둔화되었다. 특히 주택건설선행지표인 건설수주·설계도서실적의 경우 2000년 2/4분기 이후 증가폭이 둔화세로 돌아서고 최근 들어 감소양상을 보이고 있다.

이러한 주택건설의 위축은 부채비율 규제, 2단계 구조조정 등에 따른 주택업체의 자금난이 가중되고 있는데다가, 지방분양시장의 침체국면이 장기화되고 그나마 회복세를 보이던 수도권분양시장마저 크게 위축되면서 아파트건설이 부진하였기 때문으로 보여진다.

특히, 공공부문의 소형분양 및 임대주택건설실적은 소형주택의무건설비율 폐지, 분양권규제 등으로 민간업체의 참여가 저조하여 작년 9월말까지 82,407호로써 당초 목표물량(30만호)대비 27.5%에 불과 하는 등 크게 부진한 상황이다.

신규주택건설은 가구증가 등 주택소요가 여전하고 100%에도 못 미치는 주택보급률(서울 등의 경우 더욱 낮음) 등으로 확대 필요성이 여전함에도 불구하고, 경제불안으로 인한 구매력 제약과 투자기피로 인해 유효수요의 회복이 제약되고, 주택업체의 자금난 심화와 퇴출, 수도권 가용택지의 절대부족과 개발규제의 강화, 유가급등에 따른 건설원가상승부담 등으로 공급기반이 약화되어 공급확대는 기대하기 힘들 것으로 전망된다.

전반적인 공급여건을 감안할 때, 작년 신규주택건설(사업승인기준)물량은 당초 공급목표 50만호에는 미달해 99년도보다 소폭 증가한 43만호 내외에 그쳤으며, 올해에도 공급여건이 크게 개선되기 힘들 것으로 보이는 바, 작년과 비슷하거나 오히려 소폭 감소할 우려가 있다.

한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 중소형평형 및 임대주택에 대한 수요증가세는 올해에도 지속될 것으로 보이는 바, 중소형 및 임대주택 공급비중은 작년보다 다소 증가할 것으로 예상된다.

신규분양

올해 분양시장은 2000년과 비슷한 침체국면이 이어질 것으로 보이나, 현대건설문제가 완만히 해결되고 2단계 구조조정이 조기에 마무리된다는 전제하에, 정부가 주택경기부양기조를 유지하면서 판교 등 신도시개발을 확정하게 될 경우 업체의 적극적인 분양전략, 개발규제에 따른 공급과잉 완화 등으로 서울 및 신도시개발지역을 중심으로 다소 회복될 것으로 전망된다.

그러나 지방도시의 경우 개발가능성이 높고 신규공급감소로 대기수요가 많은 일부 지역을 제외하고는 침체국면이 지속되는 등 회복세는 더딜 것으로 보이며, 수도권지역도 개발규제강화(용적률 인하, 기반시설 설치비용 등) 및 국제유가 상승 등으로 사업성택지확보가 어려워지고 분양가 상승압력이 가중될 것으로 보여 회복세는 제약될 것이다.

한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 실수요층을 중심으로 한 중소형아파트 및 임대주택에 대한 수요는 올해에도 증가할 것으로 전망되는 바, 제한적이기는 하나 이들 부분에 대한 분양성은 다소 개선될 전망이다.

토지시장의 평가와 전망

2000년 토지시장 분석

토지가격은 1999년 1/4분기부터 하락추세를 벗어나 7분기 연속 상승추세를 보이고 있으며 2000년 3/4분기에는 전기대비 0.23% 소폭 상승하여 전년말에 비해서는 1.14% 상승하였다.

지역적으로는 중소도시(전년말대비 1.35%)와 군지역(1.40%)의 상승폭이 대도시(0.93%)보다 상대적으로 컸고, 용도별로는 개발제한구역의 재조정 및 해제에 대한 기대감을 반영하여 녹지의 지가상승률이 2.24%로 가장 컸으며 준도시지역의 지가도 2.04% 상승했다.

반면, 용적률과 개발규제 강화로 투자매력이 감소한 준농림지역은 3/4분기에 0.29%의 상승률을 보여 99년말에 비해서는 1.55% 상승하였고 상업지역(0.75%)과 주거지역(0.79%)도 소폭 상승에 그쳤다.

한편, 토지거래는 2000년 상반기 동안 소규모 토지거래가 활발하여 거래 필지수는 1.3% 증가하였으나 거래 면적은 3.6% 감소했다.

2000년 상반기 중 전국 토지거래는 933,108필지, 1,113.5km2가 거래되어 필지수로는 1997년의 95%수준이고, 면적으로는 97.3% 수준이다. 지역별로는 인천, 대전, 경기, 서울에서 거래가 두드러지고 울산, 광주, 부산, 경북에서는 상대적으로 감소했으며, 용도지역별로는 도시지역 거래가 증가하였고 비도시지역은 건축규제강화로 인해 거래규모가 큰 농지와 준농림지역의 거래가 줄었다.

그리고, 작년 7월부터는 수도권 준농림지 규제강화로 토지거래 필지수가 99년동월비 20%이상 감소하기 시작했다.

2001년 토지시장 전망

토지시장은 올해에도 수급불일치에 따른 가격상승은 없고 2000년 상반기의 완만한 상승세를 유지하여 1% 내외의 상승률을 보일 것으로 전망된다.

소규모 주택공급이 부족하지만 전체적으로는 주택공급이 부족한 상황이 아니며 오피스빌딩 신규공급 규모도 2002년까지 충분히 확보됨으로써 신규 토지수요는 크지 않을 것으로 보여지며, 또 준농림지역 폐지로 토지거래가 급감하고 건설업체들의 자금난으로 자체 개발사업도 감소하여 토지가격은 보합세를 보일 것으로 예상된다.

다만, 준농림지역 중에서 도시지역으로 편입될 가능성이 높은 지역, 그린벨트가 해제될 가능성이 있는 녹지지역 그리고 접경지역은 개발에 대한 기대심리로 가격상승이 예견된다.

한편, 판교 신도시 건설을 놓고 많은 논란이 일고 있는데, 이는 실시되더라도 기존 신도시와 같이 고밀주거용으로 건설하는 것은 거의 불가능하고 기존의 지가에 어느 정도 반영되어 있어서 가격상승에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보여진다.

또, 부동산투자회사법이 시행되면 사업성이 유망한 상업용 건축물을 중심으로 부동산 개발사업이 우선 진행될 가능성이 크므로 상업용 토지의 거래와 가격 상승은 어느 정도 예상된다. 다만, 시장의 여건상 2003년 이후에 입주할 수 있는 건물이 투자 유망한 대상으로 판단된다.田