인제 내린천 상류지역 준농림지의 전원주택단지 개발전략

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오랜만에 내린천을 찾았다. 인제에서 부동산을 하고 있는 J씨로부터 이곳의 매물에 대한 컨설팅을 의뢰 받아 간 것인데, 개인적으로 내린천 주변에 관심이 많았던 터라, 먼길을 재촉했다. 그리고 먼저 미산계곡 주변을 잠시 둘러보았다.
미산계곡은 내린천 상류에 위치해 있다. 지겨움을 느껴질 만큼 많은 눈으로 지난겨울 사람들의 발길이 뚝 끊겼던 이곳도 이젠 제법 봄기운이 감돌았다. 이곳저곳에 봄꽃이 만발해 지나는 이들의 발목을 붙잡고, 사람들의 얼굴에는 활기가 가득하다.
“고장이라도 난 듯 침묵했던 전화기가 드디어 울음을 터트렸고, 주인이 없이 잠자던 부동산도 이제야 기지개를 폅니다.” 감정을 의뢰한 J씨의 말이다. 한때 이곳은 복부인들이 모여들어 ‘묻지마 투자’로 유명한 곳이었다. 상승곡선을 그리던 시세가 준농림 지가 평당 10~15만원 선에 이르렀었다. 그런 이곳에 지금 8천5백평이나 되는 경사지 밭이 평당 3만5천원에 매물로 나와 있었다. 바로 컨설팅을 의뢰 받은 땅이다.
의뢰인은 이 땅을 개발하기로 마음먹고 지주와 투자기간 6개월에 일정 수익 이상을 분배하기로 약정을 했다고 설명했다. 그리고 요즘 같은 저금리시대에 퇴직금을 은행권에 묻어둔 퇴직자들을 설득, 개발을 한다면 은행 이자보다는 높은 수익이 보장해 줄 수 있다고 생각돼 결정했다고, 그러나 지역정서만을 믿고 막상 계약을 체결하고 나니 분양에 대한 자신감도 떨어지고 불안감이 앞서 컨설팅을 의뢰했다는 것이다.
의뢰내용은 전원주택단지 개발의 타당성과 적정 분양가, 지적상 필지만 분할해서 매매할 경우와 토목공사와 건축 후 매매의 비교이다.
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■ 질문요약
1. 전원주택단지의 알맞은 필지분할면적 및 분양가
2. 필지분할 매매와 토목공사와 건축을 포함한 매매의 비교 분석
■ 입지분석
소재지: 강원도 인제군 상남면 미산리
규모: 전 8천4백평, 대지 1백평, 농가 1동
용도지역 : 준 농림 지역

■ 지리적 입지요건

본 의뢰지는 동서울에서 약 150㎞ 반경에 위치하고 있으며, 경춘 국도6번 도로와 44번 도로를 이용해 다다를 수 있는 미산계곡에 위치해 있다. 또 철정검문소에서는 약40㎞거리로 451번 도로와31번 국도를 이용해 갈 수 있으며, 홍천에서 1시간 거리이다.

상남면 사무소에서 동남쪽 10㎞ 지점에 위치해 있으며, 내린천 상류에 속하는 미산(美山)계곡은 이름처럼 산세가 빼어나고 물이 맑은 곳이다. 오지에 속하기는 하나 때문에 천연 원시림의 보고가 됐다.

이 지역에는 주목, 가문비나무, 전나무를 비롯해 많은 종류의 나무가 무성하게 자생하고 있으며, 깊은 계곡에는 년수를 헤아릴 수 없는 노송도 허다하다.

또 기이한 형상의 암벽사이로는 전혀 오염이 없고 맑은 시원한 물이 흐르는데, 계곡을 따라 흐르는 이물이 국내에서 유일하게 남쪽에서 북쪽으로 흐르는 내린천을 이룬다.

이를 따라 5㎞정도 내려가면 양지말 ‘합소‘라는 곳에 이르게 되는데, 이곳은 두개의 계곡에서 흘러나오는 물이 합해져 나가는 지점으로 모래와 자갈이 쌓여 넓은 분지를 형성하고 있다.

그리고, 다시 이곳을 지나 소개인동 약수터 방향으로 가다보면 모래밭이 많은 지역에 위치한 의뢰지와 만나게 된다. 본 의뢰지가 위치한 미산계곡 일대는 중부권의 월악산, 용화구곡과 시간적으로 비슷한 거리에 위치해 지가도 비슷한 수준을 유지한다.

그러나 의뢰지 바로 앞 계곡은 모래와 돌로 된 분지가 장관을 이루며, 또 수심이 얕아 가족단위로 물놀이를 즐기기에 안성맞춤인 곳이다. 따라서 이러한 주변환경을 이용 테마형 전원단지를 구성할 수 있는 본 의뢰지는 그 가치에 있어서 월등히 높다할 수 있다.

■ 전원주택단지 개발 타당성

전원주택 및 단지를 개발하기 위해서는 우선 철저한 입지분석이 선행되어야 한다. 그리고 이러한 입지분석을 통해 얻어진 결과를 가지고 개발하고자 하는 곳의 방향을 설정하고 철저한 계획을 수립해야 한다.

만약, 이를 무시하고 단순한 느낌이나 주변의 분위기에 휘말려 일을 진행한다면 열에 아홉은 실패의 쓴맛을 보게 될 것이다. 본 의뢰지는 위에서도 말한 바와 같이 입지적으로 테마형 전원단지로서의 환경적, 위치적 조건을 두루 갖추고 있다.

의뢰인 J씨도 같은 생각이었으며, 이미 사업방향을 잡고 계획도 세워둔 상태였다. 그래서 의뢰인의 사전조사 된 자료와 계획을 검토한 결과 부분적인 수정, 보완한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 판단을 내렸다.

의뢰인의 입지분석 및 사업방향과 계획

우선, J씨가 입지분석 통해 결정한 사업방향과 계획을 살펴보면, 그는 먼저 의뢰지를 자연적, 위치적 요건을 바탕으로 전원주택단지로 구상했다. 그리고 부지를 9필지로 구성, 1필지당 7백평에서 2천평사이로 하고, 도로는 공유면적 1백50평을 이용한다는 계획을 세우고 이에 따른 가분할도를 만들었다.

또, 도로면적에 일부 모자라는 부분은 하천부지를 이용하기 위해 이미 점용허가도 받아두었으며, 도로공사에 있어서 포장비용견적도 이미 3천만원을 산출했다. 그리고 이러한 모든 것들을 감안, 집이 있는 지역의 부지 1천5백평은 평당 7만원에, 이외 준농림 전으로 된 부지는 평당 6만원선에 분양할 계획을 세웠다.

필지 분할과 분양가격의 보완

본 의뢰지는 가파른 산세를 낀 좁은 협곡으로 일조권이 부족하고, 앞산이 너무 가까워 조금은 답답하다는 단점이 있다. 그러나 남서 향으로는 시야가 넓게 터져 있어 집을 짓는데 별다른 지장이 없고 오히려 전망이 좋은 집이 될 수 있다.

또 부지 앞으로 흐르는 청정계곡은 이런 단점을 보완하는데 충분한 역할을 한다. 그런데 이러한 부지를 단지, 빠른 기간 내에 분양을 마무리하겠다는 생각으로 큰 평수의 필지로 구획해 필지수를 줄여 가분할 한 것은 잘못된 판단이다.

이것은 수요자 입장이라기보다는 철저히 공급자 입장에서의 발상으로 오히려 분양에 어려움이 생길 여지가 많다. 우선, 필지분할에 있어 7백~2천평은 다소 무리가 있다.

1천~1천5백평을 평당 6만원으로 계산할 경우, 6천만원에서 9천만원을 들여야 부지를 구입할 수 있다는 뜻이 된다. 건축까지 생각한다면 적어도 몇 억대의 목돈이 있어야 이곳에 집을 마련할 수 있다.

그런데, 주거용도 아닌 주말주택을 이렇게 큰 목돈을 들여 구입하려는 이가 그리 많을까 의문시된다.

적정 필지면적과 분양가

적당한 필지면적과 수는 수요대상에 따라 결정하는 것이 바람직하다. 지금의 상황으로 볼 때 20~30대의 직장인을 주 수요대상으로 할 경우 성공확률은 가장 높다. 그리고 이 경우, 필지당 면적은 4백~6백평 정도가 알맞으며, 분양가는 평당 5만원 선이면 적당하다.

물론 주변에 적은 평수로 8만원~10만원 대를 형성하는 매물이 많이 있다. 그러나 이러한 것들은 보합세만 이루지 거래는 되지 않는 다는 것을 알아야 한다.

필지별 분할매매가 타당

그리고 이곳은 지역적으로 토목과 건축을 해 분양하는 것보다 분할해서 필지별로 매매하는 것이 현실적으로 수익이 된다. 자칫 건축을 잘못했을 경우 돈만 묶여 실패의 크나큰 원인이 될 수 있다.

다만, 인터넷이 생활화 될 수 있는 시기가 오면 집을 지어 달라고 하는 주말주택자들이 늘어날 것인데, 이때는 평당 1백30~2백만원대, 건 15평~20평정도의 원룸형태 황토집이나 목조주택 지어 주는 것도 한 방법이 될 것이다. 이때에도 조건부로 돈을 받아서 지어주는 방향으로 운영을 해야지 자기 자본을 투자한다만 수익 없는 공사가 될 것이다.

■ 결론

사실 요즘은 고객들의 부동산에 대한 지식이 한층 높아져 손님대하기가 어렵다. 인터넷이 발달하면서 수요자들은 정보접근능력의 한계가 사라졌다. 때문에 부동산관련업에 있는 사람들은 고객과 견주어 보다 전문적이며 깊은 정보를 가져야 하고, 이처럼 깊은 지식의 수요자들의 입장을 충분히 견지해야한다.

J씨는 나름대로 고생을 하며 여러모로 알아본 결과를 가지고 과감하게 승부수를 던졌다고 보나, 단하나 이러한 수요자의 성향을 간과한 것이 아쉽다.

어쨌든 본 의뢰지는 주변의 생태계 및 자연환경을 이용한 테마기획의 민박촌이 형성될 지역임으로 주말, 휴양주택으로 구성하는 것이 바람직 하다고 본다.

따라서 이에 번거롭지 않으면서 부담스럽지 않게 부지는 4백~6백평으로 2천만원~3천만원선을 유지하고, 건 15평을 포함한다면 5천만원대로 지어주는 조건이 수요자에게 호감을 줄 수 있다 여겨진다.田

■ 글·진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)

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