충주 과수원의 적정 매입가격과 전원사업부지로서의 활용방안

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얼마 전 인천에 살고 있는 정씨는 충주시 엄정면에 있는 과수원, 전, 답, 대지에 농가가 있는 부지 5천5백평을 1억원에 계약했다. 그리고 주변 사람들에게 이 사실을 알렸는데 모두로부터 “농민들이 농사를 못 짓겠다고 헐값에 처분을 하고 농촌을 떠나려고 하는 판에 농사일을 해보지도 않은 사람이 비싼 가격에 그 많은 농지를 구입할 필요가 있는지 모르겠다”는 말과 함께 “계약금을 포기하는 것이 좋다”는 이야기를 들었다. 그래서 그는 계약금을 포기하는 것이 좋은 것인지? 그 곳에서 할 수 있는 사업은 없는지? 그리고 만약 있다면 어떠한 것이 있는 지를 알고 싶어 컨설팅을 의뢰했다.
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정씨는 몇 년 전부터 정년퇴직을 하면 공기 좋고 물 좋은 곳에서 소일거리를 하며 여생을 보내겠다는 마음을 먹었다고 한다. 그래서 그 소일거리에 대한 정보를 찾아 몇 달 동안 전국을 다녔는데, 그때 사용한 교통비만 4백만원은 족히 넘는다고.

처음에는 제주도에서 전원주택 겸 펜션을 해보고 싶어 그곳에 부지 2천평을 평당 3만원에 계약을 하려고도 했으나 외지인은 제주도에서 패션 업을 할 수 없다는 사실을 알고 포기를 한 적도 있다고 한다.

그러다 얼마 전 충주시 엄정면에 있는 과수원, 전, 답, 대지에 농가가 있는 부지 5천5백평이 마음에 들어 1억원에 계약했는데, 주위 사람들이 이 사실을 알고 모두가 반대를 하고 나서기에 불안한 마음이 생겼다고 한다.

그래서 이 땅에 대한 정확한 가치를 평가하고 또 이곳에서 할 수 있는 사업에 대한 조언도 얻을 생각에서 컨설팅을 의뢰했다고 한다. 그는 전원생활을 즐기면서 수익이 될 수 있는 일석이조의 방안만 있다면 그대로 진행을 하고 싶다는 말도 덧붙였다.

지리적 요건과 교통

본 의뢰지는 서울에서 동남쪽으로 반경 120㎞, 충주호와 남한강 상단에 자리한 가춘 저수지 낚시터에서 5분 거리, 자연부락 최상단에 위치해 있으며, 서울에서는 1시간 반 거리이다.

가는 길은 중부고속도로 일죽 나들목에서 38국도를 따라 장호원에서 능암온천 방향으로 목괴강을 지나고 엄정면표시 좌회전을 하면 된다.

주변환경

충주시는 남한강지류인 충주호가 있어 많이 알려진 지역이다. 또 중부내륙 전원도시로 낚시, 등산을 좋아하는 사람들에게 인기 있는 지역이기도 하다.

한때 충주호반 주변으로 투자를 많이 해, 땅값이 만만치 않았으나 조정댐 주변에 비행장이 들어서면서 소음 공해와 IMF 영향으로 조금 위축되었다.

그러나 현재 내륙 산간마을 내 자연부락 주변으로 자연환경이 쾌적한 지역을 중심으로 전원주택지나 농가주택을 찾는 수요자가 늘어나고 있는 추세다.

유봉리는 지역적으로 원주시 귀래면과 접경지역으로 산세가 좋고 경관이 좋은 곳이며 특히 농촌지역에 많은 축사가 없고 초입에 가춘지가 있어 실버, 휴양, 주말주택을 찾는 이들이 많은 지역이다.

본 의뢰지는 가춘지 낚시터에서 약 5분 거리에 위치하고 자연부락에는 근접하나 간섭을 받지 않는 독립적 입지이다.

또 7부 능선 정도가 되어 지대가 높고 시야가 20km 정도 탁트여 경관이 좋으며, 뒤에는 산에 접하고 조금씩 물이 흐르는 청정계곡물이 부지를 가르고 있어 이를 이용할 수 있는 남향의 부지다.

주변 시세 및 매입 적정가격

최근 부동산의 가치를 평가하는데 있어서 도로와 자연환경이 차지하는 비중이 점점 높아지고 있다. 부동산매매에 있어서 도로는 첫 번째 조건이며 다음으로 자연경관이 가격을 산정 하는데 작용되고 있다.

한때는 2차선 도로변에 전원주택 부지를 구입하려는 수요자들이 많았으나 도로에 너무 근접하면 소음공해 등 많은 문제점이 있어, 지금은 2차선 도로에서 500m 정도를 들어가는 지역을 선호하는 추세다.

한 예로 일본 같은 나라에서는 관광농원을 하려면 2차선에서 500m 이내는 농원으로 보지 않는다. 반대로 도로와 너무 많이 떨어져도 문제가 된다. 과거 도시공해에 신물을 느낀 사람들이 전원부지를 구입하면서 너무 산 속에 나 홀로 사는 집을 짓고는 지금은 외로움에 지쳐 가는 경우가 많다.

이런 면에서 볼 때 의뢰지는 매우 적합한 위치에 자리하고 있다. 또 앞서 말한 바와 같이 주변경관이 좋고 조망권이 좋은 부지이다. 그리고 주변시세는 인근 지대가 낮고 토질도 좋지 않은 가족묘지 겸 주말농장 용도의 사과 과수원 3천평이 평당 4만원에 매물로 나온 것이 있으며, 전원부지로써 의뢰지보다 못한 입지라 분석되는 농림지역 땅 1천평이 평당 3만5천원에 매물로 나와 있다.

따라서 본 의뢰지는 평당 2만5천원에서 3만원 정도가 적정 매매 가격으로 본다. 다만 요즈음 토지에 투자를 하려고 하는 사람들은 충청권에서는 총액대가 2천만원 이하를 선호하는 경향이 있어, 초기 부지 구입비용이 과다하다는 단점이 있다.

하지만 자금 사정이 된다면 입지로 보아 포기를 하는 것보다는 매입하는 편이 낫다. 농지 가격이 하락을 한다해도 이 부지는 영향을 받지 않으며 오히려 급매 물건을 구입한 결과가 되어 투자 수익과 전원에서 사업을 할 수 있는 기회가 된다.

팜스테이(FAME STAY)전원부지, 활용방안

전원부지의 최대 취약점은 수입은 없고 지출만 되는 소비형 부동산이라고 착각하기 쉽다는 것이다. 또 저금리 시대임에도 불구하고 전원주택이 인기를 끌지 못하는 이유 중에 하나가 주택의 대형화로 정말 수입은 없고 지출만 되면서 즐기려던 생활이 집의 노예가 되어 버린다는 것이다.

이러한 이유에서 최근 전원생활을 하려는 사람들 사이에서 민박이나 펜션 업이 관심을 모으고 있다. 그러나 이러한 민박이나 펜션 역시도 구상을 잘못하면 전원주택의 시행착오를 다시 답습하는 결과를 가져올 수 있다.

본 의뢰지는 새롭게 부상되는 펜션 업보다는 팜스테이(FAME STAY)를 구상하는 것이 유리하다고 본다. 주5일 근무제가 본격화되면 펜션이나 민박의 수요가 급증할 것은 자명한 일이다.

그러나 한 걸음 앞서 생각해 보면 결국 이러한 수요자들은 단순한 숙박개념의 공간보다는 무언가 테마가 있는 곳을 원하게 된다. 가족이 즐기면서 무언가를 경험할 수 있는 장소를 원하는 것이다.

주말농장 역시도 좋은 테마가 될 수 있다. 다행히 본 의뢰지는 전기 및 전화로 인한 부담이 없고 상하수도문제도 해결되어 팜스테이를 구상하는데 문제가 없다. 기존 자연부락과 그리 외떨어져 있지도 않는 정남향 부지로 시원스럽게 탁트인 전망은 입지 자체가 테마를 구상할 수 있는 곳이다.

따라서 부지를 크게 3등분하여 팜스테이지역과 전원생활, 명상실 지역으로 구분하고 3, 5, 10, 15, 20, 25평 크기의 황토나 목조주택을 지어 수요자의 들에게 사과나무 3~5그루씩을 포함하여 분양을 하면 적당하다.

대지는 지분을 1백~3백평 정도 등기를 해 주면서 사용하지 않는 기간은 임대를 해서 수익을 분배하는 조건이면 좋을 것이며, 또 여기에 부지일부는 테니스나 족구, 배구장을 만들고 계곡에 어린애들 놀이터를 만들면 안성맞춤이다.

결론적으로 본 의뢰는 테마형 부지로 지주공동 사업을 하면 유리하다고 본다.

결론

보통 사람들은 일을 벌려 놓고 수습할 수 없는 단계에서 컨설팅을 의뢰하거나 현실에 어두운 이론 전문가에게 많은 비용을 들여서 컨설팅을 받는 경우가 많다.

그래 모일간지에서는 이런 점을 주지시키면서 전문가 홍수시대라고 한 기사가 나올 정도가 되었고, 많은 돈을 주고 컨설팅을 받았음에도 오히려 받지 않는 것보다 못하는 경우도 많이 발생한다.

이런 점에서 이번 컨설팅을 의뢰한 정씨도 많은 고민을 한 것 같다. 1천만원 계약금 중에서 5백만원을 포기하는 것이 좋을 지 아니면 정말 전원에서 어떤 사업을 해야 할지 전문가에게 의뢰를 했다는 것이 중요하다.

만약 정씨가 주변사람들의 이야기만 듣고 포기를 했다면 이런 부지는 전국을 누비고 다닌다 해도 다시 찾기란 어려울 것이다. 다시 한번 더 매입을 권한다.田

■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)

■ 질문요약
1.주변 시세 및 매매 적정가격
2.사과 과수원을 전원사업부지로 활용방안

■ 입지분석
1. 소재지: 충북 충주시 엄정면 유봉리
2. 부지면적: 합 5천5백평(대지 4백80평, 과 1천6백평, 3천4백20평, 관리사옥)
3. 용도지역: 농림지역 내 보호구역
4. 매입가격: 1억원