안성 목장용지의 가치 증대 방법

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용인에 사는 L씨는 80년대 초 과수원 1만평을 구입해 주말농장으로 활용하며 여유로운 전원생활을 시작했었 다. 하지만 자연과 더불어 지내는 전원생활을 원했던 L씨는 주변지역이 개발에 들어가자 바로 땅을 처분하고 보다 아늑한 곳을 찾아 지금의 안성시 죽산면 지역으로 옮겨오게 되었다. 당시만 해도 안성지역과 용인지역의 자연마을 변두리는 시세 차이가 적어 이왕이면 경관이 좋은 두메산골의 넓은 부지를 찾아 나섰고 그렇게 구입한 곳이 지금의 과수원 3만평이다.
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마음에 드는 부지를 구입하기는 했지만 마음고생이 없었던 것은 아니다. 마을 주민들로부터 도시 사람이 시골에 와서 투기를 한다는 오해를 받았기 때문.

하지만 주소를 옮기고 생활하면서 자연스레 주민들과 친해 질 수 있었고 이렇게 친분이 쌓이면서 주민들은 오히려 L씨에게 자신들이 처분하고자 했던 농지나 임야에 대한 매입을 부탁해 왔다고 했다.

이렇게 L씨가 10여 년에 걸쳐 매입한 부지가 총 9만2천5백 평으로 그 필지 수만도 5백 필지에 달했다.

처음에는 과수원 농사도 그럭 저럭 괜찮았지만 차츰 수익성이 떨어졌고 이를 만회하기 위해 과수원과 임야 전답을 초지로 조성, 목장을 만들어 한우와 젖소 5백여 두를 사육하기도 했다. 하지만 이 역시 가축파동을 겪으면서 가축들을 모두 처분, 이제는 빈 축사와 황무지로 변해 버린 휴경지만 남은 상태가 되었다고 했다.

상황이 이렇게 되고 보니 용인 과수원 부지에 대한 아쉬움은 커질 수밖에 없었던 것이 사실이다. 하지만 이미 지나버린 과거에 얽매여 생활하는 것은 아무런 도움이 되지 못한다는 생각에 지금의 부지를 개발, 새로운 일에 도전해야겠다는 마음을 가지게 되었다는 것이다.

그래 본 의뢰지에서 어떤 사업을 구상하는 것이 좋으며, 또한 매매를 했을 경우 가격을 높이려면 어떻게 해야 되는지 컨설팅을 받고 싶다는 것이었다.

■ 질문요약
1. 용도 변경을 통해 가치를 높을 수 있는 방법
■ 입지분석
1. 소재지 : 안성시 죽산면
2. 규모 : 목장용지 5만평. 임야 4만평.
대지 5백평. 잡종지 1천평. 합 9만1천5백평
3. 용도지역 : 준농림지역 및 농림지역

지리적 요건과 교통

안성시는 남북으로 이어지는 경부고속도로와 중부고속도로가 지나며 국토의 허리역할을 하는 38번 국도가 동서를 가로지르는 지역에 위치하고 있다.

또한 서울에서 반경 55~70km에 불과해 강남터미널에서 안성시내까지는 1시간대, 동서울에서 죽산면소재지까지는 1시간10분이면 닿을 수 있는 교통의 요충지역이다.

본 의뢰지역은 일죽, 죽산나들목에서 15km 반경에 위치하고 있으며, 38번 국도와 10분 거리, 17번 산업도로와는 5분 거리에 위치해 있다.

또한 자연마을에서 본 의뢰지로 진입하는 폭 2m정도의 도로는 숲 사이로 난 오솔길로 환경을 중요시하는 전원주택부지나 실버타운 등 노인휴양시설과 납골당 부지로 적합한 입지를 가지고 있다.

주변환경

안성시는 예로부터 곡창지대이면서 사과, 배, 거봉포도가 유명한 지역이다. 곡창지대이다 보니 저수지가 많고 그런 이유에서 한해와 수해가 없는 지역으로 살기가 좋은 곳이었다.

하지만 80년대 축산농가들이 늘어나면서 많은 축사들이 생겨났고 또한 아산, 평택만 배후지역으로 안성공단이 조성되는 등 도·농 복합도시로 발전하게 되었다.

이처럼 안성시는 성장관리권역과 자연보존권역이 혼합되어 있는 지역이다.

그러나 차령산맥이 지나면서 생거 진천과 접경을 이루는 곳은 산세가 좋아 칠장사, 석남사, 청룡사 등의 많은 고찰이 자리하고 있으며, 이 같은 입지여건에 힘입어 많은 예술가들과 노년의 휴식을 원하는 이들에게 각광받는 지역이기도 하다.

용도 변경하여 가치를 높을 수 있는 방법

주5일 근무제가 7월부터 일부 직종에서부터 시행되면서 전원과 연계한 사업 역시 증가 추세를 보이고 있다. 이는 공해와 인해에 찌든 많은 도시민들이 한적하고 경관 좋은 곳에서 여가를 보내려는 움직임에 밑바탕 한 것으로 이 같은 움직임에는 종교단체도 예외는 아니듯 싶다.

토요일과 일요일, 도시 탈출현상의 여파는 서서히 토지시장으로 전해져 부동산 시장을 들썩이게 하고 있다. 그 강도의 정도는 시간이 지남에 따라 더욱 강해질 듯 보인다. 이는 수요가 있으면 가격이 상승하는 ‘수요공급의 법칙’이 부동산에도 자연스레 적용된 결과로 분석할 수 있다.

풍수가들은 2천년대가 지나면서 풍수의 기본에도 많은 변화가 있다고 말한다. 우선 음택(묘지자리)을 중요시한 시대는 가고 양택(집터)이 성행할 것이라는 것이다.

이것은 일년에 몇 번 다니면서 정적으로 볼 수 있는 조상으로부터 기를 받는 것이 아니라 자신이 생활을 하면서 동적으로 기를 받는다고 볼 수 있으며, 이는 휴경지로 내버려 둘 것이 아니라 개발을 통해 부동산의 가치를 높이는 것이 훨씬 효과적이라는 것을 대변하고 있는 것이다.

특히, 전원에서 이러한 경향은 더욱 두드러지는데, 이는 도시생활에 신물을 느낀 전원생활 희망자들, 종교단체, 휴양시설에 입주하려는 사람들이 도시의 환경과 전혀 다른 전원의 분위기를 원하고 또 부지를 선택함에 있어 무엇보다 주위경관을 우선시하는 것에서 그 이유를 찾을 수 있다.

본 의뢰지는 자연마을과는 2km정도 떨어진 곳에 위치해 있으며 목자용지 5만평, 임야 4만평, 대지 1천5백평, 잡종지 1천평으로 총 9만1천5백평에 이르고 이중 목자용지 5만평과 대지5백평 그리고 잡종지 1천평과 임야 5천평 등 5만6천5백평 정도는 평야지대로 되어 있다. 이외에 3백평의 연못과 임야가 자리하고 있다.

연못과 임야를 제외한 나머지 부지는 동향입지로 주변의 산이 국유림에 속하며 저수지 최상단 아늑한 단독골짜기에 속한 배산 임수형 지세다.

한 골짜기 가득 형성되어 있는 부지는 경관이 수려하며 거기에 청정계곡과 연못이 있어 테마를 기획할 수 있는 조건을 갖춘 부지임에는 틀림없다.

입지분석

오랜 기간에 걸쳐 구입한 전, 답의 필지수가 5백 필지나 되고 보니 토지대장만 확인하려고 해도 최소한 25만원 정도가 들어가고 등기부등본을 확인하려면 60만원정도가 더 든다. 또한 토지계획확인을 확인하려 해도 50만원이 들어, 대충 계산을 해도 1백40만원 정도의 비용부담이 발생해 권리를 분석하는데 적잖은 부담을 느낄 수밖에 없다.

따라서 L씨는

첫째로 필지를 합병해 두는 것이 좋을 듯 싶다. 합병을 하는데도 조건이 맞아야 한다. 합병을 할 수 있는 조건이란 합병할 부지가 서로 접해야 하며, 지목이 같고 소유주가 동일인이어야 한다. 또한 권리에 하자가 없어야 함은 물론이다. (근저당, 압류 등)

둘째로 마을 상단에서 본의뢰지까지의 거리가 2km란 점을 감안해 6m 폭의 도로를100~200m 간격으로 확보해 차량진입에 어려움이 없게 해두는 것이 좋다.

한편, 본 의뢰지의 자연마을 초입의 저수지를 바라보는 준농림지(전,답)가 평당 10~25만원, 의뢰지 동북쪽의 부지가 평당6만원에 거래가 되었고 남쪽에 위치한 임야 2만평 중 8천평이 준농림지역으로 된 매물이 2만원에 매물로 나와 있다.

그러나 실거래 가격은 1만5천원 정도가 적당하다는 것이 주변 부동산의 이야기이고 보면, 보전임지는 북향이면서 경사가 45도 정도이면서 6부 능선으로 개발성이 없고 환경을 보존해 공익적인 성격이 강하므로 평당 5천원 정도가 적당해 보인다.

농림지역이면서 보호구역인 목자용지는 평당 5만원 선으로 보아야 하나 평수가 큰 관계로 3만원, 준농림지역의 대지는 10만원, 잡종지는 8만원 선이면 타당한 가격대라고 본다.

위에서 말한 바와 같이 용도를 변경하기 전에 동일지목이면서 연접한 필지를 합병해 두는 것이 경계측량을 하는데도 비용을 절감할 수 있다.

해발 2백~3백 고지에 자리한 이 곳 부지는 수도권이면서 뛰어난 경관을 자랑하는 청정지역에 속해 실버타운 겸 요양병원, 기도원, 수양관, 영화촬영 세트, 유기농 공동체마을로 활용하기에도 충분해 보이며 또한, 대학교들이 많이 밀집해 있는 지역적 특성을 살려 테마형 전원주택지로 용도를 변경해도 될 지역이다.

용도를 변경하는 경우에도 완충지역을 충분히 두고 나무를 심고 잔디를 조성해 차별화를 시도한다면 좋은 결과가 있을 것으로 본다.

부지면적이 크고 매매금액대가 크기 때문에 대기업과 지주 공동사업을 추진한다면 개인이 추진하는 것보다 좋은 결과가 있을 것으로 본다. 田

글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 dol@greenhouse21.com)