건물의 유지 관리(Maintenance)

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유지관리업무를 빠르고 효과적으로 수행하기 위해서는 먼저 계획을 수립하여야 한다. 계획에는 일상적인 것과 정기적인 것 그리고 수선에 관한 사항이 있다. 일상적인 것에는 기기의 운전과 청소, 소모품의 교환, 실내환경의 측정 등이 포함되며 건물의 기능을 충분히 발휘시키기 위해 연간 계획, 월간 계획을 세워 효율적으로 업무를 진행해 나가도록 한다. 수선계획은 고장부위의 우선 순위를 정해 어느 정도로 수선해 나가야 하는가를 계획하는 것이다. 그러나 한정된 예산 범위 내에서 모두를 실시한다는 것은 현실적으로 어려운 일이므로 계획을 세워서 효과적으로 실시해 나갈 필요가 있다.
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글 싣는 순서
제1편 개요
1) 개요 (Introduction)
2) 목구조 건축의 종류
3) 목구조 건축의 특징

제2편 자재와 공구
4) 자재 (Materials)
5) 공구 (Tools)

제3편 건축공사
6) 가설공사 (Temporary Work)
7) 토공사 (Excavation)
8) 기초공사 (Foundation)
9) 바닥공사 (Floor Joist)
10) 벽체공사 (Wall)
11) 지붕공사 (Roof & Gutter)
12) 창호공사 (Doors & Windows)
13) 단열공사 (Insulation Work)
14) 내벽공사 (Dry Wall)
15) 내장공사 (Finish Work)
16) 외장공사 (Siding)
17) 온돌 공사 (Panel Heating)
18) 방수 공사 (Water Proofing)
19) 금속 공사 (Metal Work)
20) 굴뚝과 벽난로 (Chemney and Fire Place)
21) 계단 (Stairs)
22) 데크 (Deck)
23) 붙박이장 (Cabinet Installation)
24) 칠공사 (Painting Work)

제4편 설비공사
25) 위생 난방 설비 공사 (Plumping Work)
26) 전기 설비 공사 (Electrical Work)

제5편 건물 유지 보수
27) 건물의 유지 보수 (Maintanance)
28) 건축 용어 해설 (Glossary of Bldg. Terms)

미국식 목조주택 탐구를 연재함에 있어 1편에서 미국식 목조주택 개요,
2편에서 각종 자재와 목공구,
3편에서 공사순서에 따른 각종 건축공사, 4편에서 위생난방 설비공사 및 전기 설비공사에 대하여 설명하였고 이제 마지막 5편에서 건물이 완공된 후에 건물을 어떻게 유지 관리하느냐 하는 것에 대하여 설명하고 다음 호에 그 동안 사용되었던 용어를 설명함으로써 미국식 목조주택 탐구를 마무리 하고자 한다.

준공도

건물이 완공되면 무엇보다도 먼저 이루어져야 할 것이 준공도이다.

영어로 ‘As Built Drawing’으로 표기되는 준공도는 건축과정에서 발생한 변경사항을 원 설계도에 반영해 수정한 도면을 일컫는다.

이처럼 집이 지어진 대로 수정된 도면을 보관하고 있어야만 집을 사용하면서 증 개축 및 변경사항이 있을 때 변경 가능성 여부를 검토할 수 있을 뿐 아니라 경우에 따라서는 어떻게 보강 또는 보완하여 변경할 수 있는지를 확인할 수 있다.

준공도는 집주인이 사는 동안에만 필요한 것이 아니라 집을 매매할 때 다음 입주자에게 인수 인계해 새로 오는 입주자가 집을 유지관리하고 보수할 때 긴요하게 사용할 수 있도록 해야 한다.

준공도에 대해서는 건축주, 설계자, 시공자가 모두 소홀하게 생각하고 있는 것이 현실이지만 이 준공도는 건물의 유지관리에 중요한 사항이므로 시공자로 하여금 공사 후 건축주에게 제출하도록 공사계약에 꼭 명시하여야한다.

유지관리의 필요성

미국식 목조주택뿐만 아니라 건축물에는 각종 기능을 갖춘 설비와 마감재가 첨가된다. 이 때문에 그 성능을 어떻게 효율적으로 유지 관리해 나가는가가 중요하다.

건물을 구성하는 부품이라든지 재료는 각자가 갖고 있는 수명이 있어서 시간이 경과하면서 자연히 성능도 저하되기 때문에 적절한 유지관리를 행하여 건물의 기능 또는 성능을 보존해 나갈 필요가 있다.

또한, 건물에는 화재, 지진, 태풍, 도난 등 재해나 위해에 대비한 안전관련 시설이 설치되어 있으므로 이들의 기능이 비상시에 확실하게 작동될 수 있도록 관리할 필요가 있다.

특히, 미국식 목조주택에 있어서는 목재가 여러 부분에 많이 사용되어 있고 이 목재는 습기에 의하여 쉽게 썩을 수 있기 때문에 도장공사를 통해 목재가 원상태로 유지 될 수 있도록 하는 것이 중요하다.

또한, 환경보전의 책임이라는 관점에서도 건축물의 적절한 유지관리는 필요한 것이다.

유지관리의 내용

점검 및 진단

보수나 교체의 여부를 결정하기 위해 밖으로 드러난 건물 각 부분의 결함상태를 파악한 후에 각각의 구체적인 성능 저하를 조사·확인하는 작업을 말한다.

보수

건물의 정상적인 성능을 유지하기 위해서 정기적으로 소모품을 교환한다든지, 점검·진단을 통해 수명이 짧은 부위나 부재를 제때에 교체하는 것을 말한다. 위에서 언급한바와 같이 목재에 대하여는 매 2∼3년마다 재도장을 실시해 습기에 의한 목재의 손상을 막도록 한다.

작동

건물에 설치되어 있는 기기 또는 기구는 조작을 잘못하게 되면, 고장을 일으켜 수명이 단축될 뿐만 아니라 본래의 기능마저 발휘하지 못하는 수가 있다.

따라서 조작·취급을 제대로 하고 작동상황을 감시제어 하면서 정상적인 작동을 유지할 필요가 있다. 이를 위해서는 조작·취급에 관한 지식을 익혀두는 것이 필요하며 기기에 따라서는 자격을 갖춘 전문가에게 의뢰해야 할 경우도 있다.

청소

건물내외의 환경을 청결히 하는 것은 건물의 미관을 보호한다든지, 업무의 효율화, 건강유지를 위한 필수조건이다. 반대로 오염 또는 먼지를 방치하면 건물의 성능이 저하되거나 재료의 열화를 촉진시키는 원인이 된다.

미국식 목조주택에서의 홈통은 가능하면 매년 청소해 낙엽이나 모래가 쌓이지 않도록 하는 것이 중요하다. 또한, 매년 장마 전에 배수로 및 맨홀을 점검, 청소하여 장마 피해가 없도록 해야 한다.

수선

열화 또는 소모가 진행되었거나 잘못된 조작으로 인해 건물의 기능이 상실된 경우에는 부위 부재의 보수나 교체를 실시해 신축 당시의 성능을 회복시켜야 한다. 경미하다고 해서 방치해버리면, 급속하게 악화되거나 건전한 다른 부위에까지 악영향을 미칠 수가 있기 때문에 신속하게 보수하는 것이 필요하다.

형태변경

건물을 사용하던 도중에 사용여건이 달라지거나 오염 또는 심한 손상으로 형태 변경을 해야 하는 경우가 있다 이때, 다음과 같은 점에 유의한다.

① 바닥의 적재하중이 커지는 경우나 바닥과 벽에 개구부를 설치하는 경우에는 구조상의 안전성을 확인한다.

② 칸막이의 위치변경 또는 바닥이나 벽에 개구부를 설치하는 경우에는 방화구획이나 소화설비가 정해진 법적 요건에 적합한가를 확인한다.

③ 마감재료를 변경하는 경우는 선택한 각 재료가 내장재료에 적합한가를 확인한다.

보안

건물에는 화재나 태풍, 도난 등에 대처할 수 있는 설비를 비치해둠으로써 건물뿐 아니라 내부의 인명과 재산을 안전하게 보호해야 한다. 이러한 설비는 어느 때나 작동하는 것이 아니라, 갑작스럽게 발생하는 재해상황을 대비한 것이므로 비상시에 정상적인 작동을 위해 건물의 보안상태를 항시 점검, 보수해 두는 것이 중요하다.

예방보전

일반적으로 대개의 건물들은 건물의 기능이 상실되거나 그 성능이 뚜렷하게 저하된 다음에서야 수선이나 교체를 하는 경우가 많은데 이와 같은 보전방법을 사후보전이라고 한다.

그러나 사후보전이 갖는 맹점은 설비 성능이 차츰 저하된다든지 건축물의 기능을 충분히 발휘할 수 없게 되는 시점에서야 손을 쓰기 때문에 효율이 저하된 장비를 가동하는데 소요되는 운전비용은 예상 밖으로 증가하게 된다.

결함이 발생하고 난 후에 실시하는 보수는 전면교체나 전면수정과 같이 막대한 시간과 비용이 필요할 뿐만 아니라 수선작업 때문에 건물의 사용을 일정기간 정지하는 불편도 감수해야 한다.

또한, 고장상태를 그대로 방치하면, 2차적인 고장 또는 위험을 초래할 가능성도 있다. 예컨대, 실링재의 열화를 방치함으로써 발생한 누수로 인해 내장재를 손상시켜 버린다든지, 전기설비에 쌓인 먼지를 그대로 방치함으로써 절연성능이 저하돼 누수로 인한 화재나 인적피해를 입게 되는 것이다.

이 같은 일이 없도록 평소 점검·진단을 통해 건물의 기능 및 성능의 상태를 파악하고 열화소모의 정도를 예측해 고장이 발생하기 전에 예방조치를 취하는 것이야말로 건물을 경제적으로 오래 유지시킬 수 있는 지름길이다.

물론, 고장이 눈에 띄지 않는 단계임에도 불구하고 비용을 소비하는 것이 바람직하지 못하다는 느낌을 줄 수도 있지만, 결과적으로 예방보전이 건물유지에 드는 총 비용을 낮출 수 있다는 점을 명심해야 한다.

유지관리의 업무

일상점검과 정기점검

건축물은 완성된 후부터 열화가 시작된다. 건물의 기능 또는 성능을 유지하고 내용연한을 연장시키기 위해서는 일상적인 점검·보수와 정기적인 점검·보수를 실시해야 한다.

건축물의 청소, 설비 기기의 운전, 가동부분의 주유, 소모품의 교환·조정 등은 일상점검에서 행하고 그 외에 법적으로 정해진 것을 포함해, 고도의 전문지식을 필요로 하는 것은 정기적인 점검·보수로 행하도록 한다. 이러한 업무 가운데는 자격이 없으면 실시할 수 없는 것도 있으므로 주의한다.

유지관리 계획

유지관리업무를 빠르고 효과적으로 수행하기 위해서는 먼저 계획을 수립하여야 한다. 계획에는 일상적인 것과 정기적인 것 그리고 수선에 관한 사항이 있다. 일상적인 것에는 기기의 운전과 청소, 소모품의 교환, 실내환경의 측정 등이 포함되며 건물의 기능을 충분히 발휘시키기 위해 연간 계획, 월간 계획을 세워 효율적으로 업무를 진행해 나가도록 한다.

수선계획은 고장부위의 우선 순위를 정해 어느 정도로 수선해 나가야 하는가를 계획하는 것이다. 그러나 한정된 예산 범위 내에서 모두를 실시한다는 것은 현실적으로 어려운 일이므로 계획을 세워서 효과적으로 실시해 나갈 필요가 있다. 한편 장기적인 관점에서 사전에 전문가와 충분히 상의해 몇 년 동안 몇 %정도의 범위로 수선을 하는 것이 좋을지, 또는 수명이 다해서 전면적인 수선이 필요한 시기는 언제인지와 같은 계획을 수립해 두는 것도 바람직하다.

점검기록 관련 설계도서의 보관

건물을 점검하거나 보수할 경우에는 공사 후 준공도를 만드는 것과 마찬가지로 그 내용을 상세하게 기록해야 한다. 건물의 과거 보수이력을 알고 있으면, 고장이 발생하더라도 조속히 적절한 대처를 강구할 수 있기 때문에 유지관리사항에 대한 상세한 기록은 반드시 필요하다.

수선 또는 개축, 설비의 보수에 필요한 자료도 건물 준공 시에 양도받은 준공도서 및 각종서류와 함께 일정한 장소에 보관하도록 한다. 유지관리 업무의 기록사항으로는, 기기 운전상황, 운전시간, 전력 또는 연료의 소비량, 일상점검 상황 등 일지성격을 띄는 것과 정기점검의 결과 또는 수선실적, 오버호울, 필터 등 소모품의 교환시기를 기록한 건물의 성능에 관한 기록이 있으며, 이 기록들을 같이 작성해 보관한다면 건물을 보다 좋은 상태로 사용할 수 있게 될 것이다. 田

■ 글·이종우(우정목조 건축학교장 02-552-0295)