서민의 전원주택 터 잡기

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눈높이를 낮추고 자존심을 조금만 낮춘다면 시골생활을 할 만한 땅이나 집들은 얼마든지 있다는 것을 밝혀두고자 한다. 그 중 적은 돈으로 전원생활을 시작할 수 있는 가장 좋은 방법이 지상권만 있는 시골이다. 70년대 이전에는 종중 땅이든지 개인 땅이든지 가난한 사람들에게 땅을 빌려주어 집을 짓게 하고 농사를 짓게 허락된(물론 임대료는 지불해야 한다.) 지상권만 있는 집들을 고려할 수 있겠다. 민법 제161조(임대차 존속) (1)항에 보면 법정지상권은 약정기간이 20년을 넘지 못하게 되어 있으나 (2)항에는 ‘전항의 기간은 이를 갱신할 수 있으나 10년을 넘지 못한다’ 라고 되어 있다. 그러나 아직까지도 시골에서는 법정지상권이 존재하며 매우 저렴한 가격에 거래가 이뤄지곤 한다.
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경제가 IMF 한파에서 벗어나고 구조조정이 어느 정도 마무리되면서 시작된 저금리 행진은 건설, 건축 경기에 활력을 불어넣었고 이 같은 분위기 속에 전원주택 시장 역시 새로운 전기를 맞이하고 있다.

하지만 지나친 과열현상으로 인한 분양가 상승과 땅 값 상승 그리고 인건비 상승에 의한 인력난으로 아파트 공사장 뿐 아니라 전원주택 건축현장에서까지 필요한 인력을 구하지 못해 전원주택을 갖고자 하는 서민들의 소박한 꿈은 점차 실망으로 바뀌어 가고 있다.
■ 글 싣는 순서
서민의 전원주택 터 잡기
저렴한 금액으로 전원주택 짓기
전원카페 및 펜션 터 잡기
폐자재를 이용해서 전원카페 짓기
전원주택의 알뜰 난방
전원생활의 알뜰 경제와 부업
전원생활 2배로 즐기기

이를 반증이라도 하듯 적은 돈으로 땅이나 집을 사려고 부동산 사무실에 들르면 중개업소 직원들은 매우 난감한 표정을 지으며 대화를 피하려는 경우가 많은데 눈치 빠른 사람이라면 한번쯤 경험해 봄직한 일이다.

세상의 모든 일과 기준의 가치가 돈으로 환산되고 판단되는 요즈음, 서울에서 1시간 반 혹은 2시간대를 벗어나지 않고서는 무너져 가는 시골집 하나 구입하기 힘든 것이 현실이며 현실이 이렇다 보니 많은 사람들은 마음 한 구석 솟구치는 비애와 쓰라림, 세상의 무서움을 세삼 느끼게 되는 것이다.

또한, 살아오면서 그 흔한 주택청약 통장 하나 갖지 못한 사람들은 마치 인생의 패배자처럼 남의 셋집을 전전하며 빈부의 격차가 빚어낸 과열과 괴리 속에서 상실감과 허탈함에 빠지기도 한다.

그동안 자식들 낳아 가르치고 시집 장가 들여 분가시키며 살아온 나날을 뒤로하고 이제 나이들어 복잡한 도시를 떠나 조용히 시골생활을 시작하고 싶어도 이미 돌아 갈 고향이 없음을 느끼게 되는 것이다.(사실 고향이 없는 것이 아니라 고향 땅 역시 가격이 오를 대로 올라 현재의 자금으로는 갈 곳이 없다는 의미가 더 맞을 듯하다.)

그렇다고 분명히 인생을 잘못 살아온 것은 아닌데, 누구처럼 뇌물 받아먹고, 돈이라면 물불 안 가리고, 부정과 부조리를 일삼고, 돈이 되는 일에는 털끝만큼도 양보하지 않으면서 매몰차게 살아 온 것도 아닌데 라는 후회가 들기도 한다.

하지만 소박한 마음에 땅 냄새, 흙 냄새, 풀 냄새 맡으며 손바닥만한 채소밭 꾸밀 정도의 공간을 구하는 것조차 쉬운 일이 아니고 보니 전원주택의 꿈은 멀기만 한 남의 일로 여겨지고 느껴질 뿐이다.

법정지상권 토지에 관심 가져 볼 만

눈높이를 낮추고 자존심을 조금만 낮춘다면 시골생활을 할 만한 땅이나 집들은 얼마든지 있다는 것을 밝혀두고자 한다. 그중 적은 돈으로 전원생활을 시작할 수 있는 가장 좋은 방법이 지상권만 있는 시골이다.

70년대 이전에는 종중 땅이든지 개인 땅이든지 가난한 사람들에게 땅을 빌려주어 집을 짓게 하고 농사를 짓게 허락된(물론 임대료는 지불해야 한다.) 지상권만 있는 집들을 고려할 수 있겠다.

민법 제161조(임대차 존속) (1)항에 보면 법정지상권은 약정기간이 20년을 넘지 못하게 되어 있으나 (2)항에는 ‘전항의 기간은 이를 갱신할 수 있으나 10년을 넘지 못한다’ 라고 되어 있다. 그러나 아직까지도 시골에서는 법정지상권이 존재하며 매우 저렴한 가격에 거래가 이뤄지곤 한다.

이는 조금 여유있는 사람들이 굳이 남의 땅에 집을 잘 짓고 살 필요가 있겠느냐? 하고 무시하거나 외면하기 때문이다.

하지만 법정지상권이라고 해도 문제가 있는 집들이 있음을 명심해야 한다.

첫 번째는 개인 땅위에 지은 지상권이다. 개인은 종중과는 성격이 달라서 언제든지 집을 비워달라고 토지임차권 해지통고를 할 수 있기 때문이다.(민법 제635호)

물론 사람이 살고 있는 보금자리를 법정까지 가서 무자비한 방법으로 쫓아내는 일은 돈밖에 모르는 몰인정한 사람이라면 몰라도 시골에서는 드문 일이며 만약 법정까지 가서 재판에서 승소하더라도 이주비용을 주어서 내보내는 것이 대체적인 관습상의 정서이다.

물론 개인 땅 위에 지은 집이라고 해 도 지주가 장기간 토지를 임대차 형식으로 빌려준다면 아무런 문제가 없을 것이다.

법정지상권이 있는 시골집 가운데 추천할 만한 물건은 종중의 땅을 임대차한 경우이다. 종중은 개인과는 달리 단체이기 때문에 의견통일이 어렵고 종중이 가지고 있는 땅은 대개가 넓고 그 위에 집들이 많이 들어있기 때문에 고약한 종중이 아니라면 일반적으로 너그럽고 관대한 편이다.

서울에서 한시간 거리인 양평지역의 경우 토지가 1백50평내지 2백50평에 텃밭이 딸려있는 시골집의 경우 약 3백50만원에서 7백만원 정도에 거래되며 교통이 좋거나 환경이 매우 좋은 곳은 토지 1백50평 내지 2백50평의 시골집이 약 1천만원 내지 2천만원선이다.

토지임대료는 대개 1년에 쌀 한가마니 가격을 기준으로 하고 있다. 종중의 지상권이라고 해도 등기부 등본에 건축물이 올라 있으면 좋겠으나 건축물 대장에만 올라 있는 경우가 많다.

하지만 이 같은 경우에도 건물 소유주의 변경이나 매매가 가능하기 때문에 별 문제는 없다. 또, 집수리나 수선 정도는 쉽게 할 수 있지만 신축이나 대수선이 필요할 경우에는 종중과의 협의가 필요하다. 이외에도 종중에서 토지를 매각할 경우 1순위로 취득 할 수 있다는 장점도 있다.

여건에 맞춘 여유로운 전원생활

두 번째는 국유지 위에 지은 시골집의 경우이다. 절차는 종중과 비슷하고 다만 임대료를 국가나 지방자치단체에 내면 된다.

또 땅을 국가에서 불하할 때는 공시지가 금액으로 불하하기 때문에 적은 금액으로도 토지를 취득 할 수 있는 장점이 있다. 매매 가격은 종중의 지상권과 비슷하거나 약간 높은 편이다.

서민의 전원주택 터 잡기 마지막으로 자투리땅을 알아 볼 수 있는데, 도시인들이 전원주택을 지으려고 시골에 올 때는 대개 2백평 이상의 땅을 원하게 되고 50평에서 1백50평 미만의 토지에는 별반 관심들이 없어 한다.

으레 전원주택하면 큰 집과 넓은 정원을 머리 속에 그리며 땅을 찾아 나서기 때문에 적은 땅은 눈에 차지도 귀에 들어오지도 않는다. 또 농지의 경우 3백평 미만의 토지는 소유권 이전 등기가 되지 않는 것도 한 이유다.

하지만 자투리땅의 경우도 토지면적과 교통 그리고 환경에 따라 그 금액에 차이가 있으며 양평지역의 경우 1천5백만원에서 5천만원 선이면 충분히 구입이 가능하다.

이처럼 시골생활을 원한다면 길은 얼마든지 열려 있음을 명심하고 그 방법을 찾는데 소홀해서는 안 된다.

전원생활은 부를 과시하기 위한 수단이나 재산증식의 수단이 되어서는 안되며 자연을 사랑하고 환경을 소중히 여기며, 비록 규모는 작지만 소박한 시골생활을 동경하는 사람들의 몫이 되어야 한다.

남의 눈을 의식해 넓은 땅에 많은 돈을 들여 좋은 집을 짓기보다는 남 보기에 조금은 초라해 보여도 자신의 여건에 맞는, 그래서 황혼의 여유로움을 즐길 수 있는 생활이 보다 의미있는 것임을 알아야 할 것이다. 田

■ 글 박찬용 (금호하우징 대표) 031-774-4988

글쓴이 박찬용은 금호하우징 대표이며 현재 경기도 양평에서 전원주택 시공 및 컨설팅을 하고 있다. 폐자재를 이용한 저렴하고 특색 있는 전원주택과 카페를 시공하고 벽난로 및 장작난로도 판매하고 있다.