양평 전원주택 단지의 분양가 산정 및 준농림 임야 개발 방안

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일산에 살고 있는 분이 전화로 이야기하는 것보다 시간을 내서 한번 미팅을 하자는 제안을 해 왔다. 그것도 시내보다는 직접 현장으로 와 달라는 것이었다.
현재 K씨는 직장에 다니고 있으나 확실한 노후 설계를 위해 여유 자금으로 금리가 낮은 은행권보다는 토지에 투자, 개발을 하는 것이 더 큰 수익을 창출할 수 있으리라는 판단을 하게 되었다고 했다.

부지 구입에 있어서도 꽤 넓은 평수의 땅을 구입했는데, 이는 전체적인 금액대에서는 비싸지만 수요가 적은 만큼 상대적으로 저렴한 가격에 구입이 가능하다는 판단에 따른 것으로 이 같은 판단을 근거로 동료들과 함께 양평군 단월면에 있는 1만평의 임야와 전을 구입하게 된 것이다.

여러 사람이 모이다 보니 경제적인 부담은 덜 수 있었지만 총 16필지에 이르는 넓은 부지와 9명이나 되는 공유지분자, 거기에 이들 모두가 여러 지역에 흩어져 살고 있는 관계로 인감을 받아 소유권을 이전하는데도 적잖은 시간과 고생이 따랐다.

인근에 자연 휴양림과 대명스키장 등이 자리하고 입지여건을 고려할 때, 분양에는 별 문제가 없을 것 같았지만 아무래도 전문지식이 부족했기에 이 분야의 전문가에게 컨설팅을 의뢰하기로 하고 평소 동료들 중 부동산에 감각이 있다는 평을 듣던 K씨가 대표자의 역할을 하게 된 것이다. 동료들이 투자를 하게 된 동기 역시 K씨의 능력을 높이 평가한 때문으로 투자를 제의했을 때 망설임 없이 지분 참여를 하게 된 이유도 그 때문이었다.

이렇게 되니 K씨도 책임감 있게 일을 진행해야 된다는 생각이 들었고 자신이 알고 있는 지식과 전문가의 조언을 참작해 임야와 전의 개발 방식을 설계하기로 결심한 것이다.
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■ 질문요약
1. 전원단지 분양가격산정
2. 준보전임지 개발방법

■ 입지분석
1. 소재지 : 양평군 단월면 석산리
2. 부지면적 : 전 2천4백26평. 임야 7천3백41평. 합 9천7백67평
3. 용도지역 : 준농림 전 2천4백26평 전용허가 득 9필지. 준보전 임야 9천7백67평 (모텔허가 3백평, 단지 진입도로 3백42평)
4. 분양가격 : 평당 25만원

입지분석

전원주택하면 양평이라는 등식이 성립될 정도로 잘 알려진 지역이 양평군이다. 양평군은 서울에 인접해 있으면서 남한강과 북한강 등 천혜의 입지여건을 지니고 있으며 또한, 자연보존권역이라는 자연 친화적 지역 정서 때문에 환경이 잘 보존되어 있는 지역이다.

하지만 한강 상류에 위치하고 있는 탓에 상수원 보호를 위해 수변구역을 지정하고 이를 다시 1권역과 2권역으로 구분, 관리되고 있는데, 특히 강력한 개발규제를 하고 있는 1권역의 경우는 아무리 세대원이라도 6개월 이상을 거주해야 건축행위가 가능하며 전용허가도 득 할 수 있다.

반면 2권역의 경우는 상대적으로 규제가 없어 많은 수요자들이 선호하는 지역으로 분류된다.
본 의뢰지는 2권역에 속한 지역으로 양평군의 북단에 위치하며 단월면에서도 외곽지역으로 383번 지방도로와 홍천군 서면의 494번 도로에 근접한 접경지역이다.

해발 4백79.2m 소리산 자락 산음천 서북지역은 경관이 아름다워 소금강이라 일컬어지는 지역으로 산 좋고 물 맑은 지역의 특성상 여름철 많은 피서객들이 찾고 있으며 그런 이유로 산음리에는 자연휴양림이 많은 인기를 얻고 있다. 이렇다 보니 산음천 주변마을에까지 많은 민박집이 생겨나고 있는 실정이다.

많은 민박집이 들어서는 이유로는 대명 리조트의 영향과 근래에 개장된 골프장의 영향도 있지만 부안리에서 서면 굴업리 사이의 발배재에 터널 공사가 완료, 개통되었다는 점을 무시할 수 없다.

터널의 개통은 시간과 거리를 단축시켜 접근성이 높아졌을 뿐 아니라 겨울철 곡예운전을 하지 않아도 된다는 심리적 요인을 바탕으로 보다 쉬운 투자동기를 유발시키는 효과를 얻고 있는 지역이다.

자연휴양림과 대명스키장 중간 지역인 본 의뢰지는 소리산자락에 위치해 빼어난 경관으로 지나는 이의 감탄을 자아내게 하는 입지를 자랑하고 있다.
본 의뢰지의 장단점을 비교해보면 다음과 같다.

장 점

첫째 : 경관이 수려하다.

둘째 : 개별적으로 기허가를 받은 평수들이 1백42평에서 1백50평 사이 9필지로 되어 있어 새로 전용할 경우 부담되는 대체조성비가 절감된다.

셋째 : 휴양 및 주말주택지로 적합하다.

단 점

첫째 : 전체적으로 북향이다.

둘째 : 기허가를 받은 개별적인 면적이 1백42~1백50평 사이로 건축을 하는데 부담으로 작용한다.

셋째 : 새로운 도로가 개통이 되어 기존도로 이용률이 낮아져 광고를 하지 않으면 홍보를 하는데 문제가 있다.

분양가격 산정 및 개발방법

분양가격 산정

전원주택 단지를 개발하는 사람들이 단지를 분양하면서 평당 얼마의 분양이라는 말을 자주 한다. 이는 일반 사람들이 중개업소에 문의하면서 평당가격에 많은 관심을 가지기 때문이다. 그러나 수요자나 공급자 측면에서 보면 더욱 중요한 것이 있다는 사실을 알게 된다. 그것은 바로 총 금액대이다.

평당 가격이 아무리 저렴하다고 해도 구매하려는 입장에서 가진 금액대와 맞지 않으면 눈요기 구경꾼에 지나지 않으며 결코 수요자가 될 수 없기 때문이다.

이런 점을 생각하면 본 의뢰지역은 생활을 위한 주택지라기 보다는 주말주택이나 휴양주택 그리고 명상실 등에 적당한 입지로 보아야 한다. 인근에 실버타운을 분양하고 있어 실버타운 입지로 유리할 것이라는 생각에서 실버입지로 분양하려 한다면 이는 크나큰 실행 착오를 범하는 경우가 될 것으로 본다.

이는 향별 선호도가 연령에 따라 다르기 때문으로 남향을 선호하는 수요자들을 분석해 보면 40대가 20%, 50대가 30%, 60대 이상이 50%정도로 나타나고 있다.

주말 주택을 찾는 수요 중에서 양평지역인 경우 주택이 있는 경우 4천~6천만원 사이가 80%정도가 된다는 사실이다. 주말주택지로는 2천~4천만원사이가 80% 정도가 된다는 사실도 명심해야 한다.

이런 점을 참작해 분양가 산정의 기준으로 삼으면 좋을 것이다. 또한 인근 지역 비슷한 입지의 분양가격과 분양되고 있는 실제 가격을 참고하는 것도 잊지 말아야 한다.

참고로 양평읍에서도 평당 35만원선에 거래가 이뤄지는 단지가 있으며 특히, 용문에서 단월면 사이 6번 국도주변에서는 평당 20만원선에 단지를 분양하는 곳이 있다는 점도 참고해야 한다.

앞서 말한 바와 같이 주말주택을 원하는 이들에게 있어 ‘선호금액대’는 무엇보다 중요한데, 평당 25만원 수준이면 부지 구입금액이 3천5백50만원에서 3천6백25만원 사이로 수요층이 선호하는 금액대와 비슷하지만 확정된 전용면적에 의해, 건축 준공 검사를 받아 대지화 하기 위해서는 42평의 건축면적을 맞춰야 한다.

이는 주말주택으로서의 선호 평수인 13평이나 20평을 훌쩍 넘긴 평수로 불필요한 창고를 지어야 하는 부담감이 발생, 분양에 적잖은 문제점이 될 것으로 보인다.
이럴 경우 폐자재를 이용, 창고를 짓는 것도 부담을 덜 수 있는 한 방법이기는 하다.

보전임지 활용방안

단지 안 진입부지에 접한 46-10번지 1천65평은 동북향 입지면에서 경사도가 심해 사용가치가 적은 지역으로, 단지 내 공원지역이나 두릅나무, 산나물, 야생화지역으로 보존시키는 것이 좋을 듯하며 단지 내 남쪽과 서쪽에 위치한 산 46번지 5천4백26평은 강처럼 생긴 계곡에 접해 있으나 완경사지와 급경사지가 있어 실측이나 가설계를 통해 가용면적을 계산한 뒤, 일부는 간임주말주택지로 개발, 산림훼손과 경비를 줄이면서도 그 가치를 높여 기존단지의 손실액을 보충하는 것이 좋을 것이다.

2차선 도로에 접한 민박집 주변의 2천 평에는 펜션부지, 찜질방, 황토방, 민박 등의 특화된 입지로 개발하는 것이 유리하며 절벽에 목책 계단을 설치해 계곡 물에 발을 담글 수 있도록 만들어 토지의 이용성을 높이는 방법도 좋아 보인다.

주변에 민박집들이 많다는 점을 감안하면 모텔부지의 경우는 경제성이 떨어질 수 있는 관계로 현상태에서 매매하는 것이 좋을 듯 싶다.

결론

부동산 중개업에도 새로운 바람이 일고 있다. 금 저울처럼 알기 쉬운 아파트와는 달리 개개의 특성에 따라 변수가 많은 지방의 토지나 임야의 거래 행위에서는 전문가라고 자처하는 사람들도 경매를 잘못 받아 손해를 보는 경우가 흔해졌고 그렇다 보니 중개컨설팅제도의 필요성이 부각되고 있다.

따라서 요즘은 매물을 확인하고 나서 전문가를 찾아 마음에 두고 있는 물건의 가치를 컨설팅 받는 분들이 늘어나고 있는 실정이다.

K씨 역시 부지 매입 전에 컨설팅을 받았으면 마음을 조아릴 필요 없이 더 좋은 결과를 얻을 수 있었을 것이다. 하지만 그나마 마구잡이식 훼손이 이뤄지지 않은 상태에서 컨설팅을 의뢰하게 된 것은 다행이라고 본다. 田

■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)