상단 그림 ◆팔당 상수원 수질보전 특별대책 지역의 권역 구분◆

지금은 ‘환경 프리미엄’ 시대 교통까지 좋아진 한강 수계권, 인기 급상승

가평군에서는 단연 5백80만평 청평 호반이 있어 수상 레포츠의 천국이자 호명산과 화야산으로 둘러싸여 호수주변으로 조성된 전원주택단지들의 인기가 단연 으뜸이다. 최근 들어 내년3월 현대 산업개발에서 착공하는 서울~춘천간 6차선 고속도로 착공 발표와 함께 청정지역인데다 교통까지 좋아지게 되어 최근 들어 그 관심 정도가 급부상한 지역이다. 가평군에서는 계곡을 끼고 개발된 축령산 줄기의 현리나 수동면 쪽이 더러 전원주택단지로 개발되어 분양중이며, 이 곳들의 분양가는 대략 30~40만원 선을 형성하고 있다. 또 설악면 쪽으로도 계곡을 끼고 전원주택단지들이 많이 개발 중이거나 이미 분양을 끝냈는데 이 곳들은 평당 40~60만원 정도에 거래되고 있다.
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주 5일 근무제와 소득 수준의 향상으로 야외 여가 활동이 많아지면서 레저 및 전원주택 시장에도 새로운 변화의 바람이 불고 있다.

지난 3월 서울무역전시장에서 열린 ‘홈덱스2002 전원주택박람회’ 관람객 설문조사에 따르면, 1년 이내에 전원주택으로 이주 계획을 세우고 있는 주 연령층이 30~40대로 이들의 비율이 52.5%나 되는 것으로 나타났다.

이는 4~5년 전 퇴직자나 은퇴자들 중심이었던데 비해 젊은층이 전원주택의 새로운 주 수요층으로 부상했음을 말해주는 것이고, 또 한편으로는 교통, 공해 등 대도시의 주거 기능이 점점 열악해 지면서 친환경적 주거 환경에 대한 욕구가 크게 늘어난 것으로 해석할 수 있다.

이런 변화는 현장에서도 그대로 감지되어 수도권 주변, 강을 끼고 있는 청정지역이 최근 들어 인기 지역으로 급부상하고, 수도권 광역교통망 확충으로 교통까지 좋아져 분양가가 크게 올랐음에서도 알 수 있다.

수도권 북동지역 관심 고조

최근 들어 선호되는 지역은 오염되지 않은 청정지역이라든가, 강을 조망할 수 있는 경치 좋은 곳, 그리고 외지인의 손을 덜 탄 오지 등으로 환경적인 요인이 가치를 좌우하는 중요한 잣대가 되고 있다.

특히 펜션이나 전원주택에서 차지하는 비중은 더욱 커져 한강 수계권에 대한 선호도가 21.8%에서 30.82%로 크게 높아졌으며 이는 이미 용인, 성남, 광주 등 수도권 남부 지역(21.85%)에 대한 선호도를 크게 앞지른 수치다.

한강 수계권은 상수원 보호구역 특별 대책지역으로 그동안 개발이 제한되어 자연 환경이 잘 보존되어 왔는데 특히, 팔당댐을 중심으로 양평군, 가평군, 광주시, 남양주시 등이 이런 지역에 해당된다.

이 곳들은 강을 중심으로 500m~1km 지역이 수변구역으로 지정되어 건축행위 및 오염물질의 배출에 있어 특별한 규제를 받고 있다.

이러한 개발제한 조치 및 규제 강화는 땅값의 차등화 내지는 양분화를 가속화시켰는데, 이로 인해 당장 건축이 가능한 대지의 경우 그 희소성으로 인해 그렇지 않은 농지나 임야보다 보통 2~3배 정도 비싼 값에 거래되고 있다.

이런 추세에 또 한 몫하고 있는 것이 국토 난개발 방지를 위하여 새로 바뀐 ‘국토이용 및 계획에 관한 법률안’이다.

이 법률안은 내년 1월1일부터 본격 실시되는데, 기존 용도지역의 준도시 지역과 농림지역이 관리 지역으로 바뀌고, 상수원 및 수변구역 의 개발 제한 조치와 함께 이 지역의 농지 전용이나 산림형질 변경이 더욱 까다로워지게 된다.

이로 인해 이미 허가를 얻었거나 토목공사가 완료된 택지는 찾아보기가 힘들어 졌고 이미, 한강 수계권인 양평, 청평, 가평, 남양주 등 강을 조망할 수 있는 전원주택 및 펜션의 입지는 지난해 말보다 평당 10~20만원 정도 가격이 오른 상태다.

좋은 자연 환경에 교통 문제도 ‘OK’

이 지역들은 앞으로 교통도 크게 좋아질 것으로 전망된다. 그 동안, 좋은 주변환경에도 불구하고, 가장 큰 문제점으로 대두되었던 것이 교통 문제로 특히, 46번 경춘선의 주말 상습 정체는 도심으로의 진입을 가로막는 가장 큰 걸림돌이었다.

그러나 현재 진행 중인 서울 외곽순환고속도로가 완공되고, 수도권 외곽지역으로 수도권 북부축인 의정부와 파주, 김포를 거쳐 남부축인 용인, 가평을 잇는 총 연장 2백40km의 수도권 제2 외곽 순환고속도로가 완성되면 모두 해결될 것으로 보인다.

더욱이 서울 강동구 하일동 중부고속도로와 강원도 춘천시 동산면을 잇는 총 연장 61.1km의 서울 춘천간 고속도로가 내년 3월 착공될 예정이어서 이 지역에서 서울 도심으로의 진입이 훨씬 빨라질 전망이다.

이는 친환경적인 주거환경 수요와 맞물려 전원주택 및 펜션 입지는 그만큼 그 가치가 높아 질 수 있음을 의미하는 것으로 인터체인지 반경 5km 내외는 한 번 더 큰 폭으로 지가가 움직일 가능성을 시사하는 것이다.

또 새로운 라이프 스타일의 변화로 여가 시간을 수상 스키나 모터보트, 최근에는 스노우보드와 비슷한 웨이크 보드 등을 즐기기 위한 매니아들이 크게 늘어나면서 수상 레포츠 업소 50여 곳이 주 5일 근무제 본격 실시 이후 몰려드는 고객들을 맞기 위해 한층 더 바빠졌다.
이 곳들은 테마가 있는 펜션(유럽식 고급민박) 수요와도 관련이 있어 수상 스포츠를 즐길 수 있는 이 지역 펜션 부지의 가격 형성에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.

양수리에서 남한강 쪽으로

올림픽대로를 따라 미사리를 거쳐 팔당대교를 건너 6번 국도를 타고 10여분정도 가면, 남한강과 북한강이 만나는 양수리가 나온다. 여기서부터 강을 끼고 전원주택단지들이 많이 눈에 띈다.

6번 국도를 따라 남한강을 끼고 가다보면 비행기 카페가 나오고, 그 건너편엔 아주 오래된 ‘옥천 냉면’집이 있다. 그 길을 따라 용천리 방향으로 가다 보면 여러 곳에 전원주택단지들이 모습을 드러내는데 군데군데 길옆으로는 큰 음식점과 카페들이 자리 잡고 있다.

이 곳들은 유명산으로 올라가는 계곡이라 경치가 매우 좋은 편이다. 이 곳의 단지들은 작게는 2천 평에서 크게는 1만여 평에 이르며 대개 상하수도 및 토목공사가 완료된 대지가 40만~50만원 정도에 분양되고 있다.

남한강 쪽의 전원주택지로는 강상면과 강하면 쪽에 많이 분포되어 있다. 여기는 상수원 보호구역이라 강변에 접한 토지는 허가 절차가 까다롭고 수질 오염에 대한 규제도 많다. 보통 강에서 1Km정도 떨어진 전원주택 단지들이 평당 40~50만원 강 쪽은 80만~1백20만원에 분양되고 있다.

양수리에서 북한강 쪽으로

현재 북한강 수계에서 전원주택 단지들이 가장 많이 개발되고 있는 곳이 양수리에서 강을 끼고 있는 남양주시 조안면과 양평군 서종면에 이르는 지역이다. 서울 도심으로의 접근성이 용이하고, 한강 조망권과 수상 레포츠를 즐길 수 있는 이점이 있어 상수원 보호구역 특별 대책 지역임에도 불구하고 수도권 전원주택지로 각광 받고 있다.

특히, 서종면 문호리와 수입리 등은 강을 끼고 도로를 따라 전원주택 단지들이 즐비하게 들어서 있고, 현재 개발 중인 단지까지 포함하면 대략 그 수가 20여 곳에 달한다.

이 곳들은 강을 끼고 수상 레포츠를 즐길 수 있을 뿐만 아니라, 서울 출퇴근이 가능하며 주변에 음식점 등 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 높은 분양가에도 불구하고 가장 선호되는 지역으로 꼽힌다.

강을 조망할 수 있는 곳은 평당 80만~1백50만원에 분양 중이고, 강에서 1Km이상 떨어진 곳은 40만~50만원 정도의 분양가를 형성하고 있다.

그러나 단점이라면 주변에 카페나 모텔 등 업소들이 많아 이 곳의 전원주택지를 선택할 때에는 주변 환경을 세심히 살펴보고 결정을 해야 한다.

또 전원주택과 강 사이에 도로가 지나가면 자칫 정서적으로 안정을 해칠 수도 있으므로 도로와 단지가 너무 가까운 전원주택지 역시 꼼꼼히 예상되는 문제점을 파악해 결정해야 한다.

이 밖에 또 하나 주의해야 할 점은 전원주택단지가 경사면에 위치해 있을 경우인데, 단지 내 진입로가 급경사이거나 도로에서 바로 진입하는 전원주택지 역시 피하는 것이 좋다.

인기 급상승하는 가평, 청평 일대

가평군에는 5백80만평에 이르는 청평호반이 있어 수상 레포츠의 천국인 호명산과 화야산 자락 호수주변의 전원주택 단지들이 인기가 단연 으뜸이다.

최근 들어 내년 3월 현대 산업개발에서 착공하는 서울~춘천간 6차선 고속도로 착공 발표와 함께 청정지역인데다 교통까지 좋아지게 되어 그 관심 정도가 더욱 커졌다.

가평군에서는 계곡을 끼고 개발된 축령산 줄기의 현리나 수동면 쪽이 더러 전원주택 단지로 개발되어 분양중이며 이 곳들의 분양가는 대략 30만~40만원 선을 형성하고 있다. 또 설악면 쪽으로도 계곡을 끼고 전원주택단지들이 많이 개발 중이거나 이미 분양을 끝냈는데 이 곳들은 평당 40만~60만원 정도에 거래되고 있다.

조선시대 25세에 병조 판서를 지낸 남이 장군의 이름은 딴 남이섬 주변 역시 각광 받는 지역이다. 특히, 복장리, 금대리 일대가 수상 레저를 즐길 수 있다는 점 때문에 전원주택지, 테마형 펜션 부지로 각광 받고 있다.

이 지역은 또 강촌 유원지 주변에 27홀 규모의 강촌컨트리클럽이 오픈된데 이어 콘도와 10면 규모의 슬로프를 갖춘 스키장이 올해 말 오픈 예정이어서 전원주택 및 펜션 수요는 앞으로 더욱 늘어날 전망이다.

이를 반영하듯 실제, 지난해 연말 40만~50만원 선을 형성하던 이 지역 분양가는 최근 들어 50만~80만원 선으로 급상승했고, 수상 레저를 즐길 수 있고 펜션이 가능한 강변의 전원주택 및 펜션 부지는 가격이 천정부지로 치솟았다.

이 지역은 또 교통도 좋아져 75번 지방도로가 서울~춘천간 고속도로 청평 나들목과 연결될 예정이어서 현재의 상승 분위기는 당분간 이어질 전망이다. 田

글 우현수((주)포스트이엔씨 상무 02-413-1600)
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■ 상수원 보호 구역

상수원의 확보와 수질 보전상 필요하다고 인정되는 지역을 1991년 1월 14일 공포된 법률 제4429호 ‘수도법’에 근거하여 ‘상수원 보호구역’으로 환경부장관이 지정 또는 변경 할 수 있다는데 근거해 지정된 지역을 말한다.

상수원 보호 구역에서 금지되는 행위는 수질환경 보전법에 의한 수질오염 물질, 유해화학물질, 또는 오수, 분뇨, 축산 폐수를 버리는 행위 등이다. 그리고 대통령령으로 가축을 놓아기르거나, 수영 및 목욕을 하는 행위나 세차를 하는 행위까지도 금지된다.

다만, 토지의 굴착, 형질 변경, 주목의 재배 또는 벌채, 건축물의 신축이나 개축 등은 상수원 보호구역의 유지, 보호에 지장이 없다고 인정되는 경우 당국의 허가를 받아서 할 수 있다.

■ 특별 대책 지역

환경의 오염 또는 자연생태계의 변화가 현저하거나, 현저하게 될 우려가 있는 지역을 ‘특별대책지역’으로 지정, 고시하고 환경부장관은 환경보전을 위한 특별종합대책을 수립하여 관할시, 도지사에게 이를 시행하게 하도록 하고 있다.

또한 환경부장관은 주민의 건강, 재산이나 생물의 생육에 중대한 위해가 될 우려가 있다고 인정되는 경우나 자연 생태계가 심하게 파괴될 우려가 있다고 인정되는 경우, 그리고 토양 또는 수역이 심하게 오염된 경우 등에 대하여 1990년 8월 1일 법률 제4257호 ‘환경 정책 기본법’에 근거하여 특별대책지역 내의 토지이용과 시설 설치를 제한 할 수 있도록 하고 있다.

현실적으로는 1990년 7월19일 환경부고시 제90-15호에 의해 팔당 및 대청호 2개 지역을 ‘수질 특별 대책지역’으로 지정해 구분 관리하고 있다.

특별대책지역 1권역으로 지정되면 연면적 800㎡이상의 건물 및 시설이 금지되고, 연면적 200㎡이상의 숙박시설이나 식품 접객업소의 신규 입지가 금지된다.

또한, 1일 5백톤 이상의 폐수 배출시설이 금지되고 우사 450㎡이상, 돈사 500㎡이상의 대규모 축산시설이나 내수면 양식장의 신규입지가 금지되며 국토이용계획상의 용도지역의 변경이 억제된다.

특별대책지역 2권역으로 지정되면 1일 5백톤 이상의 폐수배출시설은 BOD 20ppm 이하로 방류하거나, 하수 처리장에 유입시켜 처리하는 경우는 부분 허용하고, 연면적 800㎡이상 건물 및 연면적 200㎡의 숙박시설, 식품 접객,조리 판매업은 오수를 20ppm이하로 처리 방류하는 경우에만 부분 허용된다.

그리고, 대규모 축산 시설이나 배수면 양식장은 신규 입지를 규제하고 국토 이용 계획상의 용도지역 변경 역시 억제된다.

■ 수변구역

환경부는 1999년 9월30일자로 한강 수계 상수원의 수질관리특별대책의 일환으로 팔당호, 남,북한강, 경안천의 강을 기준으로 양쪽 1km~500m 이내 지역 255k㎡를 수변구역으로 지정 고시하였다.

상수원 수질 관리에 직접적으로 영향을 미치는 상수원 인접 지역 하천변에 공장, 축사, 음식점, 숙박시설 등 수질오염을 유발하는 업소의 신규 입지를 억제함으로써 수질 오염을 예방하고, 수질 오염을 정화시키는 완충지대로 녹지대를 조성한다는 취지에서 도입된 제도다.

대상 지역은 팔당호와 남한강(충주 조정지댐까지), 북한강(의암댐까지), 경안천(발원지 하천구간)을 대상으로 현행 특별대책 지역 내는 1km이내, 그 외 지역은 500m이내 지역이다. 다만, 상수원 보호구역, 개발제한구역, 군사기밀 보호구역 등은 중복을 피하기 위해 수변구역에서 제외되었다.

이에 따라 대상 지역은 경기도권의 남양주시, 용인시, 광주군, 가평군, 양평군, 여주군, 강원도 춘천, 원주, 충청북도 충주시 등 3개도 9개 시군에 걸쳐 총 255k㎡로 이는 여의도 면적의 30배다.

수변구역 내에서는 오염 물질을 많이 배출하는 공장, 축사, 음식점, 숙박시설 및 목욕탕의 신규 진입이 금지된다. 다만, 특별 대책지역 밖의 수변구역에서는 현재보다 2배 강화된 오폐수 정화기준을 충족하면 부분적으로 허용하나 공장 신축은 금지된다.

기존 시설의 경우는 2002년 1월1일부터는 현행 BOD 20ppm기준에서 10ppm으로 2배 강화되었다.