도시민 농지 소유 금기 50년 만에 깨져 새농지법 도시민 1천 제곱미터 미만 농지소유

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2003년 1월1일부터 도시민들도 농지 구입이 가능해진다. 비농업인도 농지를 소유하도록 하는 ‘농지법 중 개정법률안’이 2002년 11월7일 국회를 통과했다. 구입 농지는 주말농장으로만 활용해야 하고 토지의 면적도 가구당 302.5평 미만으로 한정된다. 부동산 전문가들은 “도시 근교의 농지나 인근에 레저시설이나 명승지가 있는 농지는 장기적으로 ‘투자’와 ‘여가생활’이라는 목표를 동시에 만족시킬 것”으로 전망했다. 여기에서는 농지법 개정에 따른 유망한 토지와 구입 절차에 대하여 살펴보았다.
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주5일 근무제의 확산에 따른 국민들의 주말·체험영농 수요의 증가에 부응하기 위하여 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우에는 세대별로 1천제곱미터(302.5평) 미만의 농지를 소유할 수 있게 됐다.

이전에는 농지법에서 헌법의 경자유전의 원칙 실현을 위해 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 소유할 수 있도록 농지취득을 제한했다.

2003년부터는 도시민의 여가수요 흡수를 통한 농촌활력증진 및 소규모 농지거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말·체험영농 목적의 소규모 농지소유가 허용된다. 농업인 경작기준이 1천제곱미터 이상인 점을 감안, 1000제곱미터 미만의 제한된 범위 내에서 소유를 허용(휴경·임대 제한, 농작업 위탁은 가능)했다.

제6조(농지의 소유제한)
주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다)을 하고자 농지를 소유하는 경우.

제7조제3항(농지의 소유상한)
주말·체험영농을 하고자 하는 자는 1천제곱미터 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있다. 이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다.

이렇듯 도시민의 주말·체험영농목적의 농지소유를 허용함으로 주5일 근무제 확산 및 도시민의 건전한 여가수요 증대에 대응하고, 최근 침체된 농지거래 또한 활성화 될 것으로 기대된다.

주말농장으로 구입 가능한 전국의 모든 농지는 약 188만 헥타르이다. 이 가운데 농업진흥지역으로 분류된 토지가 106만 헥타르, 진흥지역이 아닌 곳이 82만 헥타르이다.

농업진흥지역 내의 토지도 주말농장으로 구입할 수 있으나 600평 이하로는 필지 분할이 불가능하기 때문에 큰 인기는 없다. 물론 번거롭지만 여러 명이 농지를 구입하여 공동으로 주말농장을 운영하는 방법도 있다.

농업진흥지역으로 지정된 곳은 대부분 평야지역이라 도시민의 선호도가 떨어진다. 즉 전원주택을 짓거나 주말농장 운영이 쉬운 농업진흥지역 밖의 82만 헥타르에 초점이 맞춰진다.

그리고 이전까지 농지를 구입하려면 303평 이상을 취득해야 했으나, 303평 미만의 농지도 소유할 수 있게 됐다. 따라서 소액으로도 농지에 투자할 수 있기에 거래가 불투명했던 303평 미만의 농지 거래가 활성화 될 전망이다.

한편 체험영농을 목적으로 취득한 농지가 농업진흥지역 밖이라면 전원주택을 지을 수 있다. 그러나 토지 면적이 300평을 초과하는 단독주택은 허가가 제한된다. 전원주택을 신축하려면 종전과 마찬가지로 우선 농지전용허가를 해당 시·구·읍·면에서 받아야 한다.

농지 구입시 농지관리위원 확인 절차 폐지

농지 취득절차가 간소화됐다. 주로 이장이나 면장이 맡고 있는 농지관리위원의 확인절차를 폐지했으며, 농업경영계획서 없이도 농지취득자격증명 발급신청이 가능해졌다.

종전까지는 농지취득자격증명 발급 신청시 신청인이 직접 농지관리위원 2인의 확인을 받거나, 읍·면장 등이 신청인을 대신하여 농지관리위원 확인을 받아 증명을 발급하도록 했었다.

*농지취득자 → ①신청인이 농지관리위원 2인 확인 → 시·구·읍·면에 제출 ②시·구·읍·면에 제출 → 읍·면장이 신청인을 대신 농지관리위원 2인 확인 → 농지취득자격증명 발급.

2003년부터는 신규 영농 참여 촉진을 위해 농지취득자격증명 발급 신청시 농지관리위원 확인절차를 폐지하여 농지취득절차를 간소화했다.

읍·면장 등이 신청을 받아 확인한 후 증명을 발급하도록 하여 농지취득에 불편을 주는 중복확인 절차를 폐지했다. 대신 농지취득 후 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지를 강제 처분하는 사후관리제도를 적극 활용하기로 했다.

농지취득 절차 간소화로 농지거래 활성화, 신규 영농참여 촉진 및 민원인 불편도 해소될 것으로 보인다. 주말농장을 구입하려면 농지취득 목적을 기재한 신청서를 작성해 시·구·읍·면장에게서 증명서를 발급받으면 된다.

이후 매매절차는 일반 부동산과 동일하고, 등기소에 등기신청을 할 때 농지취득자격 증명서만 첨부하면 된다.

주말·체험농장용지로 농지 임대 허용

주말·체험농장이 활성화될 수 있도록 한 소유농지의 주말농장용 임대를 허용했다. 주말체험영농을 하고자 하는 사람이나 임대하고자 하는 사람에게는 임대 또는 사용대(使用貸 : 차임료를 받지 않는 임대차)를 할 수 있도록 농지임대차 제한에 대한 예외가 확대된 것이다.

이로써 농장을 자주 찾을 수 없는 도시민의 경우, 농업 위탁이 가능해졌다. 하지만 농지를 소유한 사람은 법이 허용하는 경우를 제외하고는 소유농지를 위탁 경영·임대 또는 사용할 수 없다.

종전까지 농지법 시행일(1996년 1월1일) 이후 취득한 농지는 원칙적으로 임대가 금지되고, 질병·징집·선거에 의한 공직취임 또는 60세 이상 고령농업인의 은퇴 등 불가피한 경우 농업경영 목적으로만 임대를 허용함에 따라 주말농장 목적으로는 임대할 수 없었다. 따라서 1996년 이후 취득 농지는 주말농장 목적으로 임대할 수 없었다.

반면 2003년부터는 도농교류 및 주말농장사업의 활성화를 위해 1996년 이후 농업경영 목적으로 취득한 농지도 주말농장 목적으로 임대를 허용했다. 농지소유자가 ①주말·체험농장을 직접 운영하여 회원에게 임대하거나, ②소유농지를 주말체험농장사업을 업(業)으로 하는 자에게 임대하는 경우 모두 허용했다.

주말 영농 목적의 임차한도는 개인이 1천제곱미터 이상 경작시 농업인에 해당하므로 개인별 임대차 한도는 1천제곱미터 미만으로 제한(주말농장 사업용지의 경우 임대차 한도 제한 없음)했다.

제22조(농지의 임대차 또는 사용대차)제5호
제6조제1항의 규정에 의하여 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하고자 하는 자에게 임대·사용대하거나 주말·체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대·사용대하는 경우.

제6조(농지의 소유제한) 제3항
제22조제2호 내지 제4호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간 중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다.

농사 안 지으면 주말농장 처분

주말농장은 원래 용도에 맞게 사용해야 한다. 농지법 시행령 및 시행규칙에 의해 도시민이 취득한 농지를 농지개량이나 자연재해, 질병, 취학, 징집, 선거에 의한 공직취임, 3개월 이상의 치료가 필요한 부상 등의 정당한 사유없이 임대 또는 휴경한 경우에는 취득한 농지를 처분해야 된다.

농림부는 매년 이용 실태 조사를 벌여, 조사결과 정당한 이유없이 농사를 짓지 않는 것으로 드러나 처분명령을 받고도 농지를 처분하지 않으면 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 부과할 방침이다. 田
글 윤홍로 기자